Le dispositif Pinel est un outil fiscal très populaire actuellement. C’est le dispositif d’investissement qui remplace la loi Duflot et la loi Scellier, toutes deux destinées à inciter les particuliers à investir, à améliorer et à développer le parc immobilier français. Le dispositif Pinel s’adresse aux investissements dans le neuf pour certaines villes de France où le marché immobilier est tendu. En effet, l’Etat a mis en place cet outil d’incitation fiscale afin d’équilibrer les marchés immobiliers où les offres sont largement inférieures aux demandes de logements.
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut ainsi respecter plusieurs conditions dont ce « zonage Pinel ». En effet, ce ne sont pas toutes les villes qui sont éligibles au dispositif Pinel. D’ailleurs, après 2019, ce zonage a été réactualisé et les zones B2 et C ont été retirées. Actuellement, les seules zones où vous pouvez investir avec la loi Pinel sont la zone A, A bis et B1. Alors, faut-il investir en loi Pinel à Créteil ? Est-ce que Créteil fait partie des zones éligibles au dispositif Pinel ?
Vous l’aurez compris, avant de répondre correctement à cette question, il faut s’en poser d’autres afin d’évaluer si le dispositif Pinel est à même de vous offrir le gain auquel vous prétendez. Déjà, il y a la condition du plafonnement du loyer et des ressources des locataires auquel vous devez vous soumettre et qui a un impact direct sur vos revenus fonciers. Ensuite, il y a aussi la question du rendement locatif potentiel de la ville de Créteil ainsi que le niveau de la demande locative dans la région. Et enfin, il y a lieu de déterminer les meilleurs quartiers où investir à Créteil.
Afin que vous puissiez juger correctement si votre projet d’investir en loi Pinel à Créteil est une bonne idée ou pas, découvrez notre étude sur le sujet. Analysons un à un tous les critères vous permettant de voir si vous avez raison de penser à la ville de Créteil pour votre placement.
Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Créteil ?
La ville de Créteil est classée dans la zone A dans la répartition géographique de la loi Pinel. Vous pouvez donc investir via ce dispositif de défiscalisation immobilière dans la ville de Créteil. Pour bénéficier des nombreux avantages de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions. A part l’obligation d’investir dans le neuf dans une zone éligible, il vous faut également respecter le plafonnement du loyer et des ressources des locataires dans cette zone.
En effet, chaque zone Pinel est dotée d’un plafond pour les loyers et les ressources des locataires. Cela permet de mieux servir les intérêts de l’Etat à savoir proposer des logements aux contribuables aux revenus limités. Ainsi, si vous souhaitez investir en loi Pinel dans la zone A, le plafond du loyer est de 12,75 euros/m², 17,43 euros/m² dans la zone A bis et 10,28 euros/m² pour la zone B1.
Ce plafond du loyer vous indique alors le loyer Pinel que vous devez appliquer pour vos locataires. Cela signifie que vous ne devez pas excéder ce plafond dans la ville où vous investissez. Comme vous souhaitez investir dans la ville de Créteil qui est située dans la zone A, le loyer Pinel se détermine comme suit :
- Plafond du loyer Pinel = surface utile x coefficient Pinel x Barème Pinel
- Surface Utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes plafonnée à 8m² (balcons, terrasses, caves…)
- Coefficient multiplicateur Pinel = (19/surface utile) + 0,7. Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Prenons un exemple pour que vous puissiez calculer le loyer Pinel que vous devez appliquer dans la ville de Créteil. Supposons que vous souhaitez investir dans un appartement de 55m² avec un balcon de 6m². Vous aurez donc à faire les calculs suivants :
- Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
- Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
- Barème Pinel pour la zone A = 12,75 euros/m²
- Plafond de loyer à Créteil = 58m² x 1.027 x 12,75 euros/m² = 759,46 euros
Vos revenus fonciers annuels se calculent alors en fonction de ce plafond du loyer. Ils dépendront également de la durée de votre engagement locatif :
- Engagement Pinel de 6 ans = 759,46 euros * 12 * 6 = 54 681,12 euros
- Engagement Pinel de 9 ans = 759,46 euros * 12 * 9 = 82 021,68 euros
- Engagement Pinel de 12 ans = 759,46 euros * 12 * 12 = 109 362,24 euros
Quel est le prix au m² dans le neuf à Créteil et son évolution depuis 10 ans ?
Le prix de l’immobilier en France a fortement augmenté. Cela se remarque dans plusieurs villes comme Créteil. En effet, en 10 ans, la ville de Créteil a enregistré une forte augmentation de +18,2% de son prix immobilier. Et par-dessus tout, le nombre d’acheteurs est supérieur de 12% au nombre de biens à vendre dans la ville. D’où son éligibilité à la loi Pinel.
Actuellement, le prix moyen d’un appartement à Créteil est de 3 950 euros/m². Pour une maison, le prix moyen est de 4 650 euros/m². Tout dépend toutefois de la typologie du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir :
- Appartement une pièce ou T1 : 3 860 euros/m² pour le prix le plus bas, 5 510 euros/m² pour le prix moyen et 7 020 euros/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement deux pièces ou T2 : 3 380 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 450 euros/m² pour le prix moyen et 5 610 euros/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement trois pièces ou T3 : 2 910 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 870 euros/m² pour le prix moyen et 5 080 euros/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement quatre pièces ou T4 : 2 780 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 590 euros/m² pour le prix moyen et 4 800 euros/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement cinq pièces ou T5 : 2 590 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 390 euros/m² pour le prix moyen et 4 510 euros/m² pour le prix le plus élevé.
Investir à Créteil est ainsi intéressant. Vous êtes libre de choisir le type de logement dans lequel vous souhaitez placer votre argent. Afin de ne pas perdre de l’argent, il est préférable de construire un logement que les habitants recherchent. Voilà pourquoi, il est important d’étudier le taux de rentabilité locative dans la ville de Créteil. Etudions cela immédiatement dans le prochain paragraphe.
Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Créteil ?
Le taux de rendement en pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Créteil dépend de plusieurs paramètres. Il faut notamment tenir compte du montant des loyers, du prix de la revente, de la taxe foncière et d’une éventuelle vacance locative. Le taux de rentabilité locative potentielle permet de bâtir un plan de financement solide. Toutefois, pour que cela soit réellement le cas, il faut utiliser des éléments précis dans les calculs. Il faut éviter de surestimer et de suivre de près les analyses des experts immobiliers.
Et justement, pour la ville de Créteil, les experts avancent les chiffres suivants en termes de rendement locatif potentiel :
- Appartement une pièce ou T1 : 5,58% de rendement moyen pour 24,25 euros/m² de loyer hors charges.
- Appartement deux pièces ou T2 : 5,02% de rendement moyen pour 18,6 euros/m² de loyer hors charges.
- Appartement trois pièces ou T3+ : 5,05% de rendement moyen pour 16,3 euros/m² de loyer hors charges.
Le marché immobilier à Créteil est dynamique et la population jeune qui s’y trouve le favorise encore plus. En effet, les demandes locatives émanent principalement des habitants avec une tranche d’âge de 25 ans et plus. Ceux-ci constituent 65% de la population à Créteil. Beaucoup se cherchent une habitation pour améliorer leur cadre de vie et se tourner vers l’avenir. Et avec l’accessibilité du dispositif Pinel, et surtout de ses nombreux avantages tant pour les propriétaires que les locataires, investir à Créteil demande une opportunité d’affaires à saisir.
La répartition actuelle par taille de logement sur le marché immobilier de Créteil se présente comme suit selon les dernières études des experts immobiliers :
- Appartement T1 : 9,8%
- Appartement T2 : 14,9%
- Appartement T3 : 27,9%
- Appartement T4 : 28%
- Appartement T5 : 19,4%
Sinon, le parc immobilier de la ville de Créteil se compose à 62,6% de locataires contre 37,4% seulement de propriétaires. La ville compte actuellement près de 91 780 habitants dont 64% sont des actifs. Elle attire énormément d’étudiants avec un taux de 12% et compte également un nombre moyen de chômeurs (11%). Les habitants de Créteil sont en majorité des employés (35%) et de personnes exerçant une profession intermédiaire (28%). Sinon, on y retrouve également un grand nombre de cadres avec un taux de 19%. Sinon, les autres habitants sont soit des ouvriers soit des artisans commerçants. Dans tous les cas, le pouvoir d’achat de la population à Créteil vous garantit un rendement locatif constant pendant toute la durée de votre investissement en loi Pinel.
Toutefois, cela n’empêche pas d’étudier en détail le niveau de la demande locative dans la ville de Créteil. En effet, c’est important pour que vous puissiez déterminer si votre projet d’investir en loi Pinel à Créteil est viable ou pas. Et surtout de savoir, si un tel investissement est rentable ou une perte d’argent. Pour ne plus perdre de temps, entrons dans le vif du sujet dans ce prochain paragraphe. Analysons ensemble le niveau de la demande locative à Créteil.
Quel est le niveau de la demande locative à Créteil ?
La ville de Créteil se trouve à seulement 11 km de la capitale. Elle bénéficie ainsi d’un bon emplacement pour un investissement locatif. En effet, le risque de vacance locative est très faible dans la ville de Créteil. Les programmes immobiliers neufs y sont ainsi nombreux et variés car les investisseurs restent totalement rassurés.
De par cette proximité avec la ville de Paris, Créteil attire de nombreux étudiants, mais aussi de touristes. Et comme la ville est bien desservie, il suffit de 15 minutes pour se rendre dans la capitale. Plusieurs lignes de bus, RER, métro… desservent la commune et permettent aux étudiants des quatre coins de la France d’étudier à l’Université Paris-Est Créteil ou UPEC. L’existence d’un aussi bon réseau de transport contribue également à rendre hétérogène le profil des habitants de Créteil. On peut ainsi y trouver des étudiants, des jeunes couples, des travailleurs, des ouvriers, des cadres et aussi des personnes âgées.
Tous les types de logements sont ainsi intéressants à Créteil. Les étudiants apprécient davantage la colocation, notamment pour les logements proches de l’école de médecine ou de la FAC. Sinon, les studios et les appartements de type F2 sont également très courants. Si vous souhaitez cibler les autres profils d’habitants, investir dans le neuf permet également de réaliser de bonnes affaires. En effet, selon les experts, le taux de rentabilité locative est compris entre 5% et 12%. Par ailleurs, les maisons anciennes sont aussi très recherchées dans la ville de Créteil. Pour profiter de la défiscalisation, vous pouvez ainsi investir dans la loi Pinel ancien.
Ainsi, la ville de Créteil dispose de plusieurs avantages pour faire de votre investissement une source de revenus supplémentaires garantie. Le cadre de vie y est agréable de par sa situation géographique, sa nature et son climat, mais aussi par ses nombreuses et belles infrastructures. La ville est notamment traversée par la rivière La Marne et se trouve à proximité du parc régional du Vexin français. On y compte, par exemple, trois principaux établissements hospitaliers à savoir le Centre Hospitalier Intercommunal de Créteil ou CHIC, l’Hôpital Albert Chenevier et le Centre Hospitalier Universitaire Henri-Mondor. La ville possède également plus de 350 commerces, un grand centre commercial et 4 000 entreprises environ. Et on apprécie de nombreux monuments historiques à Créteil comme l’Eglise Saint-Christophe, la Cathédrale Notre-Dame de Créteil, le parc des Coteaux du Sud, le parc de la Côte d’Or, le parc de la Brêche ou encore le parc des Sarrazins.
Créteil est alors une ville dynamique, et donc intéressante pour de nombreuses personnes. Le niveau de la demande locative y est très élevé. Votre projet d’investir en loi Pinel à Créteil a toutes les chances de rapporter d’importants gains. Vous pouvez profiter de toutes ces infrastructures, et des différents projets d’urbanisation de la ville, pour optimiser vos revenus fonciers. Et grâce à la loi Pinel, vous augmentez vos gains via d’importantes réductions fiscales. Il vous suffit simplement de faire une étude plus approfondie et actualisée des existants sur le terrain. Pour ce faire, n’hésitez pas à collaborer avec les experts immobiliers sur place.
Investir en loi Pinel à Créteil est une bonne idée. Les avantages sont importants. La dernière chose à savoir est l’emplacement idéal pour votre investissement. En effet, pour optimiser vos revenus locatifs, il est primordial de définir les meilleurs quartiers où investir à Créteil. Tous les quartiers ne représentent pas le même potentiel locatif. Certains sont mieux desservis que d’autres, et présentent plusieurs atouts que d’autres. Afin de vous simplifier la tâche dans votre projet d’investir en loi Pinel à Créteil, voici une liste des quartiers les plus convoités dans la ville.
Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Créteil ?
Un quartier est défini comme meilleur pour un investissement locatif lorsqu’il dispose de tous les atouts nécessaires permettant à la population d’y vivre agréablement. Parmi ces atouts, on note évidemment les infrastructures comme les commerces de proximité, l’accès aux transports en commun, etc. Si vous recherchez un quartier avec une forte demande locative, mais aussi une éventuelle plus-value immobilière plus tard, voici quelques suggestions :
Le quartier le « Vieux Créteil »
On l’appelle également le quartier du « Centre Ancien ». C’est un quartier historique qui se trouve en plein cœur de la ville. C’est également un quartier très dynamique qui attire plusieurs profils variés de la population. Les célibataires et les jeunes couples sont, par exemple, particulièrement intéressés par la tranquillité du quartier. On y compte aujourd’hui près de 4 500 habitants. Les appartements composent en majorité le parc immobilier du quartier le « Vieux Créteil ».
Le quartier Créteil l’Echat
Dans le quartier Créteil l’Echat, on compte énormément de jeunes. Le nombre d’habitants est d’environ 3 200. Ce qui rend le quartier encore plus animé que dans d’autres localités. Le quartier attire les jeunes, étudiants et cadres et même couple, à cause de sa proximité avec la station de métro mais aussi du Centre Hospitalier Universitaire Henri-Mondor.
Le quartier « La Front du Lac »
Sinon, la plupart des familles est également intéressée par le calme du quartier « La Front du Lac ». On y retrouve de nombreux édifices comme la Chambre de Commerce, l’Hôtel de ville, la Maison des Arts et de la Culture et le Tribunal de Commerce. Et les habitants apprécient également le dynamisme du quartier, notamment à cause de l’existence du Centre Commercial Créteil Soleil. On y compte près de 2 230 habitants et le parc immobilier est principalement composé d’appartements.
Le quartier Champeval
Et enfin, il y a le quartier Champeval qui est l’emplacement le plus huppé de la ville de Créteil. Ce sont les cadres qui apprécient surtout de vivre dans ce quartier. On y compte près de 6 500 habitants et le parc immobilier est composé de maisons à 29% et d’appartements à 71%. Ce quartier reste également un bon emplacement pour investir en loi Pinel à Créteil. Le niveau de la demande locative y est fortement élevé.
Conclusion
Investir en loi Pinel à Créteil est un projet qui a toutes les chances de rapporter. En plus des importants revenus locatifs que vous pouvez percevoir via les loyers, vous bénéficierez également de réductions d’impôts élevées. A titre de rappel, la loi Pinel vous permet de défiscaliser jusqu’à 21% du montant total de votre investissement.
Par ailleurs, la ville de Créteil attire de nombreuses personnes, étudiants et touristes, qui garantiront votre rentabilité locative. En effet, le risque de vacance locative est quasi inexistant dans cette ville. Les infrastructures complètes qui existent dans la ville de Créteil facilitent le déplacement des habitants et des visiteurs. Ce qui est un atout considérable pour l’économie de la ville, mais aussi pour les gains fonciers des investisseurs. Avec la loi Pinel, vous êtes tenus d’investir dans la location nue, mais d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière vous permettent aussi d’investir dans le meublé. Tel est notamment le cas de la loi Censi-Bouvard et du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel). Les taux de défiscalisation et les avantages fiscaux sont tout aussi intéressants et peuvent être combinés avec ceux du dispositif Pinel. Pour vous aider dans les démarches nécessaires à réaliser pour ce genre d’investissement en simultanée, n’hésitez pas à contacter un expert en gestion de patrimoine. Il saura vous guider et vous conseiller.
Et enfin, compte tenu du pouvoir d’achat de la population, mais aussi de la croissance démographique, la plus-value immobilière à la revente des biens Pinel reste également intéressante. Retenez toutefois que cette revente ne peut se réaliser qu’à la fin de votre engagement locatif en loi Pinel, c’est-à-dire soit 6, 9 ou 12 ans. A cette échéance, vous pouvez réinvestir votre bien immobilier dans d’autres dispositifs défiscalisant, le revendre ou encore l’utiliser comme résidence principale ou secondaire. Dans tous les cas, vous êtes gagnants.
En résumé, vous avez tout intérêt à investir en loi Pinel à Créteil maintenant. Et rappelez-vous, ce dispositif de défiscalisation immobilière n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021. En effet, à partir de cette date, un autre dispositif de défiscalisation immobilière entrera en vigueur. Avant, on parlait d’une éventuelle application de la loi Mézard introduite par le nouveau ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard. Mais ce sera finalement la loi Denormandie, entrée en vigueur en 2019, qui viendra remplacer la loi Pinel. Cette loi a été créée pour inciter les investisseurs à contribuer à la réhabilitation des centres-villes vétustes en rénovant les logements anciens. Aussi, pour alléger votre fiscalité, profitez dès maintenant des avantages de la loi Pinel. Vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour en tirer profit.
