Faut-il investir en loi Pinel à Courbevoie ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a été connu pour la première fois le 31 août 2014. Il a pourtant été mis en vigueur que le 1^er janvier 2015. Très populaire, tant au niveau des investisseurs que de la population, la loi Pinel a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2021. En effet, face à la tension du marché immobilier dans certaines villes de France, l’Etat a décidé d’inciter encore plus les investisseurs à soutenir la construction immobilière française. Ainsi, grâce au dispositif Pinel, l’Etat promeut la construction d’immeubles de résidences en offrant d’importants avantages fiscaux aux investisseurs. En même temps, Il permet à certains ménages d’accéder à des logements aux loyers abordables.

Rappelons-le, la loi Pinel permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de l’investissement pour 12 années d’engagement locatif. En revanche, pour en profiter, il faut respecter plusieurs conditions. La première de ces conditions est d’investir dans le neuf dans une zone éligible. En effet, la loi Pinel n’est applicable que dans certaines villes de France regroupées dans ce que l’on appelle « zonage Pinel ». Cette découpe géographique réunit toutes les villes où le marché immobilier est tendu. Après 2019, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Seules les zones A, A bis et B1 peuvent encore bénéficier des avantages de cet outil fiscal. Pour votre projet d’investissement, vous avez donc bien raison de vous poser la question suivante : « Faut-il investir en loi Pinel à Courbevoie ? ».

La loi Pinel impose également le respect d’un plafonnement des loyers et des ressources des locataires, le plafonnement du montant de l’investissement à 300 000 euros  par an, la limitation du prix au mètre carré à 5 500 euros, la mise en location obligatoire du bien immobilier (6, 9 ou 12 ans), le respect de certaines normes pour le bien immobilier (RT 2012/2020, norme BBC…), etc. Ces conditions sont obligatoires et impactent sur votre rendement locatif potentiel, c’est-à-dire vos potentiels revenus locatifs.

Afin de vous aider à mieux analyser la rentabilité potentielle de votre projet d’investissement immobilier à Courbevoie, procédons par étape. Analysons un à un tous les critères à prendre en compte comme le plafonnement du loyer Pinel à Courbevoie, le prix au mètre carré dans le neuf dans la ville ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans. Ensuite, étudions le rendement en pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Courbevoie et le niveau de la demande locative dans la ville. Et enfin, voyons ensemble les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Courbevoie.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Courbevoie ?

La ville de Courbevoie se situe dans la zone A bis de la découpe géographique de la loi Pinel. Pour être éligible à ce dispositif fiscal, il faut respecter les plafonnements des loyers et des ressources des locataires imposés. Ainsi, pour la zone A bis, le plafond des loyers est de 17,43 euros par mètre carré. Pour les autres zones, ce plafond est de 12,95 €/m² pour la zone A et 10,44 €/m² pour la zone B1. Il est également important de respecter ce plafonnement du loyer pour déterminer le montant approximatif de vos revenus fonciers et statuer s’il faut investir en loi Pinel à Courbevoie ou non.

Dans son objectif d’offrir un logement à des loyers abordables à certains ménages, l’Etat impose ce plafonnement des loyers. Néanmoins, cette mesure ne nuit aucunement aux investisseurs, au contraire. En effet, même si les loyers sont plafonnés, les investisseurs bénéficient toujours d’une forte rentabilité via les loyers perçus constituant des revenus supplémentaires. Prenons un exemple pour que vous puissiez calculer au mieux votre future rentabilité locative. Imaginons que vous investissez dans un appartement neuf de 55m² à Courbevoie. Vous l’avez doté d’un balcon de 6m².

Pour calculer le loyer Pinel, vous devez d’abord calculer la surface habitable. Pour ce faire, il faut prendre la surface du logement et celle des annexes, notamment le balcon. Sachez que plusieurs types de surfaces peuvent être pris en compte dans les annexes : vérandas, greniers aménageables, balcons, caves, sous-sols, etc. En revanche, les parkings ne sont pas comptés. Sachez également que les surfaces des annexes sont plafonnées à 8m² pour chaque logement dans lequel vous investissez en loi Pinel.

Prenez ensuite le plafond du loyer de la zone dans laquelle vous investissez, la ville de Courbevoie dans la zone A bis. Il faut le multiplier avec le « coefficient Pinel » qui se calcule via la formule suivante : (19/surface utile) + 0.7. Notez également que ce coefficient Pinel est plafonné à 1,2. Après, il vous suffit de déterminer le loyer maximum autorisé en loi Pinel dans la ville de Courbevoie en multipliant le coefficient Pinel avec la surface pondérée obtenue précédemment. Pour reprendre notre exemple, voici les résultats que vous obtiendrez :

• Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone A bis = 17,43 euros/m²
• Plafond de loyer à Courbevoie = 58m² x 1.027 x 17,43 euros/m² = 1 038,23 euros

Vos revenus fonciers seront conditionnés par ce plafonnement des loyers. Selon la durée de votre engagement locatif avec le dispositif Pinel, vous obtiendrez alors les résultats suivants :

• Engagement Pinel de 6 ans = 1 038,23 euros * 12 * 6 = 74 752,56 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 1 038,23 euros * 12 * 9 = 112 128,84 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 1 038,23 euros * 12 * 12 = 149 505,12 euros

Attention à ne pas crier victoire trop vite. Certes, ces résultats sont optimistes, mais ne suffisent pas encore à répondre à la question : « faut-il investir en loi Pinel à Courbevoie ? ». En effet, il est encore utile d’étudier le prix au mètre carré dans le neuf ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans dans la ville de Courbevoie. Et c’est ce que nous allons justement voir dans le prochain paragraphe.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Courbevoie et son évolution depuis 10 ans ?

Pour un appartement, le prix moyen est de 7 020 euros/m² à Courbevoie. Pour une maison, le prix moyen est de 9 370 euros/m². En 10 ans, le prix de l’immobilier dans toutes les villes de France a considérablement augmenté. Rien que pour la ville de Courbevoie, on enregistre un taux d’augmentation de +30% en ce qui concerne l’évolution du prix de l’immobilier en 10 ans.

Les prix varient selon l’état et la typologie du bien immobilier. Selon les dernières études des experts immobiliers, on a la tendance de prix suivante :

• Appartement une pièce ou T1 : 5 420 euros/m² pour le prix le plus bas, 7 340 euros/m² pour le prix moyen et 8 860 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 5 450 euros/m² pour le prix le plus bas, 6 970euros/m² pour le prix moyen et 8 200 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 5 560 euros/m² pour le prix le plus bas, 6 960 euros/m² pour le prix moyen et 8 190 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 5  240 euros/m² pour le prix le plus bas, 6 980 euros/m² pour le prix moyen et 8 450 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 4 730 euros/m² pour le prix le plus bas, 6 890 euros/m² pour le prix moyen et 8 610 euros/m² pour le prix le plus élevé.

On compte près de 47 487 logements à Courbevoie. 82% du parc immobilier sont des résidences principales, 9% sont des résidences secondaires et 9% sont des logements vacants. 55% de la population sont des locataires et 42% seulement sont des propriétaires. Sinon, 94% des habitations à Courbevoie sont des appartements et 3% seulement sont des maisons.

Selon les prévisions des experts immobiliers, les prix de l’immobilier devraient encore augmenter ces prochains mois à cause de la forte demande locative dans la ville de Courbevoie. Ce qui suppose un fort rendement locatif pour votre projet d’investir en loi Pinel à Courbevoie. Justement, voyons ensemble dans le prochain paragraphe le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier locatif à Courbevoie.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Courbevoie ?

Le nombre d’acheteurs à Courbevoie est supérieur de 17% au nombre de biens à vendre. La demande locative est ainsi importante et le marché immobilier reste dynamique. Le taux de rendement locatif potentiel dans la ville de Courbevoie est de 4,31% environ. Ce taux varie généralement en fonction de la typologie de bien immobilier dans lequel vous investissez :

• Appartement T1 : 4,90% de rendement moyen pour un loyer hors charge de 30 euros/m²
• Appartement T2 : 4,32% de rendement moyen pour un loyer hors charge de 25,1 euros/m²
• Appartement T3+ : 3,91% de rendement moyen pour un loyer hors charge de 22,7 euros/m²

La ville de Courbevoie compte actuellement près de 84 658 habitants. Son taux de croissance démographique est de +0,3% et la ville abrite une population jeune avec un taux de 69,3% pour les personnes de plus de 25 ans. Le taux pour les personnes de moins de 25 ans est de 30,7%. La population a une plus nette préférence pour les résidences principales à 3 pièces avec un taux de 29,2%. Ensuite, il y a les biens immobiliers à 2 pièces à 27,3%, les 4 pièces avec un taux de 17,9%, les habitations d’une pièce avec un taux de 15,4% et enfin, il y a les logements de 5 pièces ou plus avec un taux de 10,2%.

La ville de Courbevoie affiche ainsi un taux de rendement locatif potentiel très élevé. Ce qui conforte votre idée d’investir en loi Pinel à Courbevoie. En effet, vous pourrez facilement optimiser vos revenus fonciers avec vos importantes réductions d’impôts. Le cadre de vie ainsi que le niveau du pouvoir d’achat de la population à Courbevoie favorise l’investissement locatif. Pour vous aider à parfaire votre analyse, voyons dans le prochain paragraphe le niveau de la demande locative à Courbevoie. Mais sachez déjà que la ville compte près de 213 commerces et 14 hôtels. Elle compte également énormément d’étudiants, environ 8% de la population. Ce qui constitue un autre intérêt d’investir en loi Pinel à Courbevoie puisque la ville est très animée et attrayante. Beaucoup auront besoin d’un logement.

Quel est le niveau de la demande locative à Courbevoie ?

La ville de Courbevoie est une commune située à seulement 2 kilomètres de la Capitale de France et à proximité du quartier d’affaire : la Défense. Elle se démarque principalement par son charme et ses nombreux espaces verts. C’est une ville où il est agréable de vivre. Bordée par la rive gauche de la Seine, la ville de Courbevoie abrite de nombreux parcs, jardins, terrains pour diverses activités sportives et culturelles. Elle dispose également de plusieurs monuments historiques qui attirent énormément de visiteurs. Même les maisons et les immeubles haussmanniens dégagent un charme fou qui distingue la ville de Courbevoie.

La commune de Courbevoie dispose ainsi d’une économie dynamique qui suscite l’intérêt des accédants à la propreté, mais aussi des investisseurs immobiliers. C’est une ville attractive grâce à sa proximité avec le quartier d’affaires La Défense. En effet, elle compte près de 8 000 entreprises employant environ 180 000 salariés qui y viennent travailler tous les jours. Ces derniers viennent généralement des villes voisines comme Nanterre et Puteaux. Sinon, Courbevoie est également une ville résidentielle. Beaucoup d’habitants de France sont attirés par les commodités que la ville offre ainsi que par sa proximité avec leur lieu de travail. Parmi les quelques 85 000 habitants de la ville de Courbevoie, on compte beaucoup de cadres et d’employés de bureaux. L’existence d’un pôle d’enseignement supérieur dans la ville attire également de nombreux étudiants. En effet, on y recense l’Ecole des Dirigeants et Créateurs d’Entreprises (EDCE), l’Ecole nationale de l’assurance (ENASS), l’IESEG School of Management, l’Ecole Supérieure du Commerce Extérieur (ESCE) ou encore l’Ecole des commerces.

Outre ses atouts économiques, la ville de Courbevoie bénéficie également d’un réseau de transport dense qui donne aux habitants l’accès à la culture Parisienne. En moins de 15 minutes, ils peuvent visiter les monuments historiques de France comme les Champs Elysées ou encore l’Arc de Triomphe. La ville est ainsi bien desservie et facilite les déplacements de la population. Ce qui ne manque pas d’augmenter le potentiel locatif de la ville. En même temps, il y a aussi la notion de « bon vivre » que Courbevoie propose à ses habitants. En effet, les habitants et les visiteurs peuvent amplement profiter de la situation en bord de Seine de la ville. Le paysage est tout simplement exceptionnel, calme et agréable. C’est un bout de nature en pleine ville.

Tournée vers l’avenir, la ville de Courbevoie ne cesse de se développer. Dernièrement, les berges de Seine ont été réaménagées afin de devenir un lieu de promenade. Sinon, l’ancien port de la ville a également été transformé en vastes pelouses et en esplanade. Les habitants peuvent maintenant y pratiquer l’aviron. La ville de Courbevoie se modernise et attire de nouveaux habitants chaque année. Ce qui un bon point pour votre projet d’investir en loi Pinel à Courbevoie puisque le niveau de la demande locative est très élevé. Les experts affirment même que Courbevoie est plébiscitée et attire de nombreux investisseurs locatifs. Et c’est tout à fait logique.

En effet, le prix de l’immobilier à Courbevoie reste dans la moyenne et suppose un fort taux de rendement locatif. D’ailleurs, la ville est éligible au dispositif Pinel car la demande est largement supérieure à l’offre. Tous les types de bien immobiliers sont très recherchés par les locataires. Vous trouverez donc facilement votre bonheur à Courbevoie. Il suffit de déterminer les meilleurs quartiers où investir. En effet, même si la tendance générale de la situation à Courbevoie favorise la réalisation d’un investissement locatif, certains quartiers présentent un plus haut potentiel locatif. Ce sont ces secteurs qu’il faut prioriser pour votre projet d’investir en loi Pinel à Courbevoie.

Voyons ensemble les atouts des meilleurs quartiers où investir à Courbevoie dans ce prochain et dernier paragraphe.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Courbevoie ?

Plusieurs quartiers de la ville de Courbevoie ont été embellis et offrent aujourd’hui une meilleure plus-value potentielle. Ce sont les quartiers les plus intéressants pour votre projet d’investir en loi Pinel à Courbevoie. Ces quartiers sont donc :

Le quartier Charras

Le quartier Charras est l’un des plus prisés dans la ville de Courbevoie. Il se trouve à proximité de la gare et du centre-ville. Sa position idéale attire principalement les hommes d’affaires et les jeunes cadres. C’est également un quartier calme qui plaît à énormément d’habitants. Le quartier Charras reste également très fréquenté, notamment à cause du centre commercial Charras. C’est un lieu de rencontre de tous les habitants et on y recense, évidemment, de nombreux commerces et services. Pour investir dans le quartier Charras, il faut compter environ 5 911 euros/m².

Le quartier Faubourg de l’Arche

Le quartier Faubourg de l’Arche se trouve au Nord de l’Arche de la Défense. C’est un quartier très dynamique et attractif. Il possède le pôle d’enseignement supérieur Léonard de Vinci et compte donc une population jeune et active. En effet, ce sont les étudiants qui sont les plus intéressés par un logement dans le quartier Faubourg de l’Arche. Il faut néanmoins faire attention dans le calcul de votre rendement locatif, ou même dans l’application des conditions de la loi Pinel, car les étudiants ne restent pas longtemps. Il est ainsi nécessaire d’anticiper une forte rotation de location. Toutefois, la demande locative y est très élevée. Pour investir dans le quartier de Faubourg de l’Arche, il faut compter environ 5 667 euros/m².

Le quartier Bécon-les-Bruyères

Le quartier Bécon-les-Bruyères est le secteur où il fait bon de vivre. Il se trouve à 5 minutes seulement de la ville de Paris et se distingue par son « ambiance village ». En effet, on y apprécie particulièrement le charme des petites rues ainsi que les vitrines proprettes. Tous les profils de locataires apprécient le cadre de vie de qualité proposé par le quartier Bécon-les-Bruyères. Vous n’aurez donc aucun mal à trouver des locataires pour vos biens immobiliers. C’est l’un des quartiers les plus sûrs pour investir dans le locatif à Courbevoie. Pour investir dans un appartement dans ce quartier, il faut compter environ 6 263 euros/m². Et pour une maison, il faut débourser approximativement 7 407 euros/m².

Conclusion

Investir en loi Pinel à Courbevoie est donc un projet rentable qui vous fera gagner beaucoup d’argents. Si vous hésitiez encore dans le choix du meilleur placement financier qu’il vous faut, maintenant vous savez que la loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière dont vous avez besoin. Ce dispositif fiscal vous permet de bâtir un patrimoine durable, de percevoir des revenus supplémentaires et de préparer au mieux votre retraite. Les importantes réductions d’impôts (jusqu’à 21% du montant total de votre investissement) vous feront économiser beaucoup d’argent. Libre à vous de réinvestir votre économie ou de la placer dans un autre outil financier comme le contrat d’assurance vie, le PERP… ou dans d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques, le LMNP, etc.

Toutes les démarches à suivre pour investir en loi Pinel à Courbevoie sont faciles. Néanmoins, il est toujours recommandé de se faire assister par un gestionnaire de patrimoine qualifié et expérimenté. Cela vous évitera de perdre inutilement votre temps et votre argent. De plus, ses compétences et ses conseils vous aideront à trouver les meilleurs programmes Pinel dans lesquels investir à Courbevoie. Il ne reste plus qu’à vous lancer. N’oubliez pas, la loi Pinel est encore applicable jusqu’au 31 décembre 2021.