Faut-il investir en loi Pinel à Colombes ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de réduire ses impôts, et donc d’optimiser ses revenus fonciers. Le secteur de l’immobilier attire de plus en plus d’investisseurs actuellement, et l’existence de ce dispositif Pinel ne fait que renforcer l’engouement des contribuables pour ce type de placement financier.

En effet, l’investissement immobilier, principalement le locatif, convainc énormément de gens actuellement parce qu’il s’agit d’un actif tangible et durable, mais surtout à la portée de tous. En même temps, c’est un actif que les investisseurs peuvent acheter à crédit, notamment avec le cas de la loi Pinel. L’immobilier permet également de bénéficier d’importants avantages fiscaux (toujours avec la loi Pinel et d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques, etc.). Le locatif est aussi un investissement jugé comme particulièrement rentable car il est en partie financé par les locataires, via les loyers perçus. C’est aussi l’un des placements financiers les moins risqués puisque les investisseurs ont un contrôle total sur leur investissement. Et enfin, le bien immobilier investi pourra être utilisé par soi, pour soi ou encore pour sa famille à l’avenir.

Alors, lorsque l’on se pose la question « faut-il investir en loi Pinel à Colombes ? », normalement, il n’y a pas à hésiter. Il est plus prudent d’émettre un petit doute, surtout sans aucune analyse encore, car il n’y a pas de projet certain. De plus, pour être un bon investisseur, il est impératif de savoir juger les risques au côté de la rentabilité éventuelle. Pour répondre à cette question, il est déjà utile de mentionner que la loi Pinel propose de nombreux avantages (sous certaines conditions) : réduction d’impôt jusqu’à un taux de 21% du montant total investi, devenir propriétaire sans apport, constitution d’un patrimoine, préparation de sa retraite, aide et protection de la famille, etc. Si l’on se réfère uniquement à ces avantages, il n’y a donc aucune raison de ne pas investir en loi Pinel.

Le réel problème qui puisse vous freiner dans la réalisation de votre projet d’investissement locatif en loi Pinel. Il s’agit du lieu d’investissement. En effet, pour bénéficier des nombreux avantages de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions dont le « zonage Pinel ». Cela signifie que les villes bénéficiaires de ce dispositif fiscal doivent faire partie de la découpe géographique établie par l’Etat à savoir la zone A, la zone A bis et la zone B1. Alors, « faut-il investir en loi Pinel à Colombes ? ». Déjà, est-ce que la ville de Colombes est éligible au dispositif Pinel ? Si oui, quel est le plafonnement des loyers imposés dans la zone où elle se situe et quel est son impact sur la rentabilité de votre projet ? Quel est le prix au mètre carré dans le neuf dans cette ville et comment est son évolution depuis 10 ans ? Quel est le rendement en pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Colombes ? Quel est le niveau de la demande locative à Colombes ? Et quels seraient les meilleurs quartiers où investir avec la loi Pinel à Colombes ?

Afin de vous aider à y voir plus clair dans l’analyse d’un éventuel profit à investir en loi Pinel à Colombes, procédons par étape afin de répondre à toutes ces questions.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Colombes ?

La ville de Colombes est classifiée dans la zone A bis de la loi Pinel. Comme pour toutes les zones éligibles au dispositif Pinel, elle est soumise à la condition de plafonnement du loyer et des ressources des locataires. Pour la zone A bis, ce plafond est de 17,43 euros par mètre carré. Pour déterminer le loyer Pinel à appliquer dans la ville des Colombes, il faut trouver d’abord le coefficient multiplicateur qui se calcule comme suit : 0.7 + (19/surface du bien). Celui-ci est également plafonné à 1,2.

Aussi, le coefficient multiplicateur à Colombes pour un appartement/maison de 74 m², par exemple, est de : 0,7 + (19/74) = 0.96. Le loyer à appliquer pour ce bien immobilier est donc :

Loyer Pinel à Colombes = (17.43€ X 0.96) X 74 = 1 238.2272 € / mois

Le montant de vos revenus locatifs dépendra de ce loyer Pinel à Colombes, mais aussi de la durée de votre engagement locatif en loi Pinel :

  • Engagement locatif de 6 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 6 ans = 89 152,3584 euros
  • Engagement locatif de 9 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 9 ans = 133 728,5376 euros
  • Engagement locatif de 12 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 12 ans = 178 304,7168 euros

Ces revenus fonciers sont encore optimisés par les réductions fiscales obtenues par la loi Pinel. En effet, l’avantage avec ce dispositif de défiscalisation immobilière est bien sûr le taux de défiscalisation élevé. Celui-ci dépend aussi de la durée de votre engagement locatif :

  • Engagement locatif de 6 ans = taux de défiscalisation de 12%
  • Engagement locatif de 9 ans = taux de défiscalisation de 18%
  • Engagement locatif de 12 ans = taux de défiscalisation de 21%

A première vue, tous les calculs montrent qu’il serait réellement intéressant d’investir en loi Pinel à Colombes. Toutefois, avancez avec prudence, ces résultats ne suffisent pas encore à confirmer qu’il faut investir en loi Pinel à Colombes. Il est encore important d’étudier plusieurs autres paramètres. Par exemple, il est très utile de connaître et d’analyser le prix au mètre carré dans le neuf à Colombes ainsi que son évolution depuis 10 ans. C’est ce que nous allons justement voir dans le prochain paragraphe.

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Quel est le prix au m² dans le neuf à Colombes et son évolution depuis 10 ans ?

Dans toute la France, principalement dans les grandes villes comme Bordeaux, Lyon, Nantes, ou encore à Nîmes et Brest. On enregistre notamment une hausse de +38,5% pour la ville de Bordeaux. Certes, depuis 5 ans maintenant, on commence à faire face à une légère diminution de ce prix de l’immobilier, notamment dans les villes comme Amiens, Le Havre, Perpignan, Toulon ou encore Mulhouse. Toutefois, le prix de l’immobilier reste encore élevé dans bon nombre d’agglomérations françaises.

La loi Pinel s’inscrit dans ce contexte comme un moyen d’offrir des logements à des familles vulnérables. Par ce dispositif, l’Etat souhaite inciter les investisseurs à soutenir la construction de logements neufs avec d’énormes réductions d’impôts. Ce qui, au final, est un bon investissement. Autrement dit, même si le prix au mètre carré dans le neuf à Colombes est très élevé, vous gagnerez toujours en revenus locatifs optimisés grâce à la loi Pinel.

Actuellement, le prix de l’immobilier à Colombes est de 4 640 euros/m² pour un appartement et 6 460 euros/m² pour une maison. Selon la typologie du bien immobilier, les prix varient comme suit :

  • Appartement 1 pièce / T1 : 3 680 €/m² pour le prix le plus bas, 5 130 €/m² pour le prix moyen et 6 420 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 2 pièces / T2 : 3 690 €/m² pour le prix le plus bas, 4 810 €/m² pour le prix moyen et 5 880 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 3 pièces / T3 : 3 130 €/m² pour le prix le plus bas, 4 480 €/m² pour le prix moyen et 5 620 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 4 pièces / T4 : 2 680 €/m² pour le prix le plus bas, 4 490 €/m² pour le prix moyen et 5 850 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 5 pièces / T5+ : 2 580 €/m² pour le prix le plus bas, 4 380 €/m² pour le prix moyen et 5 870 €/m² pour le prix le plus élevé.

Si tel est le prix du mètre carré dans le neuf à Colombes, étudions maintenant le taux de rendement auquel s’attendre d’un investissement immobilier dans la ville. Voyons cela immédiatement dans le prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Colombes ?

Selon les dernières études des experts immobiliers, le rendement locatif potentiel d’un investissement immobilier à Colombes est de 5,49% pour un appartement loué hors charges à 21,2 euros/m². Selon le type de bien immobilier dans lequel vous investissez, ce rendement locatif potentiel peut varier comme suit :

  • Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charges de 27,9 €/m², un rendement moyen de 6,53%.
  • Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charges de 21,6 €/m², un rendement moyen de 5,39%.
  • Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charges de 18,8 €/m², un rendement moyen de 5,04%.

La ville de Colombes compte près de 37 261 logements pour environ 85 200 habitants. Ce parc immobilier est essentiellement composé d’appartements avec un taux de 73% contre 26% pour les maisons. 50% de la population sont des locataires et 48% sont des propriétaires. 92% des logements sont utilisés comme résidences principales, 2% sont des résidences secondaires et 7% sont des logements vacants.

Attractive, la ville de Colombes attire de nombreuses personnes chaque année : visiteurs occasionnels, touristes, étudiants, jeunes actifs, retraités, etc. Elle compte 2 hôtels et plus de 88 commerces. C’est un lieu plaisant et tranquille qui séduit. Et justement, c’est ce qui nous amène à notre prochain point d’analyse : le niveau de la demande locative à Colombes. Entrons tout de suite dans les détails dans ce prochain paragraphe.

 

Quel est le niveau de la demande locative à Colombes ?

La ville de Colombes est située dans la banlieue Nord Ouest de Paris. Elle se trouve plus exactement dans le département des Hauts-de-Seine. Dans la couronne parisienne, c’est l’une des communes des plus prisées par la population. On y apprécie un cadre de vie supérieur avec de nombreux espaces verts, de belles et riches activités culturelles ainsi que d’équipements développés pour en faire un territoire huppé et ambiancé.

La ville de Colombes est avant tout avantagée par sa situation géographique. Elle se trouve à proximité d’autres grandes villes telles que Courbevoie, Asnières sur Seine, Argenteuil, Nanterre ou encore           Gennevilliers. Formant la grande cité pavillonnaire de la petite couronne parisienne, la ville attire de nombreuses personnes. Ce qui ne manque pas d’augmenter le niveau de la demande locative. Or, le marché immobilier à Colombes compte plus de demandes que d’offres. Ce qui lui vaut une place au sein du dispositif Pinel.

Se trouvant à seulement une heure du centre de Paris et à 15 minutes du quartier d’affaires de La Défense, la ville de Colombes reste un emplacement de choix pour les locataires qui travaillent dans la Capitale. Et comme la commune est très bien desservie, les trajets sont plus faciles et la vie à Colombes encore plus confortable. En effet, la ville est desservie par les lignes de tramway T2 et T1 (depuis 2018). On peut également accéder à la ville de Colombes en empruntant les lignes J et L du Transilien, les dix (10) lignes de bus du réseau RATP ou encore l’autoroute A86. Grâce à ces nombreuses infrastructures de transport, la ville de Colombes attire à la fois les locataires, les entreprises et les investisseurs en tout genre.

Colombes est également une commune qui bénéficie de la notoriété du département des Hauts-des-Seines. En effet, ce département est reconnu comme étant un territoire moteur de la Métropole. Il dispose d’un écosystème varié, dense et dynamique (notamment pour le tourisme d’affaires avec des entreprises leaders comme Netamo, Alliance, Robotics, Alderbaran, Talentsoft…), d’un réseau de transport performant ainsi que différents projets d’aménagement pour l’amélioration du cadre de vie de la population. En général, le département des Hauts-des-Seines est un emplacement stratégiquement idéal pour un investissement immobilier rentable.

La ville de Colombes est une ville moderne et attractive. Elle bénéficie d’un cadre de vie agréable et est bien desservie. En plus de ces atouts, la ville propose également des prix immobiliers très intéressants. C’est aussi une ville tournée vers le futur, notamment avec le développement du T1, mais aussi les préparations en vue d’accueillir les Jeux Olympiques de 2024 pour l’épreuve de Hockey sur gazon.

Si vous souhaitez donc investir en loi Pinel à Colombes, vous bénéficierez assurément d’un niveau de demande locative très élevé. La ville attire de nombreuses personnes, des visiteurs, des vacanciers, des touristes, des jeunes cadres et des jeunes familles, ainsi que des retraités. Vous aurez tout à gagner à investir dans le locatif à Colombes, que cela soit dans le cadre du dispositif Pinel pour profiter des réductions d’impôts, soit pour bénéficier d’une forte plus-value immobilière à la revente. Maintenant, il vous suffit de trouver les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Colombes. C’est ce que nous allons voir dans ce prochain et dernier paragraphe.

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Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Colombes ?

La ville de Colombes se divise en cinq grands quartiers qui sont : Centre-ville/Agent Sarre, Fossés-Jean Bouvier/Stade, Europe/Plateau/Gabriel-Péri, Grèves/Petit-Colombes, Vallées/Petite Garenne. Chaque quartier dispose de son propre potentiel locatif. Il est donc important de bien étudier les points forts de chaque territoire avant de faire votre choix. Souvenez-vous que le choix de l’emplacement garantira votre rentabilité locative. Afin de vous aider, voici quelques idées des meilleurs quartiers où investir à Colombes :

Le quartier de la Petite Garenne

Le quartier de la Petite Garenne est très huppé. C’est l’un des quartiers les plus dynamiques de la ville de Colombes. Il est très prisé par les jeunes cadres qui travaillent dans la Capitale. C’est un quartier très bien desservi et où il fait bon vivre. La tranche d’âge moyenne dans le quartier est de 36 ans. Le parc immobilier est essentiellement composé d’appartements avec un taux de 60% contre 40% seulement pour les maisons. Les logements sociaux sont également très nombreux dans le quartier. Ils occupent 12% du parc immobilier de la Petite Garenne. Ce quartier dispose également d’autres atouts qui méritent l’attention comme les écoles, les commerces, le réseau de bus ainsi que d’autres infrastructures de santé et de culture.

Le quartier Les Vallées

Le quartier Les Vallées est aussi un quartier huppé et dynamique. La catégorie professionnelle des cadres est celle qui est la plus représentée dans ce quartier. En effet, ce sont les jeunes cadres qui recherchent le calme et la tranquillité qui préfèrent vivre dans le quartier Les Vallées. Ils aiment cet endroit parce qu’ils se trouvent également à proximité de la Capitale. De plus, ils y retrouvent toutes les commodités propres aux grandes villes comme les restaurants, les bars, etc. En d’autres termes, le cadre de vie leur plaît, et ils sont encore nombreux à vouloir y vivre. Le parc immobilier du quartier Les Vallées est majoritairement composé d’appartement avec un taux de 68% contre 32% seulement pour les maisons. Sinon, les logements sociaux occupent 6% de ce parc.

Le quartier l’Agent Sarre

Pour un investissement locatif rentable, le quartier l’Agent Sarre reste également un territoire à exploiter. Que cela soit dans le neuf ou dans l’ancien réhabilité avec la loi Pinel, le potentiel locatif du quartier est très élevé. En effet, le quartier l’Agent Sarre est un quartier pavillonnaire dynamique et très animé. On y observe de nombreux commerçants au milieu des belles maisons qui attirent plusieurs familles. Comme pour les deux autres quartiers avec un fort potentiel locatif cité précédemment, la catégorie professionnelle la plus représentée dans le quartier l’Agent Sarre est celle des cadres. La tranche d’âge moyenne sur le territoire est de 36 ans. Son parc immobilier est composé de maisons à 46%, et d’appartements à 54%. En revanche, on n’y retrouve aucun logement social. C’est un quartier relativement calme et sécurisé. Tout ce qu’il faut pour les jeunes familles avec des enfants en bas âge.

Conclusion

La ville de Colombes est un emplacement idéal pour investir avec la loi Pinel et profiter des importantes réductions fiscales. Certes, la ville est composée de bons quartiers et des quartiers peu attractifs, mais en général, le potentiel locatif y est très élevé. Colombes attire énormément de gens pour son cadre de vie, son économie dynamique et ses nombreuses infrastructures de transport, d’éducation et de santé. En même temps, il ne faut pas oublier que la ville de Colombes est en plein développement, surtout avec le projet « Grand Paris Express ». Les quartiers initialement boudés par les investisseurs connaîtront un nouvel essor et deviendront plus attractifs en peu de temps seulement. D’ailleurs, de nombreux programmes immobiliers, et d’autres projets de développement, naissent déjà dans certains de ces quartiers.

Aussi, si vous souhaitez investir en loi Pinel à Colombes, c’est bien le moment de se lancer. La loi Pinel est encore applicable jusqu’au 31 décembre 2021. Avec ce dispositif, vous optimiserez vos revenus locatifs grâce aux réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de votre investissement. A la fin de la durée d’engagement locatif règlementaire, vous avez le choix entre revendre votre bien immobilier et profiter d’une forte plus-value immobilière, ou bien continuer à le mettre en location. Si vous optez pour ce second choix, vos revenus locatifs via les loyers perçus seront importants étant donné le niveau élevé de la demande locative dans la ville. Ou alors, vous pouvez aussi décider de choisir un autre dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux ou encore la loi Monuments Historiques. Sinon, il y a aussi les dispositifs de défiscalisation comme les statuts LMNP et LMP. Contactez un gestionnaire de patrimoine qualifié et expérimenté pour vous aider à faire le bon choix d’investissement.

Et enfin, pour que votre investissement Pinel à Colombes soit le plus rentable possible, n’hésitez pas à faire une simulation de vos futurs gains. De cette manière, vous évaluerez davantage les risques potentiels d’un tel investissement, et vous saurez s’il y a un ajustement quelconque à faire pour votre projet.