Faut-il investir en loi Pinel à Clermont Ferrand ?

Le secteur de l’immobilier attire de plus en plus d’investisseurs actuellement. Les rendements financiers sont importants et finissent de convaincre les Français de placer leur argent dans ce secteur qui ne cesse de s’accroître. En effet, les villes s’agrandissent, la population augmente et les besoins en logements également. Les taux de rendement locatif sont alors impressionnants. Autrefois dédié aux investisseurs avec de grand budget, l’investissement immobilier est maintenant à la portée de tout un chacun.

Outre les rendements financiers apportés par un investissement immobilier, il y a également les avantages fiscaux. En effet, depuis plusieurs années, l’Etat propose des dispositifs de défiscalisation immobilière permettant aux épargnants français d’acquérir leurs logements plus facilement, mais aussi aux investisseurs immobiliers de profiter d’importants avantages fiscaux. En contrepartie du placement financier dans les logements neufs ou anciens ou encore les biens réhabilités, une réduction fiscale est proposée aux investisseurs immobiliers.

La loi Pinel fait partie de ces dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l’Etat. En décidant d’investir via ce dispositif, les investisseurs et épargnants peuvent gagner jusqu’à 21% de réduction d’impôts pour 12 années d’investissement. Comme pour tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, il faut respecter plusieurs conditions pour bénéficier des avantages fiscaux Pinel.

Depuis sa création en 2014, la loi Pinel est très populaire puisqu’elle s’adresse à tous les types d’investisseurs et d’épargnants. Elle permet également de se construire un beau patrimoine tout en percevant des revenus supplémentaires via les loyers. Et surtout, elle permet aux Français de mieux préparer leur retraite. Ce dispositif répond également aux objectifs fixés par l’Etat français dont la résolution du problème de tension du marché immobilier sur le territoire. On peut ainsi dire que la loi Pinel répond aux besoins de tout un chacun. Et c’est, d’ailleurs, ce qui fait sa popularité et sa grande réussite. Il ne fut donc pas étonnant que le dispositif Pinel, initialement prévu pour la fin de l’année 2016, soit prorogé jusqu’au 31 décembre 2021.

Tout le monde a ainsi encore la chance de profiter au maximum des avantages proposés par le dispositif Pinel. Investir dans le neuf via le dispositif Pinel est un bon placement financier. Mais comment savoir si c’est un choix judicieux ? Comment savoir si le rendement locatif promis par ce dispositif est à la hauteur de toutes les espérances ? Comment orienter son investissement Pinel ?

Il y a également d’autres questions qui se posent, comme le fait de savoir si une ville éligible à la loi Pinel vaut la peine d’être choisie pour un investissement Pinel. Par exemple, faut-il investir en loi Pinel à Clermont Ferrand ? Pour y répondre, il faut procéder à une analyse minutieuse de plusieurs paramètres : le plafonnement du loyer dans la ville de Clermont Ferrand qui entre dans la zone B1 de la loi Pinel, le prix au mètre carré et l’évolution du prix de l’immobilier ces dernières années dans la ville, le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Clermont Ferrand, son niveau de demande locative ainsi que les meilleurs quartiers où investir. Regardons tout cela de plus près dans cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Clermont Ferrand ?

Le plafonnement du loyer est une condition obligatoire à respecter avec la loi Pinel. En effet, l’un des principaux objectifs de l’Etat avec ce dispositif fiscal est de construire de nombreuses habitations à loyer modéré et permettre aux familles modestes de disposer d’un logement respectant les normes de constructions modernes.

Ainsi, la loi Pinel a été créée, puis prolongée jusqu’au 31 décembre 2021, pour faciliter l’accès à la location aux personnes ayant un revenu modeste. Celles-ci peuvent alors trouver des habitations avec des loyers modérés dans les principales agglomérations de France grâce à ce plafonnement du loyer, mais aussi au plafonnement des ressources des locataires.

Si vous souhaitez investir en loi Pinel à Clermont Ferrand, vous devez donc respecter ce plafonnement du loyer Pinel. Pour la zone B1, celle où est classée la ville de Clermont Ferrand, le plafond pour l’année 2020 est de : 10,44 €/m². Pour calculer le loyer Pinel, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Prenons l’exemple d’un appartement de 40m², le loyer Pinel sera alors :

10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m² * 40, soit 490,80 € par mois

490,80 €/m² est donc le loyer à appliquer pour tous les biens immobiliers Pinel que vous proposerez en location dans la ville de Clermont Ferrand. Il faut multiplier ce montant par 12, correspondant au nombre de mois dans une année, puis par 6, 9 ou 12 ans selon le choix de votre investissement. Vous obtiendrez alors le potentiel de rendement que vous pourrez tirer de votre investissement Pinel à Clermont Ferrand. Pour les réductions fiscales, le calcul est simple. Il vous suffit de multiplier le montant de vos revenus fonciers par 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de votre investissement immobilier. Sachez toutefois que le rendement que vous obtiendrez ne sera encore que le rendement brut. Pour avoir le rendement net, il faudra encore déduire les charges. Nous allons le voir dans le prochain paragraphe.

Il est aussi utile de retenir que pour un calcul correct du loyer Pinel, il faut savoir reconnaître ce que l’on appelle « surface utile ». Il s’agit, en réalité, de compter les surfaces annexes comme les balcons ou les caves et de les additionner à la surface habitable. Mais pour ces surfaces annexes, une limitation est également imposée. Elles ne doivent pas dépasser 8 mètres carré. Aussi, faites bien attention à ne pas fausser vos calculs car l’évaluation de la rentabilité de votre investissement Pinel en dépendra énormément. Si vous le souhaitez, il existe des simulateurs gratuits disponibles en ligne pour vous aider à mieux monter votre projet d’investissement Pinel. Ou alors, demandez l’aide d’un expert immobilier et/ou d’un expert fiscaliste pour vous faciliter la tâche.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Clermont Ferrand et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, toutes les grandes villes de France ont connu une forte augmentation du prix de l’immobilier. Dans le neuf comme dans l’ancien, les prix des biens immobiliers et des terrains ont augmenté de plus de 11%. Dans certaines métropoles, cette augmentation va même au-delà de 30%. Pour le cas de la ville de Clermont Ferrand, les taux semblent maintenant aller dans le sens de la baisse. En effet, le taux est actuellement une hausse de +9,8% contre +11% auparavant.

Actuellement, les prix en moyenne pratiqués dans la ville de Clermont Ferrand sont de 2 230 euros le mètre carré pour un appartement et 2 200 euros/m² pour une maison. Pour plus de précision, voici les prix pratiqués selon la typologie des biens immobiliers :

• Appartement une pièce ou T1 : 1 740 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 590 €/m² pour le prix moyen et 3 510 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 550 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 270 €/m² pour le prix moyen et 3 300 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 420 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 200 €/m² pour le prix moyen et 3 280 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 300 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 010 €/m² pour le prix moyen et 3 000 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 280 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 180 €/m² pour le prix moyen et 3 380 €/m² pour le prix le plus élevé.

En 2015, la ville de Clermont Ferrand comptait environ 141 569 habitants. 65% d’entres eux sont des locataires et 33% seulement sont des propriétaires. 3% sont des logés gratuits. Dans le parc immobilier de la ville, on constate une prédominance de l’utilisation des biens immobiliers en qualité de résidences principales. En effet, 88% des logements sont utilisés à cet effet contre 3% seulement de résidences secondaires. On constate également un taux de 9% pour les résidences vacantes.

Sinon, on remarque une prédominance des appartements ou maisons de 3 pièces quant aux préférences des habitants pour leurs logements. Les 3 pièces constituent notamment 28% de la demande locative dans la ville. 24% de la population s’intéressent aux logements de 4 pièces, 18% pour les 2 pièces, 16% pour les 5 pièces et plus, et enfin 14% sont plus enclins à choisir les logements d’une pièce ou les petits studios.

L’activité économique de la ville est intéressante et permet à la population d’accéder à un pouvoir d’achat assez élevé. 73% des activités rémunératrices de la ville proviennent du commerce, des transports et des services. 15% sont orientées vers l’administration, l’enseignement, la santé et le social. 7% sont dans le secteur de la construction et 7% dans l’industrie.

A Clermont Ferrand, 24% de la population sont sans activités spécifiques. 22% sont des retraités, 17% des employés, 13% dans des professions intermédiaires, 10% sont des cadres et dans des professions supérieures, et 2% sont des artisans, des commerçants ou des chefs d’entreprise. Il n’y a pas d’agriculteurs exploitants à Clermont Ferrand.

La population est toujours en quête de logements car la ville attire de nouveaux venus régulièrement. En même temps, la croissance démographique est élevée. Ce qui signifie que la demande locative est importante à Clermont Ferrand, mais nous allons nous y pencher plus sérieusement dans un autre paragraphe. Pour le moment, découvrons à quel rendement en pourcentage pouvez-vous prétendre avec votre investissement Pinel à Clermont Ferrand.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Clermont Ferrand ?

Avant de vous dire qu’un investissement immobilier, en l’occurrence un investissement Pinel, à Clermont Ferrand est rentable ou pas, il vous faut faire plusieurs calculs. En effet, un tel investissement vous permet d’être rémunéré de deux manières : via les loyers qui constitueront vos revenus fonciers, et via la plus-value que vous percevrez à la revente de vos biens Pinel. Afin de déterminer si vous placez votre argent dans le secteur qu’il faut, commencez par calculer le rendement brut et le rendement net de votre investissement locatif. Pour ce faire, voici les formules à appliquer :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Le calcul du rendement locatif brut est très simple puisqu’il vous suffit d’additionner le montant de tous les loyers que vous allez percevoir pendant l’année. Ensuite, rapportez le résultat au prix d’acquisition ou de construction de votre bien Pinel. Vous obtiendrez alors une idée de vos gains. En revanche, ce calcul ne sera pas précis tant que vous n’aurez pas déduits les charges et les frais liés à votre investissement. Après avoir enlevé les charges et autres dépenses, vous obtiendrez alors votre rentabilité locatif net avant impôts. Et comme déjà mentionné auparavant, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôts, soit jusqu’à 21% du montant total de votre investissement pour une durée de 12 ans. Aussi, n’oubliez pas d’inclure cette défiscalisation dans le calcul de votre gain potentiel via un investissement locatif en loi Pinel.

Parmi les charges et autres dépenses à déduire de votre rendement locatif brut, vous avez les points suivants :

• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les taxes foncières
• Les frais de financement de votre projet d’investissement immobilier
• L’assurance propriétaire non occupant
• Les vacances locatives
• Les frais de gestion du bien immobilier par une société
• L’assurance loyers impayés
• Les frais d’entretien divers

Lorsque vous obtiendrez votre montant approximatif de rendement locatif net, comparez-le à celui étudié par les experts. En effet, sur le baromètre de l’immobilier français, que vous verrez sur internet, plusieurs experts immobiliers avancent des statistiques fiables. Essayez de comparer le résultat que vous avez obtenu avec les leur afin de voir si votre projet d’investissement vaut la peine d’être réalisé.

A titre d’exemple, les experts avancent les taux suivants en termes de rendement locatif d’un investissement immobilier Pinel à Clermont Ferrand :

• Appartement T1 : 7,12%
• Appartement T2 : 6,36%
• Appartement T3 : 5,29%

Et dans l’ensemble, ils annoncent un rendement en pourcentage de 6,14% pour un investissement Pinel à Clermont Ferrand. Est-ce rentable ? Pour mieux comprendre comment sont-ils arrivés à cette statistique, étudions en détail le niveau de la demande locative à Clermont Ferrand.

Quel est le niveau de la demande locative à Clermont Ferrand ?

Clermont Ferrand est une ville en pleine expansion avec de belles opportunités. 64,1% de la population sont des locataires et 35,9% sont des propriétaires. La ville est dominée par les actifs avec un taux de 45,9%, suivis par les retraités avec un taux de 22%. Les étudiants sont aussi très nombreux dans la ville, ils constituent 16,1% de la population. Le taux de chômage n’est pas très élevé à Clermont Ferrand comparé à celui dans les autres villes de France. En effet, on ne compte qu’environ 9,3% de chômeurs de la ville. Quant aux inactifs, ils constituent 3,7% de la population.

Selon les dernières statistiques de l’Etat, la ville de Clermont Ferrand est une ville jeune et dynamique. Elle est située en plein cœur de la nature et propose un cadre de vie agréable à sa population. Il fait tout simplement bon de vivre à Clermont Ferrand. De plus en plus attractive, la ville attire de nouveaux visiteurs chaque année. Certains d’entres eux décident d’y vivre définitivement.

La ville de Clermont Ferrand est classée ville d’Art et d’Histoire et dispose d’une grande richesse historique et culturelle. Les étudiants et les actifs de toutes les régions sont intéressés par la vie à Clermont Ferrand à cause de l’entreprise Michelin. D’ailleurs, celle-ci est en grande partie distributrice d’emplois dans la région. Sinon, plusieurs sites touristiques sont également accessibles dans la ville comme les nombreuses stations de ski et l’environnement préservé près de la chaîne de Puys. Et enfin, les investisseurs et les grandes entreprises sont séduits par l’idée d’un placement à Clermont Ferrand à cause de sa modernité, mais aussi du dynamisme de son économie.

En somme, la ville de Clermont Ferrand est une ville d’avenir qui attire de nombreuses personnes. Son marché immobilier est tendu, et c’est ce qui constitue justement un fort potentiel de rendement locatif pour un investissement Pinel. Le retour sur investissement est garanti pour un investissement Pinel à Clermont Ferrand à cause de la forte présence d’étudiants et l’arrivée régulière de nouveaux habitants. De plus, en 15 ans, de nombreux travaux de transformations ont été entamés dans la ville afin d’accroître son attractivité. D’ailleurs, depuis 2014, la ville de Clermont Ferrand fait partie des 10 villes françaises propices aux investissements immobiliers.

Les petites surfaces de type studio et appartements T1 sont les plus faciles à louer dans la ville. Ce qui ne vous empêchera certainement pas de proposer d’autres types de biens immobiliers. Etant donné le pouvoir d’achat de la population et l’insuffisance des offres immobilières dans la ville, la loi Pinel devrait vous permettre de réussir n’importe quel type d’investissement locatif à Clermont Ferrand.

Certains quartiers sont plus rentables que d’autres en termes d’investissement locatif à Clermont Ferrand. En effet, certaines localités présentent plus d’atouts et intéressent davantage les habitants. Ce sont les quartiers à prioriser pour votre investissement Pinel. C’est ce que nous allons voir dans ce dernier paragraphe de notre analyse.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Clermont Ferrand ?

Plusieurs quartiers à Clermont Ferrand méritent votre attention pour votre projet d’investissement locatif. En effet, le taux de rendement locatif y est très élevé et ces quartiers sont très appréciés des habitants. Voici cette liste des meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Clermont Ferrand :

Le centre-ville

On trouve majoritairement des appartements dans le centre-ville de Clermont Ferrand qui se trouve autour de la butte occupée par la Cathédrale Notre-Dame de l’Assomption. Ce quartier abrite également les différents sites et monuments historiques de la ville comme la place de Jaude, l’opéra-théâtre, l’église Saint-Pierre-des-Minimes, etc. Le centre-ville de Clermont Ferrand est également orné par plusieurs commerces. C’est le lieu le plus animé de la ville et un endroit incontournable pour toute la population ainsi que les touristes. Il serait donc plus que judicieux d’établir son projet d’investissement locatif en loi Pinel dans le centre-ville de Clermont Ferrand. Pour une maison, il faut prévoir 1 830 €/m², et 2 000 €/m² en moyenne pour un appartement dans ce centre-ville.

Le quartier de la République

Le quartier de la République a récemment été rénové. De nouveaux appartements neufs et des bureaux sont maintenant disponibles dans ce quartier. Plusieurs projets pour en faire un quartier d’affaires ont également vu le jour. Et depuis 2019, le quartier a accueilli son quartier numérique. Le quartier de la République voit ainsi sa cote s’élever grâce à ces nombreux projets et ses perspectives d’évolution sur le long terme. Voilà pourquoi il est considéré comme l’un des meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Clermont Ferrand. Le prix moyen pour une maison est de 1 730 €/m² et 1 800 €/m² pour un appartement.

Le quartier « Vallières, Poncillon et Salin »

C’est l’un des quartiers les plus animés et huppés de Clermont Ferrand. Il se distingue alors par une population jeune et dynamique. En effet, 60% des cadres de la ville préfèrent habiter dans ce quartier. C’est un quartier résidentiel qui se trouve à proximité des facultés et des commerces, mais aussi des banques, de la Maison de la Culture, du marché aux puces et d’un centre d’affaires. Ce quartier se trouve également à proximité de la célèbre place de Jaude qui se situe en centre-ville. Ce quartier présente de nombreuses opportunités d’investissement locatif en loi Pinel. Il est idéal pour les habitants qui aiment les déplacements à pieds et à vélo. C’est un quartier calme où il fait bon de vivre. Le prix moyen pour un appartement varie entre 1 144 €/m² et 2 102 €/m². Ce sont les appartements qui prédominent dans ce quartier.

Le quartier les « Côtes de Clermont »

Pour ceux qui recherchent à investir dans des maisons, c’est le quartier les « Côtes de Clermont » qu’il faudra prioriser. Toutefois, il faut savoir que ce secteur demeure assez cher. En revanche, les prix restent quand même stables. Aujourd’hui, c’est encore l’un des seuls quartiers où l’on peut acquérir une maison. Mais avec le dispositif Pinel, vous avez la possibilité de changer la donne et d’y implanter de nouvelles constructions qui intéresseront certainement beaucoup d’habitants.

Le quartier de Delille

Le quartier de Delille est la deuxième porte d’entrée en centre-ville de Clermont Ferrand. C’est l’un des quartiers les plus convoités par les propriétaires et les investisseurs immobiliers. Il est surtout célèbre pour ses vestiges historiques, notamment la Basilique Notre Dame du Port. La vie est également agréable à Delille et les habitants s’y sentent parfaitement bien. Ils se trouvent à proximité du nouveau CHU de la ville, des grandes écoles, de la gare et de la fameuse place de Jaude. C’est également un bon endroit où rentabiliser son investissement en loi Pinel à Clermont Ferrand.

Conclusion

La ville de Clermont Ferrand est à la fois grande et diversifiée pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel. Le niveau de la demande locative est assez élevé pour garantir le taux de pourcentage en termes de rendement de la ville tel que les experts l’ont prédit. De plus, c’est une ville d’avenir qui continue de se développer pour offrir un cadre de vie toujours aussi agréable et plaisant à ses habitants. Si vous aviez encore des doutes, oubliez-les maintenant. Vous avez raison de penser investir en loi Pinel à Clermont Ferrand. C’est un placement financier qui promet de grands rendements.