Faut-il investir en loi Pinel à Cannes ?

Les investissements immobiliers sont considérés comme un bon placement financier pour de nombreux experts. Ils permettent d’accumuler une grande valeur de biens immobiliers productifs, et de toucher un revenu élevé par an. De plus, leur valeur continuera d’augmenter au fil des ans, ce qui permettra de couvrir indéfiniment les dépenses des investisseurs et de laisser un héritage à transmettre à leurs enfants.

L’immobilier présente de nombreux avantages par rapport à un investissement en actions, en obligations ou en fonds communs de placement. L’immobilier offre un flux de trésorerie prévisible et sa valeur s’apprécie, ce qui permet de suivre l’inflation. Il offre également un rendement plus élevé grâce à un effet de levier positif et il offre une croissance des capitaux propres grâce à la réduction de la dette. Pendant la retraite, l’immobilier est un actif autonome tandis que les actions sont un actif auto-liquidant.

L’investissement immobilier reste également un bon moyen pour enregistrer une forte plus-value et réduire son taux d’imposition sur les plus-values. Grâce à des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, la loi Monuments Historiques ou encore la loi Malraux, les investisseurs réduisent considérablement leurs impôts sur le revenu, et optimisent leurs revenus fonciers. Le choix du dispositif fiscal dépend de plusieurs paramètres dont le taux de défiscalisation proposé, ainsi que les conditions d’éligibilité.

La loi Pinel est actuellement le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire en France. Mise en vigueur en 2014, la loi Pinel succède à la loi Duflot et la loi Scellier. Face à sa grande popularité, et la grande tension qui règne sur le marché immobilier de nombreuses villes de France, l’Etat a décidé de prorogé son mandat. Ainsi, la loi Pinel est encore accessible aux investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier locatif jusqu’au 31 décembre 2021, sous réserves de plusieurs conditions.

Parmi les principales conditions d’éligibilité de la loi Pinel, il y a le choix de la zone d’investissement. En effet, toutes les villes de France ne bénéficient pas des avantages de ce dispositif fiscal. Seules celles avec un marché immobilier tendu peuvent en profiter. Alors, si vous envisagez d’investir en loi Pinel à Cannes, il faut d’abord vous demander si la ville de Cannes est éligible, si elle fait partie des zones A, A bis ou B1 du « zonage Pinel ». Ensuite, il faut analyser le rendement potentiel d’un tel investissement compte tenu de la condition obligatoire concernant le plafonnement des loyers et des ressources des locataires dans chaque zone Pinel.

Pour savoir si investir en loi Pinel à Cannes est une bonne idée, il est aussi utile d’analyser le niveau de la demande locative dans la ville. Pour ce faire, l’étude du potentiel locatif de plusieurs quartiers sera à réaliser. Ce n’est qu’à la fin de cette analyse que vous saurez exactement si vous avez raison d’investir en loi Pinel à Cannes ou pas. Afin de vous aider dans cette démarche, retrouvez dans cet article plusieurs informations utiles pour votre futur projet d’investissement en loi Pinel à Cannes.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Cannes ?

La ville de Cannes fait partie de la zone A de la loi Pinel. Comme pour toutes les zones éligibles au dispositif Pinel, elle est soumise aux conditions de plafonnement du loyer et des ressources des locataires.

Actuellement, le plafond du loyer pour la zone A est de 12,95 euros par mètre carré. Pour déterminer le loyer Pinel à appliquer dans la ville de Cannes, il faut trouver le « coefficient multiplicateur ». Celui-ci se calcule selon la formule suivante : 0.7 + (19/surface du bien). Son plafond est de : 1,2.

Pour un appartement/maison de 74m² à Cannes, par exemple, vous avez donc le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + (19/74) = 0.96. Ce qui vous permet de calculer le loyer Pinel à appliquer dans la ville de Cannes comme suit :

Loyer Pinel à Cannes = (12.95€ X 0.96) X 74 = 919.968 € / mois

Le montant de vos revenus locatifs dépendra essentiellement de la durée de votre engagement locatif sous la loi Pinel :

• Engagement locatif de 6 ans = 919,968 euros x 12 mois x 6 ans = 66 237,696 euros
• Engagement locatif de 9 ans = 919,968 euros x 12 mois x 9 ans = 99 356,44 euros
• Engagement locatif de 12 ans = 919,968 euros x 12 mois x 12 ans = 132 475,392 euros

Evidemment, il faudra encore ajouter le montant des réductions fiscales grâce au dispositif Pinel. Ces réductions d’impôts sont relatives à la durée de votre engagement locatif :

• Engagement locatif de 6 ans = taux de défiscalisation de 12%
• Engagement locatif de 9 ans = taux de défiscalisation de 18%
• Engagement locatif de 12 ans = taux de défiscalisation de 21%

Afin d’étoffer vos renseignements, et savoir si vous avez raison d’investir en loi Pinel à Cannes, étudions ensemble d’autres paramètres. L’étude de l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville de Cannes est, par exemple, un autre indicateur permettant de savoir le rendement potentiel de votre investissement locatif. Aussi, voyons dans le prochain paragraphe le prix au mètre carré dans le neuf à Cannes et son évolution depuis 10 ans.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Cannes et son évolution depuis 10 ans ?

Les prix moyens appliqués à Cannes pour un bien immobilier neuf sont de 5 520 euros/m² pour un appartement, contre 5 230 euros/m² pour une maison. Ces prix varient généralement en fonction de la typologie du bien immobilier dans lequel vous investissez :

• Appartement 1 pièce / T1 : 3 750 €/m² pour le prix le plus bas,  5 790 €/m² pour le prix moyen et 9 270 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 2 pièces / T2 : 3 510 €/m² pour le prix le plus bas, 5 550 €/m² pour le prix moyen et 9 200 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 3 pièces / T3 : 3 300 €/m² pour le prix le plus bas, 5 430 €/m² pour le prix moyen et 10 220 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 4 pièces / T4 : 2 910 €/m² pour le prix le plus bas, 5 160 €/m² pour le prix moyen et 10 820 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 5 pièces / T5+ : 2 750 €/m² pour le prix le plus bas, 5 420 €/m² pour le prix moyen et 11 940 €/m² pour le prix le plus élevé.

En 10 ans, le prix de l’immobilier à Cannes a augmenté de + 4,6%, mais ces dernières années, la tendance est à la baisse (-0,9%) pour le dernier trimestre. Le nombre d’acheteurs est supérieur de 1% au nombre de biens à vendre dans la ville. On fait ainsi face à un marché immobilier relativement équilibré.

Selon les prévisions des experts immobiliers, les prix de vente devraient rester stables pour les prochains mois, de même que les délais de vente.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Cannes ?

Les experts constatent un taux de rendement moyen de 4,08% pour 18,8 euros/m² de loyer hors charge dans la ville de Cannes. Ce taux peut notamment varier en fonction des types de biens immobiliers comme le démontrent les chiffres suivants :

• Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charge de 23,1 €/m², un taux de rendement moyen de 4,80%.
• Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charge de 18,1 €/m², un taux de rendement moyen de 3,91%.
• Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charge de 16,1 €/m², un taux de rendement moyen de 3,56%.

La ville de Cannes compte environ 73 744 habitants dont la part des moins de 25 ans est de 23,2%, et la part des plus de 25 ans est de 76,8%. Son parc immobilier est composé de 71 546 logements. La part des résidences principales est de 53,4%, celle des résidences secondaires est de 42,5%, celle des logements vacants est de 4,1% et celle des logements sociaux est de 7,9%. 46,1% de la population sont propriétaires de leur résidence principale pendant que 49,9% sont des locataires. Les parts pour chaque typologie de bien immobilier se répartissent comme suit :

• Part des résidences principales 1 pièce : 13,5 %
• Part des résidences principales 2 pièces : 28,7 %
• Part des résidences principales 3 pièces : 35,1 %
• Part des résidences principales 4 pièces : 16,5 %
• Part des résidences principales 5 pièces ou plus : 6,3 %

Le revenu médian par ménage dans la ville de Cannes est de 25 065 euros. Le taux de chômage est de 17%, et l’évolution de ce taux est de +1,8pt. Pour les habitants âgés entre 15 et 64 ans, le taux d’activité est de 72,8%, et l’évolution de ce taux est de +1,8pt.

Afin d’évaluer au mieux votre rendement locatif potentiel pour un investissement en loi Pinel à Cannes, étudions également le niveau de la demande locative dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Cannes ?

La ville de Cannes est surtout reconnue mondialement comme étant la capitale du Cinéma. Tout le monde connaît d’ailleurs le célèbre « Festival de Cannes ». Grâce à cette forte popularité, la ville attire de nombreux touristes chaque année. Bon nombre des grandes stars internationales y achètent même une résidence principale ou secondaire afin de profiter du cadre idyllique et du dynamisme de la ville. L’art de vivre est également une grande valeur qui se pratique au quotidien dans la ville de Cannes, et c’est l’un de ses principaux atouts.

Toujours, en termes de tourisme, la ville de Cannes bénéficie également d’un climat agréable avec du soleil presque toute l’année (360/365 jours). L’ambiance y est toujours festive et la ville est attractive pour son patrimoine environnemental et architectural. En plus des grands monuments historiques comme la villa Romée, la villa Domergue, le kiosque à musique sur les Allées de la Liberté, la Chapelle des Pénitents noirs ou encore l’hôtel Carlton, Cannes abrite également près de 1 000 hôtels de luxe. Outre les belles plages au sable fin, le paysage verdoyant, les grands casinos font également partie des attractions populaires qui font la renommée de la ville.

Sinon, la ville de Cannes dispose également de nombreux autres atouts, notamment économiques et culturels. Cannes est la deuxième ville de Congrès en France. Elle reste également la première ville du B to B. Elle compte près de 6 500 entreprises spécialisées dans différents secteurs d’activités comme le commerce, l’artisanat, le tourisme ou encore l’aéronautique. Grâce à cette forte présence des entreprises dans la ville de Cannes, celle-ci jouit d’un bassin d’emploi exceptionnel. Ce qui ne manque pas d’attirer de nouveaux arrivants chaque année.

La ville de Cannes compte également 18 auditoriums pour la diffusion et la pratique culturelle. Il n’y a donc pas que les festivals professionnels de la musique (NRJ Awards) et du cinéma qui font la bonne réputation de la ville de Cannes. D’autres lieux d’exception et de musées attirent aussi de nombreux visiteurs, touristes et vacanciers, chaque année. Parmi les plus célèbres de ces musées, on peut notamment citer le Musée de la Mer, le Château de Suquet ou encore le Centre d’arts de la Malmaison.

Investir dans l’immobilier à Cannes est ainsi rentable vu le niveau élevé de la demande locative grâce à ces nombreux atouts. En revanche, pour que votre projet d’investir en loi Pinel à Cannes soit le plus réussi possible, il faudra encore déterminer les meilleurs quartiers où investir à Cannes. Et c’est ce que nous allons justement voir dans ce prochain et dernier paragraphe de notre étude.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Cannes ?

Investir sur le marché immobilier cannois peut rapporter énormément d’argent. Déjà, il s’agit d’un marché immobilier tendu, d’où son éligibilité à la loi Pinel, mais aussi à fort potentiel locatif. La rentabilité locative dans la ville de Cannes oscille entre 3% et 5% par an pour une location nue, et les studios sont les plus recherchés. Toutefois, pour bénéficier d’un tel rendement positif, il est important de choisir l’emplacement de son investissement. En effet, chaque quartier dispose de son propre potentiel locatif. Voici alors quelques exemples des meilleurs quartiers où investir dans la ville de Cannes :

La Bocca

Le quartier de La Bocca est l’endroit préféré des primo-accédants. C’est un quartier au paysage urbain fort agréable et très animé pendant toute l’année. C’est aussi un quartier où le prix de l’immobilier est le plus abordable. Ce sont les ouvriers et les employés à revenus confortables qui préfèrent le plus habiter dans le quartier de la Bocca. Ils y vivent majoritairement en célibataire. La tranche d’âge moyenne dans le quartier est de 37 ans. Le parc immobilier dans le quartier de La Bocca est composé d’appartements à 87% contre 13% seulement pour les maisons. La part des logements sociaux est de 49%. Divers services et infrastructures de transport, d’éducation, de commerce, de culture et de santé sont disponibles aux alentours du quartier. Pour investir dans La Bocca, il faut compter en moyenne 4 100 euros/m² pour une maison, et 3 800 euros/m² pour un appartement.

Californie- Pézou

Si ce sont les villas avec piscine qui vous intéresse, c’est dans le quartier de la Californie- Pézou qu’il faut aller. C’est l’un des quartiers les plus recherchés de la ville de Cannes. Il se trouve sur la baie de Cannes et c’est un quartier très sélect et touristique. En effet, on y retrouve de nombreuses villas célèbres comme la villa Florentina ou encore la villa Rothschild. Ce sont les cadres à revenus très confortables qui recherchent activement un logement dans le quartier de la Californie- Pézou. Ils vivent majoritairement en célibataire et sont propriétaires de leur logement. La moyenne d’âge dans le quartier est de 55 ans. Sinon, le parc immobilier de la Californie- Pézou est composé de 87% d’appartements contre 13% seulement de maisons. La part des logements sociaux dans le quartier est de 1% seulement. Pour investir à Californie- Pézou, il faut compter entre 2 800 et 8 800 euros/m² pour les appartements et les maisons. Les prix de l’immobilier varient généralement en fonction du bien et de sa situation.

Le Port

Le Vieux Port est un quartier typique et chaleureux de la ville de Cannes. Il se situe à proximité du palais des festivals, des plages et de la croisette. Il compte de nombreux cafés et restaurants qui accueillent un grand monde chaque jour. Le quartier du Vieux Port de Cannes est également un lieu très touristique et commercial. C’est l’un des quartiers où le prix de l’immobilier est le plus cher à l’achat. Pour investir dans ce quartier, il faut compter en moyenne 5 000 euros/m². On compte énormément de célibataires à revenus confortables, et qui sont propriétaires de leur logement, dans le quartier. La tranche d’âge moyenne est de 48 ans. Sinon, de nombreuses infrastructures de commerce, d’éducation, de transports et de santé sont disponibles aux alentours du quartier.

Croisette

Le quartier de la Croisette figure également parmi les secteurs les plus recherchés dans la ville de Cannes. Il bénéficie d’un paysage urbain et d’une ambiance animée. C’est également un lieu touristique très apprécié. La tranche d’âge moyenne de la population dans le quartier de la Croisette est de 59 ans. Ce sont les cadres à revenus très confortables qui préfèrent y vivre en célibataire. Ils sont généralement propriétaires de leur logement. Le quartier est très attractif notamment à cause des nombreuses infrastructures de santé, de culture, de commerce, d’éducation et de transports qui y existent. Le parc immobilier du quartier est composé d’appartements à 96% contre 4% seulement pour les maisons. La part des logements sociaux y est de 28%.

Montfleury

Sinon, le quartier de Montfleury à Cannes reste également un emplacement à étudier pour votre futur projet d’investissement locatif en loi Pinel. Les habitants ont une tranche d’âge moyenne de 48 ans, avec des revenus confortables et vivant majoritairement en célibataire. Ils sont également propriétaires de leurs logements. C’est un quartier très bien desservi et disposant de plusieurs infrastructures de santé, d’éducation, de culture et de commerce. La population s’y plaît à cause de l’ambiance animée, mais aussi du paysage urbain très agréable.

Conclusion

Investir en loi Pinel à Cannes est un projet fort ambitieux, mais avec un grand potentiel de rendement à la clé. Le niveau de la demande locative est très élevé pour vous garantir des revenus locatifs réguliers via les loyers perçus. Le plafonnement des loyers imposés par la loi Pinel sur ce marché tendu n’impacte pas sur vos rendements locatifs. Et en prime, vous bénéficiez évidemment des importantes réductions d’impôts promises par le dispositif Pinel, en fonction de la durée de votre engagement locatif. A titre de rappel, pour 6 ans d’investissement, vous gagnez 12% de réductions d’impôts. Pour 9 ans d’engagement locatif, vous obtenez 18% de réductions fiscales. Et enfin, pour 12 années d’investissement locatif, vous bénéficiez de 21% de défiscalisation Pinel. Les enjeux sont ainsi énormes et vous avez raison d’envisager d’investir en loi Pinel à Cannes. Simplement, commencez dès maintenant car le dispositif n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021.

Sinon, d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière sont également accessibles à tous les investisseurs souhaitant réussir leur placement financier dans le secteur de l’immobilier. Tel est notamment le cas de la loi Malraux ou encore de la loi Censi-Bouvard. Avant de vous engager, étudiez scrupuleusement tous les avantages de chaque dispositif fiscal. En effet, les lois de défiscalisation immobilière françaises disposent de leurs propres conditions d’éligibilité et de leurs taux de défiscalisation. Requérez toujours l’avis et les conseils d’un gestionnaire de patrimoine, d’un expert immobilier et d’un fiscaliste qualifiés avant de vous lancer dans ce type de placement financier. Pour la dernière étape de votre analyse, n’hésitez pas à utiliser un comparateur Pinel pour évaluer au mieux tous les avantages que vous aurez à investir dans l’immobilier locatif avec ce dispositif fiscal.