Faut-il investir en loi Pinel à Caen ?

Le dispositif Pinel est un outil fiscal très prometteur. Sa popularité fait l’unanimité actuellement auprès des investisseurs immobiliers. En effet, si vous souhaitez placer durablement votre argent et garantir une forte rentabilité, investissez dans le locatif via la loi Pinel. Mise en place pour la première fois le 18 juin 2014, la loi Pinel a été conservée jusqu’au 31 décembre 2021. Cette décision a été prise par l’Etat pour répondre aux besoins en logement rencontrés dans plusieurs agglomérations de France, notamment celles qui sont les plus peuplées. En effet, le dispositif Pinel a pour objectif de soutenir le pouvoir d’achat des ménages les plus modestes. Grâce à la promesse de réductions fiscales, l’Etat incite les investisseurs immobiliers à bâtir ou à acquérir des logements neufs destinés à la location dans les villes françaises où le marché immobilier est qualifié de « tendu ».

La loi Pinel permet de bénéficier de plusieurs avantages : constitution d’un patrimoine, réduction d’impôts, préparation à la retraite, etc. L’avantage fiscal proposé par la loi Pinel est soumis à plusieurs conditions. Celles-ci ont été revisitées après la décision de reconduction du dispositif jusqu’en 2021. En effet, depuis le début de l’année 2018, les zones éligibles à la loi Pinel ont été restreintes. Le dispositif ne concerne maintenant que les villes les plus peuplées de France, plus de 250 000 habitants, et où le marché immobilier est réellement tendu. Ainsi, les zones éligibles se limitent à la zone A, A bis et B1. La ville de Caen est catégorisée dans la zone B1.

A titre de rappel, pour investir en loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions relatives au bien immobilier, mais aussi à la situation de l’investisseur. Ainsi, il est obligatoire d’investir dans des biens immobiliers neufs, en VEFA (futur état d’achèvement) ou ancien réhabilité qui ont été acquis ou construits entre 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Ces biens immobiliers doivent respecter les normes de performances énergétiques comme la RT 2012/2020 et le label BBC. Ils doivent également être construis ou acquis dans des zones éligibles, à savoir la zone A, A bis et B1. A ce titre, les investisseurs immobiliers doivent respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires imposés pour chaque zone. Et en ce qui concerne les investisseurs immobiliers, ceux-ci doivent être fiscalement domiciliés en France et s’engager à mettre en location les logements pour une durée de 6, 9 ou 12 ans dans la limite de 300 000 euros d’investissement par an.

Si toutes ces conditions sont respectées, les investisseurs Pinel peuvent prétendre aux réductions fiscales de 12%, 18% ou 21% proposées par le dispositif. Mais pour garantir une réelle rentabilité de son investissement, il est aussi primordial de bien choisir son lieu d’investissement locatif. Etudions dans cet article tous les paramètres à prendre en compte pour pouvoir répondre à la question suivante : faut-il investir en loi Pinel à Caen ? Pour ce faire, analysons ensemble le plafonnement du loyer Pinel à Caen, le prix du mètre carré dans le neuf dans la ville ainsi que l’évolution du prix immobilier depuis 10 ans, le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier à Caen, le niveau de la demande locative, et enfin, les meilleurs quartiers pour investir à Caen.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Caen ?

Le plafonnement du loyer est une condition obligatoire pour tout investissement en loi Pinel. Celui-ci diffère en fonction de la zone dans laquelle vous investissez. Ce plafonnement est réactualisé annuellement. Pour la zone A, le plafonnement du loyer est de 12,75 euros/m², dans la zone A bis, on a un plafond de 17,17 euros/m² et dans la zone B1, le plafonnement est de 10,28 euros/m². Ce plafonnement du loyer est à respecter sans quoi vous ne bénéficierez pas des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Pour pouvoir déterminer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif à Caen, il vous faut également inclure ce plafonnement du loyer dans vos calculs. En effet, il déterminera le montant de vos revenus locatifs mensuels et annuels. Avec la loi Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien immobilier pendant au minimum 6 ans. Le plafonnement du loyer vous permet alors de déterminer la totalité de vos revenus fonciers pendant toute la durée de votre investissement.

Pour calculer le loyer Pinel à appliquer à Caen, il faut d’abord calculer la surface utile. Pour faire ce calcul, vous pouvez appliquer la formule suivante : Surface Utile = Surface habitable + 0,5 x surface des Annexes. Par « surface des Annexes », on parle évidemment des caves, des terrasses et des balcons. Il faut noter que le parking ne figure pas parmi les surfaces des annexes. Notez également que ces surfaces annexes sont plafonnées à 8m². Ensuite, il vous faut obtenir le « coefficient multiplicateur ». Pour ce faire, voici la formule à utiliser : (19/ surface utile) + 0.7. Ce coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2.

Ainsi, pour la ville de Caen, le loyer à appliquer et à respecter se présente comme suit pour un appartement de 55m² avec un balcon de 6m² :

• Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
• Plafond de loyer à Caen = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,34 euros

Pour calculer le montant approximatif de vos revenus fonciers pendant toute la durée de votre investissement Pinel, il faut multiplier ce plafond de loyer à Caen avec le nombre d’années d’investissement :

• Engagement Pinel de 6 ans = 612,34 euros * 12 * 6 = 44 088,48 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 612,34 euros * 12 * 9 = 66 132,72 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 612,34 euros * 12 * 12 = 88 176, 96 euros

Quel est le prix au m² dans le neuf à Caen et son évolution depuis 10 ans ?

Dans toutes les villes de France, l’on a remarqué une forte augmentation du prix de l’immobilier. En 10 ans, on a même enregistré une croissance d’environ 135% dans certaines métropoles françaises. Durant les 5 dernières années, certaines villes ont enregistré une baisse significative au niveau de ces prix immobiliers comme Mulhouse, Toulon, Perpignan, Le Havre ou encore Amiens. En revanche, à Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes et Brest, les prix sont toujours très élevés avec une croissance respective de +38,5%, +28,2%, +27,7%, +22,5% et +21,8%. Pour d’autres localités, on fait face à une augmentation modeste avec un taux de croissance compris entre 2,5% et 6,6%. C’est notamment le cas à Besançon, Aix-en-Provence, Saint-Etienne, Grenoble et Orléans.

Pour le cas de la ville de Caen, le taux de croissance du prix de l’immobilier en seulement 5 ans est de +15,9%. Et actuellement, le prix moyen pour un appartement est de 2 460 euros/m², et 2 430 euros/m² pour une maison. Selon la typologie du bien immobilier dans lequel vous placez votre argent, les prix immobiliers peuvent largement varier. Voici les derniers chiffres recueillis par les experts immobiliers :

• Appartement une pièce ou T1 : 1 990 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 020 euros/m² pour le prix moyen et 4 200 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 700 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 530 euros/m² pour le prix moyen et 3 520 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 540 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 320 euros/m² pour le prix moyen et 3 400 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 430 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 120 euros/m² pour le prix moyen et 3 310 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 550 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 240 euros/m² pour le prix moyen et 3 440 euros/m² pour le prix le plus haut.

Cette hausse du prix de l’immobilier est un atout considérable pour les investisseurs immobiliers. Et comme la ville de Caen est éligible au dispositif Pinel dans la zone B1, l’optimisation de la rentabilité locative est garantie. Avec les réductions d’impôts importantes, il est facile de gagner de l’argent. De plus, vous avez la possibilité d’investir avec ou sans apport. Dans ce second cas, les banques vous octroient facilement un crédit immobilier puisque le dispositif Pinel suffit pour garantir votre emprunt. Mais avant de crier victoire et de vous lancer à corps perdu dans votre projet d’investissement en loi Pinel à Caen, d’autres paramètres méritent également une analyse approfondie. Tel est notamment le cas du rendement en pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Caen. Et c’est ce que nous allons détailler dans le prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Caen ?

Le potentiel de rendement locatif de la ville de Caen varie en fonction de la typologie du bien immobilier. Les experts avancent notamment les chiffres suivants :

• Appartement T1 : 7,13% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 18,0 euros
• Appartement T2 : 5,92% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 12,5 euros
• Appartement T3 : 5,31% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 10,3 euros

En analysant attentivement ces chiffres, on s’aperçoit très clairement que le taux de rendement locatif brut potentiel à Caen suppose un bon investissement locatif correct dans la ville. Avec une rentabilité de 7,13%, vous êtes certains d’enregistrer des revenus fonciers élevés. Ce sont surtout les studios et les appartements de 2 pièces qui intéressent les locataires dans la ville. Le marché immobilier y est très actif mais tendu. Beaucoup des 109 750 habitants de Caen sont encore à la recherche de logements actuellement. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la ville de Caen est éligible à la loi Pinel dans la zone B1. L’Etat souhaite changer la situation et offrir aux ménages à revenus modestes la possibilité d’accéder à une habitation décente, et par la même occasion, si toutes les circonstances le permettent, de devenir propriétaires.

Sur Caen, les habitations de 4 pièces, maisons ou appartements, ont connu une forte augmentation des prix du mètre carré. En effet, actuellement, on enregistre une hausse d’environ 35,05%. Ce qui devrait être un avantage supplémentaire pour les investisseurs immobiliers, à la seule condition qu’ils sachent attirer les locataires. Donc, les chercheurs d’habitations à Caen sont divisés en deux grandes parties. D’un côté, il y a ceux qui ont un revenu modeste et qui ont réellement besoin de logements. Et de l’autre, vous avez les habitants qui recherchent à améliorer leur cadre de vie. Dans tous les cas, les demandes locatives sont importantes et peuvent vous garantir une rentabilité locative exceptionnelle.

Dans votre souci d’analyser au mieux la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier à Caen, n’oubliez pas que le calcul de l’accumulation des loyers perçus sur une année, multiplié par le nombre d’années que dure votre engagement locatif Pinel n’aboutira encore qu’à un résultat brut. Pour obtenir une estimation de la rentabilité locative nette potentielle, il faudra encore déduire certaines charges et frais d’investissement comme :

• Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.
• Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
• Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
• Les charges de copropriété
• Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)

Quel est le niveau de la demande locative à Caen ?

Pour évaluer le niveau de la demande locative d’une ville, il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Il faut notamment tenir compte de l’attractivité économique de la ville, du niveau de l’emploi, de la démographie, mais aussi de la notion de « bon vivre ». C’est en vous penchant sur ces différents critères que vous serez à même d’affirmer si une ville est plus intéressante qu’une autre pour la réalisation d’un projet d’investissement immobilier en loi Pinel.

Pour ce qui est de la ville de Caen, elle est célèbre pour son cadre de vie agréable qui plait énormément aux habitants. On peut y apprécier près de 500 ha d’espaces verts qui plaisent à la fois aux petits comme aux grands. Elle se trouve également à proximité de la mer, seulement à 30 minutes. Ce qui contribue à renforcer sa qualité de vie agréable. Beaucoup de personnes sont alors intéressées par l’idée d’y posséder un pied-à-terre douillet et s’éloigner un peu du tumulte de la capitale.

Sinon, elle compte également de nombreuses écoles supérieures qui attirent de nombreux étudiants. Sinon, la ville de Caen reste également l’un des grands pôles majeurs du nord-ouest de Paris. Elle est la plus grande ville du Calvados et en ce sens, Caen est caractérisé par un marché immobilier fortement tendu. En effet, face à la croissance démographique élevée de la ville, les habitations ne suffisent plus à loger la population. D’où d’ailleurs son éligibilité au dispositif Pinel.

Investir en loi Pinel à Caen est une idée rentable car la ville dispose d’une position géographique stratégique. En effet, via l’autoroute A13, elle se trouve à seulement 2 heures de Paris. Elle dispose donc d’une bonne accessibilité. Sinon, la ville reste également très attrayante. Elle est, par exemple, le carrefour des échanges économiques et culturels. Elle reste également très dynamique et suscite naturellement l’intérêt de nombreux investisseurs. Caen est ainsi le lieu idéal pour tous ceux qui souhaitent avoir un complément de revenus en investissant dans le neuf avec le dispositif Pinel.

Et pour conforter ce haut niveau de la demande locative à Caen, on peut aussi parler du développement économique remarquable de la ville. Ses principaux leviers de croissance économique sont au summum et restent dynamiques. On peut notamment citer le secteur de l’industrie, du tourisme, de l’agriculture et de l’électronique. De nombreuses entreprises internationales créent également une bonne dynamique du marché de l’emploi dans la ville. Et pour couronner le tout, la ville de Caen dispose d’un réseau de transport très dense et diversifié.

Tous les éléments sont donc présents pour que votre projet d’investir en loi Pinel à Caen soit rentable. Il ne vous reste plus qu’à trouver le quartier idéal où investir.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Caen ?

Plusieurs quartiers de Caen offrent un grand potentiel d’investissement locatif. Parmi les meilleurs, vous avez la liste suivante :

Le quartier Saint-Gilles

Le quartier Saint- Gilles est l’un des plus recherchés dans la ville de Caen. Il est résidentiel et touristique également et attire de nombreuses personnes. En effet, le quartier Saint-Gilles compte beaucoup de monuments historiques qui plaisent aux touristes. Le cadre de vie y est également plaisant, notamment grâce aux divers espaces verts. Sinon, le quartier Saint-Gilles est aussi bien desservi, ce qui facilite les déplacements des habitants et renforce l’accessibilité de la ville de Caen.

Le quartier Saint-Jean

Le quartier Saint-Jean est un quartier historique de la ville de Caen. Il figure parmi les plus peuplés de la ville. 72% de la population du quartier sont des locataires, et le niveau de la demande locative y est très élevé. Très bien desservi, beaucoup de gens apprécient de vivre dans ce quartier. Ainsi, ils recherchent activement des logements dans le coin à cause de la commodité. En effet, le quartier Saint-Jean se trouve à proximité du centre. Ce sont surtout les étudiants qui sont intéressés par ce genre d’accessibilité. Ils seront donc les principaux locataires de vos biens immobiliers.

Le quartier Sainte-Thérèse-Demi-Lune

Ce quartier est également connu pour sa forte densité de population. Très animé et bien desservi, ce quartier se trouve aussi à proximité des commodités qui intéressent la population comme le commissariat de police, la polyclinique du parc, la crèche bleue, le cinéma Lux, l’intermarché et les différentes écoles et lycées. C’est un lieu plaisant qui séduit de nombreux habitants de Caen. Donc, ce quartier reste un emplacement idéal pour votre investissement locatif en loi Pinel.

Le quartier Beaulieu

Ce sont surtout les jeunes couples qui sont attirés par ce quartier résidentiel et commerçant de Beaulieu. On décrit Beaulieu comme un quartier verdoyant, idéal pour les familles qui ont de jeunes enfants ou les retraités qui recherchent un cadre de vie tranquille. Se trouvant proche des écoles, des commerces et des services de proximité, le quartier Beaulieu est un emplacement à privilégier pour votre investissement locatif. Il reste très bien desservi, et donc fortement accessible.

Conclusion

La ville de Caen dispose donc de plusieurs atouts pour favoriser un investissement immobilier locatif en loi Pinel : touristiques, culturels et économiques. C’est également une ville dynamique qui est tournée vers l’avenir. Elle intéresse et attire de nombreuses personnes. Aussi, pour répondre à la question « faut-il investir en loi Pinel à Caen ? », la réponse est affirmative. Vous aurez tout intérêt à placer votre argent dans l’immobilier locatif à Caen. Le dispositif Pinel existe justement pour booster vos investissements et optimiser vos revenus fonciers. Pour simplifier, il n’y a vraiment pas de quoi hésiter !