Faut-il investir en loi Pinel à Brest ?

Depuis 2014, la loi Pinel permet à de nombreux investisseurs immobiliers de profiter d’un rendement conséquent. En effet, le rendement locatif et la plus-value immobilière sont très importants avec le dispositif Pinel. Ce dispositif de défiscalisation immobilière est très populaire pour ces avantages. C’est la raison pour laquelle il bénéficie d’un autre mandat jusqu’au 31 décembre 2021. Initialement prévue pour le 31 décembre 2016, la loi Pinel est ainsi éligible pour 4 ans encore depuis le 1^er janvier 2019.

Pour bénéficier des avantages Pinel, il faut respecter plusieurs conditions dont le choix de la ville où l’on construit ou l’on acquiert un logement neuf. Plusieurs villes de France sont ainsi éligibles au dispositif. Elles sont catégorisées dans ce que l’on appelle le « zonage Pinel ». Ce zonage Pinel se compose de la zone A, A bis et B1 et concerne principalement les grandes agglomérations françaises à forte démographie. Depuis le 1^er janvier 2019, c’est-à-dire la date de reconduction du dispositif, les zones C et B2 ont été exclues de la loi Pinel.

En effet, l’Etat considère maintenant que les villes dans les zones C et B2 n’ont plus besoin de nouvelles constructions immobilières boostées par un outil de défiscalisation immobilière. Il estime, en effet, que les offres en logements dans ces villes sont actuellement suffisantes pour répondre aux demandes de la population. Autrement dit, le marché immobilier dans ces zones n’est plus tendu et ne nécessite plus l’intervention d’un dispositif de défiscalisation immobilière.

Tel est notamment le cas de la ville de Brest qui est catégorisée dans la zone B2. Alors, faut-il investir en loi Pinel à Brest ? La réponse est simple, aucun investisseur ne peut bénéficier de la loi Pinel dans cette zone puisqu’elle a été exclue du dispositif. Toutefois, cela n’empêche pas que la ville de Brest présente un sérieux potentiel immobilier pour tous ceux qui souhaitent fructifier leur argent. En effet, la plus-value immobilière reste encore très élevée dans ce secteur de France, et la ville évolue toujours à grand pas. Il serait encore judicieux de réaliser un investissement immobilier à Brest.

La loi Pinel ouvre d’ailleurs la voie à de nombreuses opportunités. Certes, il n’est plus question de bénéficier des avantages fiscaux permettant de gagner une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement. Néanmoins, on peut toujours tirer profit du niveau élevé de demande locative dans la ville. De plus, la loi Pinel n’est pas le seul dispositif de défiscalisation auquel on peut s’appuyer pour optimiser son investissement immobilier à Brest.

Alors comment savoir si un investissement immobilier à Brest est rentable ou pas ? Pour le savoir, il est recommandé d’analyser plusieurs points. Et c’est ce que nous allons voir tout au long de cet article. Pour étudier le potentiel de rendement d’un investissement immobilier à Brest, il faut étudier le prix du mètre carré dans le neuf ainsi que l’évolution du prix immobilier depuis ces 10 dernières années à Brest, le rendement en pourcentage auquel on pourrait s’attendre, le niveau de la demande locative et enfin les meilleurs quartiers où investir dans l’immobilier à Brest.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Brest ?

La ville de Brest n’est plus touchée par le plafonnement du loyer, une condition obligatoire pour l’éligibilité à la loi Pinel. Toutefois, cette information peut encore servir de base pour calculer la rentabilité potentielle de votre investissement immobilier à Brest.

En effet, la loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place par l’Etat afin de faciliter l’accès à l’habitation aux ménages à revenus modestes. Et comme le marché immobilier brestois est équilibré grâce à l’application de la loi Pinel durant son premier mandat, de 2014 à 2016, la loi Pinel n’est plus utile dans cette zone B2.

Quoi qu’il en soit, le plafonnement du loyer peut encore servir pour déterminer le montant du loyer qui intéresse la population brestoise. On peut mieux l’expliquer en prenant un exemple. Pour calculer le loyer Pinel, il fallait appliquer la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Avant l’exclusion de la zone B2 du zonage Pinel, le plafond du loyer était de 9,07 €/m². Pour un appartement de 40m², on a donc le calcul suivant :

Loyer à Brest = 9,07 €/m² x (0,7 + 19/40) x 40, soit 426,4 euros

On peut ainsi appliquer ce loyer de 426,40 euros, à quelques euros près, pour éviter une vacance locative. Si la population constate une certaine régularité des prix de location immobilière appliqués à Brest, elle constituera un atout pour tout investisseur immobilier. Ce qui garantira la présence de locataires pendant plusieurs années, même s’il n’y a plus l’obligation de durée d’investissement comme avec la loi Pinel. D’ailleurs, à ce propos, l’établissement d’un bail locatif comme avec le dispositif Pinel sera très utile pour éviter les risques de loyers impayés et la vacance locative.

Pour estimer la rentabilité potentielle de votre investissement immobilier à Brest, il faut alors multiplier ce loyer par 12, c’est-à-dire le nombre de mois dans une année. Vous obtiendrez ainsi le montant de vos revenus fonciers annuels. Il s’agira ici des revenus fonciers bruts car les frais d’investissement n’auront pas encore été déduits. Une fois que cette déduction sera effectuée, vous obtiendrez la valeur de vos revenus fonciers annuels nets. Nous y consacrerons un paragraphe entier plus tard.

Mais pour continuer notre analyse sur l’éventuel rendement d’un investissement immobilier à Brest, étudions l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville ces 10 dernières années. Voyons également le prix au mètre carré dans le neuf actuellement à Brest. Connaître ces informations vous permettra d’évaluer les risques d’investissement, mais aussi de comprendre si placer votre argent dans l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers à Brest est une bonne idée ou non.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Brest et son évolution depuis 10 ans ?

On a enregistré une grande évolution du secteur immobilier français en 10 ans. En effet, les prix ont littéralement flambés dans toutes les grandes métropoles de France. Pour certaines, on remarque des taux très élevés. C’est notamment le cas des villes de Bordeaux (+38,5%), Nîmes (+28,2%), Lyon (+27,7%), Nantes (+22,5%) et Brest (+21,8%). Ainsi, même si vous ne pouvez plus investir avec la loi Pinel dans la ville de Brest, vous pourrez toujours tirer avantage du secteur immobilier. Le rendement locatif est intéressant dans cette région de France, mais nous allons nous y pencher davantage dans un autre paragraphe.

Sachez d’abord que le prix moyen au mètre carré dans le neuf à Brest est de 1 600 euros pour un appartement et 2 030 euros pour une maison. Les prix se présentent plus précisément comme suit selon la typologie du bien immobilier :

• Appartement une pièce ou T1 : 1 180 €/m² pour le prix le plus bas, 1 870 €/m² pour le prix moyen et 2 700 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 160 €/m² pour le prix le plus bas, 1 690 €/m² pour le prix moyen et 2 420 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 100 €/m² pour le prix le plus bas, 1 600 €/m² pour le prix moyen et 2 420 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 080 €/m² pour le prix le plus bas, 1 480 €/m² pour le prix moyen et 2 220 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 020 €/m² pour le prix le plus bas, 1 490 €/m² pour le prix moyen et 2 440 €/m² pour le prix le plus élevé.

Les appartements prédominent à Brest avec un taux d’occupation de 74% du parc immobilier. 25% seulement sont des maisons. Sinon, 46% des habitants de Brest sont des propriétaires et 53% sont encore des locataires. Beaucoup choisissent d’acheter des résidences principales avec un taux de 90%. 2% seulement s’intéressent aux résidences secondaires et on remarque encore un taux de 8% pour les résidences vacantes.

Malgré l’équilibre du marché immobilier à Brest, la population reste encore intéressée par l’idée d’agrandir leur patrimoine. Les habitants préfèrent surtout les habitations de 5 pièces et plus (26%), de 3 pièces (24%), de 4 pièces (23%). Les deux pièces sont également appréciées mais à moindre mesure avec un taux de 17% seulement. Quant aux studios, ils représentent seulement 9% des demandes de logements à Brest.

L’évolution du prix de l’immobilier en 10 ans favorise ainsi l’implantation d’un projet locatif dans la ville de Brest. Vous aurez énormément à gagner en construisant/achetant des logements neufs dans la ville, en vous basant sur le même principe que la loi Pinel. D’ailleurs, regardons tout de suite le rendement en pourcentage auquel vous pouvez prétendre avec votre investissement immobilier à Brest.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Brest ?

Le taux de rendement moyen pour un investissement immobilier à Brest est de 7,06%. C’est un gain potentiel très élevé comparé aux autres métropoles de France. D’ailleurs, en seulement un an, ce taux de rendement est passé à +10,6%. Si vous calculez le taux de rendement par typologie des biens immobiliers, vous avez les chiffres suivants :

• Appartement T1 : 8,44%
• Appartement T2 : 7,33%
• Appartement T3+ : 6,27%

Sachez également qu’avec un investissement locatif, vous disposez de deux types de rémunération. D’un côté, vous avez les revenus fonciers qui sont essentiellement composés des loyers que vous percevrez chaque mois. Et de l’autre, vous profitez d’une plus-value immobilière importante à la revente de vos biens immobiliers. Pour estimer vos gains, il vous faut faire quelques calculs. Voici notamment les formules à appliquer :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Le calcul du rendement locatif brut est très simple. Il suffit de rapporter le résultat que vous obtiendrez en additionnant tous les loyers que vous allez percevoir pendant toute l’année avec le prix d’achat ou de construction du bien immobilier. Quant au rendement locatif net, vous devez déduire les frais et les charges de ce résultat. Ces autres dépenses, frais et charges sont :

• Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
• Les taxes foncières
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les vacances locatives
• L’assurance propriétaire non occupant
• L’assurance loyers impayés
• Les frais de gestion du bien par une société
• Les frais d’entretien divers

Le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier est ainsi très élevé, bien plus élevé que dans certaines villes de France. On peut dire que cela résulte de l’œuvre du dispositif Pinel dans son premier mandat. En effet, rappelons-le, la ville de Brest fut éligible à la loi Pinel et ses avantages fiscaux pendant cette période. Ce qui a augmenté les réalisations immobilières et contribué à équilibrer le marché immobilier dans la ville. Il n’est donc plus étonnant que la ville présente un aussi grand potentiel pour un investissement locatif réussi.

Toutefois, même si ce potentiel existe, cela ne suffit pas encore à affirmer que vous avez raison d’envisager un investissement immobilier locatif dans la ville de Brest. D’autres paramètres tout aussi importants sont encore à prendre en compte dont le niveau de la demande locative. En effet, si vous construisez ou achetez des logements neufs à Brest, est-ce qu’il y aura des locataires pour louer vos biens immobiliers ? D’où l’importance d’étudier la tendance locative dans cette localité. Ce n’est qu’après que vous obtiendrez toutes les informations garantissant la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier à Brest. Découvrons cela immédiatement dans ce prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Brest ?

La ville de Brest est très appréciée des primo-accédants qui ciblent surtout les petits logements comme les studios, les T2 et les T3. Ce type d’habitations intéresse à la fois les jeunes actifs et les étudiants. Il faut savoir que la ville de Brest est une ville attractive. C’est une ville étudiante (avec près de 23 000 étudiants par an) et en même temps, un pôle militaire. D’ailleurs, Brest est la deuxième ville la plus importante de la Bretagne. Selon les dernières études du Ministère de l’Enseignement Supérieur, de la Recherche et de l’Innovation, le nombre des étudiants va encore augmenter d’ici 2026/2027. Ces études se sont basées sur l’évolution de ce nombre depuis 2010. Les experts ont alors constaté une augmentation très forte. Ce qui les amené à conclure que la pérennité du marché immobilier à Brest, notamment pour les habitations intéressant les étudiants, est garantie pour au moins une nouvelle décennie.

Dans l’ancien comme dans le neuf, l’immobilier reste l’un des placements rentables de la ville. Les biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation font, par exemple, l’objet de toutes les convoitises. Le réaménagement de certains quartiers et le réajustement des prix ont rendu l’acquisition des biens immobiliers plus accessible à Brest. La colocation reste également une activité très prisée dans la ville, principalement pour les nombreux étudiants qui s’y rendent. Afin de minimiser les dépenses, ils prennent pour habitude le partage de grands appartements. Ce qui ne diminue en rien la rentabilité locative à Brest, au contraire. En effet, selon les experts, même si les loyers sont peu élevés, les prix d’achats des biens immobiliers restent néanmoins relativement bas. Ce qui constitue une belle offre de rentabilité pour tous les investisseurs.

Sinon, le territoire brestois attire également de nombreuses familles. Celles-ci sont davantage intéressées par les habitations de type T3 et T4, voire plus. La colocation pour ces types de biens immobiliers est peu nombreuse. Cela pourrait donc constituer une belle piste d’investissement si vous souhaitez vous démarquer de vos concurrents à Brest.

Brest dispose d’un réseau de transport en commun efficace qui rend la ville attractive et dynamique. Et avec le LGV, la ville se trouve à seulement quelques heures de la Capitale. En effet, 3h25 seulement de trajet en train séparent la ville de Brest de Paris. Ce qui ne manque pas d’augmenter le nombre de visiteurs et des touristes. Ce qui implique également une forte demande locative dans la ville brestoise.

Tous les quartiers de la ville de Brest offrent un potentiel de rendement très élevé. Certes, certains sont plus intéressants que d’autres, mais dans l’ensemble, il est réellement rentable d’investir dans l’immobilier à Brest. En fonction de ces études et analyses, de toutes ces informations, vous pouvez mieux anticiper votre projet d’investissement immobilier à Brest. Il ne vous reste plus qu’à savoir où exactement à Brest réaliser votre projet. Et voici nos conseils en ce qui concerne nos meilleurs quartiers où investir en immobilier dans la ville de Brest.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Brest ?

Les quartiers de la ville de Brest présentent tous un fort potentiel de rendement locatif. Pour savoir où investir, il faut revoir vos objectifs et vos capacités d’investissement. En effet, les types d’habitation convoités par les locataires diffèrent d’un quartier à un autre, et naturellement, le taux de rendement locatif également. Afin de vous aider à évaluer vos possibilités de gains, voici la liste des meilleurs quartiers où investir à Brest :

Le centre-ville

Le centre-ville brestois est l’endroit idéal pour proposer des petites surfaces en location. En effet, c’est le lieu préféré des primo-accédants et des étudiants. Ce sont donc les studios ou les petits appartements de type T1 et T2 qui y sont le plus recherchés. Depuis la seconde guerre mondiale, le centre-ville de Brest a été rénové entièrement. Fortement touché par les bombardements, le décor a un peu changé dans le passé, mais maintenant, les habitants peuvent maintenant apprécier un plus beau quartier. Le quartier compte environ 27 000 habitants composés essentiellement de jeunes cadres dynamiques. La plupart des habitants sont des locataires. Ce qui constitue un intérêt non négligeable pour investir dans l’immobilier locatif. Le prix moyen au mètre carré est d’environ 1 540 euros dans le centre-ville de Brest.

Le quartier de la Bellevue

Si vous recherchez un quartier calme, c’est celui de la Bellevue qu’il vous faut. Pour cette caractéristique, ce quartier attire énormément les familles, surtout celles avec de jeunes enfants. Le quartier de la Bellevue compte environ 20 000 habitants composés essentiellement de jeunes. Bellevue est un quartier idéal pour un investissement locatif car 65% des habitants sont des locataires. Pour le prix de l’immobilier, le prix moyen au mètre carré est de 1 130 euros.

Le quartier de Saint-Marc

Saint-Marc est un quartier qui se trouve à l’Est de Brest. C’est également un quartier très calme qui attire énormément la population brestoise. On compte environ 22 000 habitants dans le quartier de Saint-Marc. La qualité de vie y est très plaisante. Ce qui ne manque d’attirer de nombreux autres visiteurs. C’est un lieu idéal pour l’investissement immobilier locatif. Le prix moyen au mètre carré est compris entre 970 euros et 2 070 euros.

La place de Strasbourg

Ce quartier est un peu plus éloigné du centre-ville de Brest mais présente de nombreuses opportunités pour un investissement locatif. En effet, c’est un quartier fortement dynamique avec un grand avenir. Il fait notamment l’objet de plusieurs projets de réhabilitation par la mairie. Ce sont surtout les habitations de type de T3 qui sont les plus recherchées par les locataires constitués essentiellement de jeunes familles. Ce type de biens immobiliers se loue, en effet, très facilement dans ce quartier. En revanche, il est important de mentionner que la Place de Strasbourg est un quartier à risque parce que beaucoup de ses commerces ont fermé. Il est ainsi important de se renseigner davantage auprès des experts immobiliers locaux avant de tenter un placement immobilier dans ce quartier.

Conclusion

En conclusion, la ville de Brest constitue une réelle opportunité pour les investisseurs immobiliers. Plusieurs stratégies d’investissement locatif s’offrent à vous : location nue, location meublée, colocation, investissement dans le neuf ou dans l’ancien… Tous les types d’habitation sont faciles à louer dans la ville de Brest et les locataires sont nombreux à rechercher des biens immobiliers de qualité. Il faut juste cibler les meilleurs quartiers et fixer des objectifs réalisables sur le long terme. Même si la ville de Brest n’est plus éligible à la loi Pinel, il est toujours possible d’enregistrer un fort gain foncier. Comme toujours, il est conseillé de se faire guider par un expert immobilier pour la réalisation de son projet d’investissement locatif à Brest.