Faut-il investir en loi Pinel à Boulogne Billancourt ?

La loi Pinel a été mise en place en 2014. Au départ, elle devait durer jusqu’au 31 décembre 2016, mais forte de sa popularité, elle a été reconduite jusqu’au 31 décembre 2021. Aussi, depuis le 1^er janvier 2019, les contribuables français pourront encore profiter de ce dispositif de défiscalisation immobilière et réduire leurs impôts jusqu’à un taux de 21% du montant total de leur investissement.

La loi Pinel permet aux investisseurs de placer leur argent dans le secteur immobilier et d’en retirer un important gain. La rémunération d’un investissement immobilier est double : les revenus fonciers via les loyers et la plus-value immobilière à la revente du bien immobilier. Investir en loi Pinel est ainsi un bon moyen de placer et de fructifier son argent. Mais encore faut-il savoir comment faire !

En effet, pour tirer profit de ce dispositif de défiscalisation immobilière, il faut respecter plusieurs conditions comme le choix de la ville où investir. Vous souhaitez, par exemple, acquérir ou faire construire un logement neuf à Boulogne Billancourt ? Il faudrait déjà savoir si cette ville est éligible. Il y a ce que l’on appelle « zonage Pinel » qui détermine toutes les villes qui bénéficient des avantages fiscaux Pinel. Ce zonage se divise en zone A, zone A bis et zone B1. Depuis le 1^er janvier 2019, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel car elles concernent les villes ne disposant plus d’un marché immobilier « tendu ». Cela signifie que dans ces villes classées zones B2 et C, les offres locatives arrivent parfaitement à répondre aux demandes de logements de la population.

La ville de Boulogne Billancourt est catégorisée zone A bis. Cela veut dire que le marché immobilier dans cette ville est encore tendu et que celle-ci bénéficie des avantages de la loi Pinel. Le dispositif Pinel est un outil d’incitation fiscale proposé aux contribuables en contrepartie de leur investissement immobilier dans certaines villes de France. Faut-il investir en loi Pinel à Boulogne Billancourt ? De prime abord, oui il est possible d’investir avec le dispositif Pinel dans la ville, mais est-ce réellement rentable ? Pourquoi choisir la ville de Boulogne Billancourt plutôt qu’une autre ?

Une analyse approfondie est nécessaire pour répondre à toutes ces questions. En effet, il est important d’étudier le potentiel de rendement locatif de la ville. Pour ce faire, l’analyse de l’évolution du prix de l’immobilier dans ce secteur de France pendant ces 10 dernières années ainsi que le prix du mètre carré dans le neuf actuellement est indispensable. Cela vous permettra de savoir le rendement en pourcentage potentiel auquel s’attendre pour votre investissement immobilier. Il est aussi utile de calculer le loyer moyen à appliquer en respectant le plafonnement de loyers imposé par la loi Pinel dans la zone A bis où se trouve la ville de Boulogne Billancourt. Ensuite, il serait encore plus judicieux de connaître le niveau de la demande locative dans la ville ainsi que les meilleurs quartiers où investir. Ce n’est que de cette manière que vous pourrez savoir si un investissement Pinel à Boulogne Billancourt vous est avantageux ou non. Détaillons tous ces points un par un tout au long de cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Boulogne Billancourt ?

Le plafonnement du loyer est une condition qu’il faudra respecter si vous investissez en loi Pinel à Boulogne Billancourt. En effet, c’est l’une des conditions obligatoires du dispositif Pinel, au même titre que le plafonnement des ressources des locataires et les autres conditions concernant les investisseurs et les biens Pinel. Le plafonnement du loyer Pinel signifie que les investisseurs Pinel doivent appliquer un même loyer pour une zone. Ce plafond permet à l’Etat de faciliter l’accès à l’habitation aux contribuables à faibles revenus. Il est différent pour chaque zone Pinel en raison des variations en termes de pouvoir d’achat de la population dans chaque ville de France. En même temps, le niveau de tension pour chaque marché immobilier diffère également.

Pour la zone A bis où se situe la ville de Boulogne Billancourt, le plafond du loyer à respecter en loi Pinel est de 17,43 €/m². Afin de calculer le loyer Pinel, voici la formule à appliquer :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

On peut ainsi prendre l’exemple d’un appartement de 40 m². Pour ce type de bien immobilier, le loyer Pinel à appliquer dans la ville de Boulogne Billancourt est de :

Loyer Pinel à Boulogne Billancourt : 17,43 x (0,7 +19/40) x 40 = 818 euros par mois

Pour toute la durée de l’investissement Pinel, le loyer à appliquer est donc de 818 euros pour tous les biens immobiliers investis à Boulogne Billancourt. Pour estimer le rendement locatif potentiel, il faut multiplier ce loyer Pinel par le nombre de mois dans l’année. Ensuite, il faut encore multiplier le résultat obtenu par le nombre d’années pour l’investissement Pinel, soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En effet, les investisseurs ont le choix entre ces trois durées. A noter que l’investissement Pinel peut être reconduit selon les préférences des investisseurs.

En ce qui concerne le montant de la défiscalisation, il faut rapporter le montant du rendement locatif potentiel brut par les taux suivants : 12% pour 6 ans d’investissement, 18% pour 9 ans, et 21% pour 12 ans. Plusieurs conditions sont encore à respecter pour pouvoir bénéficier de cette défiscalisation. N’hésitez pas à vous renseigner davantage sur la loi Pinel en lisant d’autres articles sur le sujet.

Avec cette formule permettant de déterminer le rendement locatif potentiel à Boulogne Billancourt, on peut déjà s’apercevoir qu’un investissement Pinel dans la ville peut être intéressant. Malheureusement, ce premier point ne suffit pas à déterminer si le projet est viable et rentable. Il faut encore étudier l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville durant ces 10 dernières années. Il est aussi important de connaître la tendance immobilière à Boulogne Billancourt, c’est-à-dire le prix du mètre carré dans le neuf appliqué actuellement.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Boulogne Billancourt et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, le prix de l’immobilier en France a considérablement augmenté. On enregistre un taux d’augmentation d’environ 11% pour tout le territoire français. Dans certaines villes, comme à Bordeaux et Nantes, on remarque un taux en hausse de 38,5%. C’est également le cas dans presque toutes les agglomérations de France, notamment à Brest (+21,8%), à Lyon (+27,7%), et à Nîmes (+28,2%). En 5 ans, ce prix a considérablement baissé dans certaines villes comme à Mulhouse, à Toulon, à Perpignan, à Le Havre ou encore à Amiens. Mais dans d’autres métropoles, la baisse est très légère.

Pour le cas de la ville de Boulogne Billancourt, le prix moyen au mètre carré est de 8 930 euros pour un appartement et 10 470 euros pour une maison. Le prix de l’immobilier est très cher et varie en fonction de la typologie du bien immobilier dans lequel vous investissez :

• Appartement une pièce ou T1 : 7 050 €/m² pour le prix le plus bas, 9 030 €/m² pour le prix moyen et 10 960 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 6 990 €/m² pour le prix le plus bas, 8 760 €/m² pour le prix moyen et 10 470 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 6 900 €/m² pour le prix le plus bas, 8 790 €/m² pour le prix moyen et 10 690 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 6 930 €/m² pour le prix le plus bas, 9 310 €/m² pour le prix moyen et 11 540 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5 : 6 630 €/m² pour le prix le plus bas, 9 420 €/m² pour le prix moyen et 12 240 €/m² pour le prix le plus élevé.

A Boulogne Billancourt, ce sont les appartements qui prédominent le parc immobilier avec un taux de 96%. 3% seulement sont des maisons dans la ville. 90% de ces logements sont utilisés comme des résidences principales et 4% sont des résidences secondaires. On remarque néanmoins quelques résidences vacantes qui représentent 7% du parc immobilier. Sinon, 53% de la population sont des locataires à Boulogne Billancourt et 43% seulement sont des propriétaires. 4% des habitants sont des personnes logées gratuitement par l’Etat.

La population à Boulogne Billancourt préfère les habitations de 2 pièces (29%) et de 3 pièces (27%). 18% optent pour les logements d’une pièce, 15% pour les 4 pièces et 10% des demandes locatives concernent les habitations de 5 pièces et plus. Si vous souhaitez investir dans le locatif à Boulogne Billancourt, vous aurez besoin de ces informations car elles détermineront le rendement locatif potentiel auquel vous pouvez prétendre. D’ailleurs, c’est justement ce que nous allons voir dans le prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Boulogne Billancourt ?

Les experts immobiliers annoncent un taux de rentabilité locative potentielle de 5,03% dans la ville de Boulogne Billancourt. Certes, ce taux peut sembler bas comparé à celui que l’on pourrait espérer dans les autres villes de France. Toutefois, de nombreux paramètres sont à prendre en compte pour pouvoir déterminer si une ville est idéale pour un investissement locatif, et dans ce cas précis, un investissement Pinel.

En effet, pour pouvoir déterminer la rentabilité locative potentielle d’une ville, il faut prendre en compte l’avenir des quartiers et de la ville, de la qualité de vie, de la croissance démographique, de l’évolution des réseaux de transports en commun, du pouvoir d’achat de la population, etc. Ce sont autant de critères importants qui méritent votre attention pour évaluer la réussite de votre projet d’investissement Pinel. On en reparlera plus tard dans les prochains paragraphes.

Il est recommandé de faire soi-même son calcul de la rentabilité locative potentielle, ou alors de le confier à un expert. Pour ce faire, deux formules sont à appliquer :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Pour le premier calcul, vous aurez alors à additionner le total des loyers perçus annuellement et à rapporter le résultat avec le prix total d’achat du bien immobilier. Vous obtiendrez alors le taux de rendement locatif brut. Pour obtenir le taux de rendement locatif net, il faudra encore déduire du résultat tous les frais, les charges et les éventuelles autres dépenses nécessaires à votre investissement. Ce sont notamment :

• Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
• Les taxes foncières
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les vacances locatives
• L’assurance propriétaire non occupant
• L’assurance loyers impayés
• Les frais de gestion du bien par une société
• Les frais d’entretien divers

Le rendement locatif potentiel à Boulogne Billancourt est ainsi intéressant. Bien qu’il soit moins élevé qu’ailleurs en France, associé aux nombreux avantages de la loi Pinel, vous pourrez en tirer énormément de profits. De plus, si l’on se réfère à la structure de la population dans la ville, son pouvoir d’achat est assez élevé pour acquérir un logement. 30% de la population sont des cadres et des personnes ayant des professions supérieures. 16% sont dans des professions intermédiaires, 13% sont des employés, 4% sont des ouvriers, 4% encore sont des artisans, des commerçants ou des chefs d’entreprise. On compte également 19% de retraités et 15% de personnes sans activité. Et l’on compte également les nouveaux venus qui sont intéressés par le cadre de vie proposé dans la ville de Boulogne Billancourt. Ce sont autant de paramètres qui déterminent le potentiel locatif de la ville. Ce qui nous amène maintenant à étudier le niveau de la demande locative à Boulogne Billancourt.

Quel est le niveau de la demande locative à Boulogne Billancourt ?

La ville de Boulogne Billancourt est l’un des endroits les plus convoités par les investisseurs immobiliers. Et pour cause, la rentabilité locative y est importante. Cette ville attire également de nombreuses personnes à la recherche d’un coin confortable, plaisant et calme pour vivre. On nomme la ville de Boulogne Billancourt la « cité de l’innovation ». A ce titre, on y apprécie de nombreuses infrastructures ayant pour but de booster le confort de vie de la population.

La ville de Boulogne Billancourt constitue l’un des plus grands pôles de l’Ile-de-France en termes de développement. Cela signifie que la ville bouge et évolue constamment. On y remarque notamment la rapidité du changement urbain, sa forte culture et ses nombreux atouts économiques. Et avec ses beaux quartiers, la ville de Boulogne Billancourt ne cesse d’attirer de nouveaux venus chaque année.

Ainsi, la demande locative à Boulogne Billancourt est très élevée pour de nombreuses raisons, à la fois économiques, culturelles et touristiques. Elle est le premier parc d’activités après la capitale. On peut y dénombrer de nombreuses entreprises distributeurs d’emplois. En effet, près de 28 098 entreprises sont implantées à Boulogne Billancourt dont SAS Renault, Sephora, La Française des Jeux, LVMH ou Bouygues Immobilier et Bouygues Telecom. On compte ainsi près de 80 000 salariés à Boulogne Billancourt et ce nombre continue de s’accroître.

Les richesses touristiques de la ville contribuent également à augmenter son taux de demande locative. En effet, Boulogne Billancourt est classée ville d’art et d’histoire. On peut alors y apprécier différents musées, parcs et autres richesses en patrimoine. Rives de la Seine ou rues et ruelles constituent des centres d’intérêts qui passionnent de nombreux touristes venus du monde entier, mais pas seulement de France. De plus, les projets culturels ambitieux ne manquent vraiment pas.

Sinon, la ville de Boulogne Billancourt attire également les locataires parce qu’elle est bien desservie. Cinq stations de métro sont disponibles : à Billancourt, à Marcel Sembat, à Boulogne- Jean-Jaurès et Boulogne, à Pont de Sèvres et à Pont de Saint-Cloud. Il y a également un Service Urbain de Boulogne-Billancourt ou SUBB qui dessert la ville en faisant un boucle au nord et un autre au sud. Sinon, deux gares se trouvent également à proximité de la ville, ainsi qu’un tramway. Et l’aéroport est situé à seulement 25 minutes des aéroports de Roissy, de Paris Orly, de Charles de Gaulle/ Le Bourget.

Toutes ces raisons font de Boulogne Billancourt une ville où il est réellement intéressant d’investir avec la loi Pinel. La demande locative est quasi-certaine. Vous trouverez toujours des personnes recherchant des logements. D’ailleurs, si ce n’était pas le cas, la ville ne serait pas sur la liste des zones éligibles au dispositif. Cadres, étudiants et retraités constituent les principaux demandeurs d’habitation dans la région. Et il ne faut pas non plus oublier que la ville enregistre une forte croissance démographique, comme c’est le cas dans la majorité des villes de France. Le marché de l’immobilier à Boulogne Billancourt ne peut donc qu’être dynamique. Et selon les derniers sondages effectués par les experts, vous avez toutes les chances d’optimiser votre rendement locatif puisque 97% de la population logent dans des appartements, 44% sont propriétaires et 56% sont des locataires. Il vous suffit juste de trouver l’emplacement idéal.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Boulogne Billancourt ?

Le choix de l’emplacement est un critère primordial pour la réussite de son investissement locatif. En effet, même si la ville de Boulogne Billancourt affiche un fort taux de demande locative, et que la rentabilité locative éventuelle est prometteuse, la réussite de votre investissement dépendra du lieu où vous allez investir. Afin de vous aider dans vos recherches, voici la liste des quartiers de Boulogne Billancourt qui présentent de sérieuses opportunités pour un investissement immobilier locatif :

Le quartier Parchamp- Albert Kahn

Ce quartier est très prisé par la population car il présente de nombreux atouts. A cause de ses belles zones résidentielles, le quartier Parchamp- Albert Kahn est surtout recherché par les familles. Il est plus calme et donc, sécurisé aussi. Sinon, le quartier est aussi populaire pour ses parcs, ses cafés et ses musées. En effet, pour évaluer le potentiel culturel de la ville de Boulogne Billancourt, vous pouvez vous rendre dans le quartier Parchamp- Albert Kahn.

Le quartier Princes- Marmottan

Ce quartier se trouve à proximité du Parc des Princes, principalement dans la lisière du Bois de Boulogne. Ce quartier se distingue par l’importance de son patrimoine architectural. En effet, on y retrouve de nombreux bâtiments signés Pingusson ou Le Corbusier. Les maisons de la ville sont particulièrement belles, et il en va de même pour les hôtels particuliers qui contribuent à faire sa grande réputation.

Le quartier Rives de Seine

Le quartier Rives de Seine se trouve en face de l’Île Seguin, en bordure de la ville. C’est également un quartier très intéressant pour la réalisation d’un investissement locatif. Il est calme et plaisant. De nombreuses personnes sont intéressées de vivre dans ce coin de Boulogne Billancourt. Ce quartier devient encore plus prometteur en termes d’attraction des locataires, mais aussi de rendement locatif, à cause des derniers réaménagements effectués.

Le quartier de Silly- Gallieni

Le quartier de Silly- Gallieni est l’un des plus peuplés de la ville de Boulogne Billancourt. Pour un investissement immobilier réussi, c’est l’endroit idéal à choisir. Vous y trouverez à la fois des maisons et des appartements. Les locataires ont leur préférence mais vous le saurez en faisant une petite analyse du marché avant de mettre en place votre projet d’investissement locatif.

Conclusion

Que vous décidiez d’investir dans le neuf avec la loi Pinel, ou dans l’ancien avec le même dispositif fiscal ou un autre, la rentabilité qui en découle est importante. Tout dépend simplement du lieu d’investissement que vous choisirez. En effet, chaque beau quartier de Boulogne Billancourt propose des besoins différents en fonction des préférences des habitants. Et souvenez-vous également que votre rentabilité locative en loi Pinel dépendra des conditions établies pour la zone A bis. Mais en règle générale, on peut facilement répondre par l’affirmative à la question : faut-il investir en loi Pinel à Boulogne Billancourt ?