Faut-il investir en loi Pinel à Bordeaux ?

Bordeaux, cette ville de 49,36 km² se trouvant au cœur de la région viticole de la Garonne, dans le sud-ouest de la France, compte près de 249 712 habitants selon les chiffres de l’INSEE en 2015. En 5 ans, ces statistiques ont largement changé. Ville portuaire attirant énormément de touristes, Bordeaux figure également parmi les premiers choix des Français qui souhaitent changer radicalement de vie.

Cadre de vie appréciable, ville vivante et dynamique, alentours agréables avec une grande étendue de plages de sable fin, marché du travail prometteur dans différents secteurs d’activité, universités, infrastructures routières complètes… Bordeaux est un lieu de vie vraiment appréciable. Pas étonnant que beaucoup de Français s’y installent en grand nombre depuis plusieurs années.

Face à ce phénomène d’exode massif, et la croissance démographique, les besoins en logement à Bordeaux restent un problème constant. Les offres immobilières n’arrivent pas à répondre aux attentes des 254 436 habitants (2017) bordelais, et encore moins à ceux des nouveaux venus. Il est donc légitime de se poser la question si un investissement en loi Pinel à Bordeaux serait rentable ou pas.

La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui a pour objectif de favoriser le secteur de la construction et de créer des offres de logements à la location, principalement dans les localités où la demande est forte. La ville de Bordeaux figure parmi les zones ciblées par la loi Pinel, elle est catégorisée dans la zone B1. Un investissement Pinel à Bordeaux permet ainsi de bénéficier des avantages fiscaux proposés par le dispositif à savoir un taux de réduction d’impôt de 12% pour 6 ans d’investissement, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans d’investissement. Mais est-ce suffisant pour considérer l’investissement immobilier locatif à Bordeaux comme rentable ?

En effet, afin de se statuer sur ce point, plusieurs paramètres sont à prendre en compte. Retrouvez dans cet article une analyse approfondie de la situation à Bordeaux. Découvrons ensemble si le plafonnement du loyer Pinel, le prix du mètre carré dans le neuf, le taux de rendement, le niveau de la demande locative… à Bordeaux suffisent pour vous convaincre de réaliser un investissement immobilier locatif sous le dispositif Pinel.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Bordeaux ?

Plusieurs conditions doivent être respectées pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, dont le plafonnement du loyer et des ressources des locataires. La réduction d’impôt est également plafonnée. Ce plafond est fixé à 5 500 euros par m². Le montant de l’investissement ne doit pas non plus excéder 300 000 euros.

Sinon, d’autres conditions doivent également être appliquées :

  • Les constructions immobilières neuves doivent être réalisées dans des zones éligibles, c’est-à-dire les zones A, A bis ou B1.
  • Les logements doivent être neufs, anciens réhabilités ou en état de futur achèvement.
  • Les logements construits doivent respecter les normes de construction en vigueur : RT 2012, BBC 2020
  • Les investisseurs doivent respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires établis et reconsidérés annuellement.
  • Les investissements doivent obligatoirement durer 6, 9 ou 12 ans. Les réductions fiscales sont respectivement 12%, 18% et 21% du montant total de l’investissement.

Le plafonnement est donc une condition principale pour profiter des avantages de la loi Pinel. Pour calculer ce plafonnement, plusieurs formules sont nécessaires :

  • Plafond du loyer Pinel à Bordeaux (zone B1) : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
  • Calcul de la surface utile : surface habitable + 0,5 x surface des annexes
  • Barème Pinel : 10,28 €/m² pour la zone B1 pour l’année 2020

Ensuite, il faut multiplier le résultat avec le nombre de mois pendant lequel les loyers seront perçus ainsi que par le nombre d’année pendant lequel dure l’investissement. Puis, il faut penser à déduire les charges et appliquer le taux de défiscalisation établi pour chaque durée d’investissement. Avec la loi Pinel, vous pouvez gagner jusqu’à 6 000 euros de réduction fiscale.

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Loi pinel
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Quel est le prix au m² dans le neuf à Bordeaux et son évolution depuis 10 ans ?

Le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter à Bordeaux. En 5 ans seulement, la ville a connu une forte hausse de +38%. Depuis la fin de l’année 2018, les prix de l’immobilier à Bordeaux ont arrêté de flamber, mais ils n’ont pas diminué. C’est surtout au niveau des appartements anciens et des maisons anciennes que l’on remarque cette forte augmentation. Le prix des appartements anciens a connu une hausse de +1,4% dans la capitale girondine, et pour les maisons anciennes, le taux d’augmentation est de +7,3%. En 10 ans, le prix au mètre carré dans le neuf à Bordeaux n’a pas, non plus, cessé d’augmenter. Cette situation s’explique par la forte notoriété positive de la ville de Bordeaux. En effet, de grands projets d’aménagement ont pu être réalisés car les vendeurs étaient encouragés et les acheteurs étaient sécurisés.

Actuellement, le prix moyen de l’immobilier à Bordeaux est de 4 780 €/m² pour les maisons et 4 480 €/m² pour les appartements. Pour voir ces chiffres en détail, les prix varient de la manière suivante en fonction de la typologie des biens immobiliers :

  • Appartement : 2 940 €/m² de prix le plus bas, 4 480 €/m² de prix moyen et 6 520 €/m² de prix le plus haut.
  • Appartement 1 pièce ou T1 : 3 630 €/m² de prix le plus bas, 5 150 €/m² de prix moyen et 7 060 €/m² de prix le plus haut.
  • Appartement 2 pièces ou T2 : 3 230 €/m² de prix le plus bas, 4 550 €/m² de prix moyen et 6 640 €/m² de prix le plus haut.
  • Appartement 3 pièces ou T3 : 2 860 €/m² de prix le plus bas, 4 190 €/m² de prix moyen et 6 280 €/m² de prix le plus haut.
  • Appartement 4 pièces ou T4 : 2 600 €/m² de prix le plus bas, 3 940 €/m² de prix moyen et 6 040 €/m² de prix le plus haut.
  • Appartement 5 pièces ou T5 : 2 410 €/m² de prix le plus bas, 4 040 €/m² de prix moyen et 6 550 €/m² de prix le plus haut.

Entre 2016 et 2017, les prix de l’immobilier à Bordeaux ont littéralement flambé. Depuis la mi-2019, la situation s’est un peu stabilisée. Et en un an, le taux d’augmentation est finalement resté à +1,1% après un pic spectaculaire de +12,7% en novembre 2018. Néanmoins, on ne remarque pas encore une baisse significative du coût immobilier. Ce qui conforte l’hypothèse des experts immobiliers sur la réelle opportunité d’affaires que présente la ville de Bordeaux. Y réaliser un investissement immobilier locatif avec la loi Pinel serait profitable grâce à la rentabilité locative, aux avantages du plafonnement des loyers (10,28 euros par mètre carré pour la zone B1 dont fait partie la ville de Bordeaux) et aussi aux taux de défiscalisation Pinel très importants.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Bordeaux ?

Bordeaux est un lieu propice pour un investissement immobilier rentable. Selon certains experts immobiliers, un appartement de 4 pièces est considéré comme le top du rendement locatif à Bordeaux. La rentabilité brute est estimée à 4,20%. Sinon, les chiffres avancés pour les autres types de logements sont les suivants :

  • Appartement T1 : 3,85%
  • Appartement T2 : 4,65%
  • Appartement T3+ : 3,47%
  • Maison 5 pièces : 2,42%
  • Maison 4 pièces : 3,02%
  • Maison 3 pièces : 2,98%
  • Maison 2 pièces : 2,31%

Après les appartements, le second type de bien immobilier fortement prisé à Bordeaux est le studio. Il affiche ainsi un taux de rentabilité locative égal à 4,11%. L’intérêt d’investir en loi Pinel à Bordeaux ne réside pas uniquement sur l’éventualité de réaliser un meilleur rendement locatif. Il s’agit aussi d’évaluer la forte potentialité d’une très bonne plus-value immobilière. En effet, le marché immobilier bordelais est très actif. Vous pouvez donc revendre vos biens immobiliers très rapidement, et à un bon prix, une fois l’échéance exigée par la loi Pinel atteinte.

En 2018, les évolutions en termes de plus-value immobilière se présentent comme suit :

  • Maison 2p : +68,05%
  • Maison 4p : +57,42%
  • Studio : +55,24%
  • Maison 3p : +52,09%
  • Appartement 5p : +46,64%
  • Maison 5p : +40,37%
  • Appartement 2p : +37,37%
  • Appartement 4p : +28,50%
  • Appartement 3p : +24,32%
  • Maison 1p : -59,85%

La rentabilité locative de Bordeaux dépend ainsi du type de logements convoité. Comme dans d’autres régions, le prix de la location dépend de plusieurs critères comme l’état général de l’appartement, le niveau de performance énergétique du logement, la présence de certains facteurs de commodité (ascenseur…), le fait que le logement soit loué vide ou meublé, etc. En même temps, de belles perspectives de valorisation immobilière intéressantes sont remarquées dans la ville. Les immeubles anciens à rénover restent encore disponibles dans différents quartiers de Bordeaux. Sinon, la construction de petits ensembles immobiliers qui gardent leur cachet demeure également des investissements intéressants. D’ailleurs, les logements anciens rénovés figurent encore parmi les bénéficiaires des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Dans tous les cas, le rendement locatif est garanti à Bordeaux. Toutefois, afin de connaître les quartiers les plus prometteurs de la ville, il est recommandé d’être accompagné par des experts immobiliers. Au vu des informations et statistiques dont ils disposent, vous serez en mesure d’obtenir le taux de rendement en pourcentage et exact dont vous avez besoin.

Quel est le niveau de la demande locative à Bordeaux ?

Pendant longtemps, la ville de Bordeaux se démarquait principalement par son environnement architectural ancien. Depuis quelques années, les choses ont évolué et l’on apprécie actuellement une grande diversité au niveau du parc immobilier bordelais. Au côté des petits ou grands appartements de caractère, ou encore des échoppes traditionnelles avec ou sans jardin, la population bordelaise bénéficie actuellement de nouvelles constructions respectueuses des normes en vigueur pour garantir confort et durabilité.

Depuis toujours, Bordeaux propose un cadre de vie agréable pour sa population et ses touristes. C’est également une ville dynamique et évolutive. Les projets de développement, économique et politique, œuvrent pour l’amélioration de l’image de la ville et le bien-être de la population. Le plan local d’urbanisme a été amélioré pour accueillir les nouveaux habitants qui furent attiré par la qualité de vie à Bordeaux. En effet, comme la population est en augmentation constante, il est naturel que les écoles, les transports, les logements… suivent le même courant de développement.

L’évolution du marché immobilier à Bordeaux est améliorée par son développement global et structurel. Le développement des leaders locaux, l’implantation de nouvelles entreprises, la bonne santé du secteur numérique et de l’aéronautique contribuent à inciter la population à déménager à Bordeaux. Cadres, étudiants, retraités, jeunes actifs… sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à une éventualité de faire de Bordeaux leur ville. Tous ces paramètres ont eu raison des prix de l’immobilier. Les besoins en logements restent invraisemblablement importants. D’ailleurs, c’est l’une des raisons de l’existence de la loi Pinel, pour répondre offrir des logements locatifs à prix abordables à tous dans les villes où le marché immobilier est tendu. Bordeaux présente bien les critères de sélection établis par le dispositif de défiscalisation Pinel.

La demande locative à Bordeaux reste donc très élevée. Ce sont surtout les petits studios qui sont les plus recherchés. Ensuite, il y a les appartements T2 et T3. Comme Bordeaux est une grande ville estudiantine, les locataires sont principalement composés d’étudiants, mais aussi de candidats déjà originaires du département de la Gironde. En résumé, Bordeaux demeure la priorité de choix des locataires dans le département.

Afin de vous permettre d’identifier au mieux votre éventuelle rentabilité locative via un investissement en loi Pinel à Bordeaux, voici les données essentielles à retenir :

  • Chambres, studios et appartements T1 : 40% de la demande locative
  • Appartements T2 : 31% de la demande locative
  • Appartements T3 : 16% de la demande locative
  • Appartements T4+ : 5% de la demande locative
  • Maisons : 8% de la demande locative

Sinon, la population bordelaise, composée essentiellement d’étudiants, priorise également les logements meublés. Les demandes locatives en chambres meublées représentent un taux de 70% contre 38% pour les studios meublés.

En ce qui concerne les budgets alloués et les statuts professionnels qui se choisissent un logement, on dispose des données suivantes :

  • Les fonctionnaires sont 64% à rechercher un appartement et 17% pour un studio. Ils allouent environ 25% de leur revenu pour leur logement. Ils disposent généralement d’un budget moyen de 680 €.
  • Les cadres sont 54% à rechercher un appartement. 23% préfèrent les maisons. 23% environ de leur revenu sont attribués à leur logement. Ils dépensent environ un budget moyen de 800 euros pour leur habitat.
  • Les salariés sont 68% à vouloir un appartement et 16% à rechercher un studio. 32% de leur revenu sont alloués à leurs logements. Et un budget moyen de 605 € est dépensé.

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Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Bordeaux ?

La demande en logements à Bordeaux ne cesse ainsi de croître. Son marché immobilier reste, en effet, en plein dynamisme qui ravira assurément tous les investisseurs. Malgré la hausse des prix rencontrée ces dernières années, un investissement locatif neuf à Bordeaux reste toujours avantageux. Et avec la défiscalisation Pinel, vous pouvez aussi réduire vos impôts jusqu’à 21% du montant d’achat ou de construction du logement. Certains quartiers de Bordeaux présentent un meilleur potentiel locatif. Ce sont :

La Bastide

La Bastide est un quartier qui s’est littéralement réinventé ces dernières années. Il est bordé par la Garonne et fait face au centre-ville. Il est facilement accessible avec ses infrastructures urbaines comme le tramway. On peut également y aller à pieds en longeant le pont de Pierre. Le quartier de La Bastide est calme et tranquille. Il attire énormément de monde, à savoir les familles, les jeunes actifs et même certains retraités. C’est surtout la tranquillité du quartier, sa proximité avec les commerces et les écoles, le succès de son centre culturel et ses opportunités d’affaires qui font la réputation et la popularité de La Bastide. Les maisons et les appartements T3, T4 qui sont les plus recherchés dans ce quartier.

Euratlantique

Euratlantique est un nouveau quartier qui entre dans le cadre du projet « Bordeaux 2030 ». Ce quartier fait l’objet de plusieurs travaux de réhabilitation urbaine et d’aménagement d’environ 738 hectares. Une ligne de tramway le dessert et ouvre les portes du quartier aux populations environnantes. Euratlantique est situé à deux heures seulement de la capitale, à côté de la gare Saint-Jean. C’est un lieu idéal pour un investissement immobilier locatif sous la loi Pinel. En effet, les demandes locatives y sont très élevées à cause de l’attrait moderne du quartier. Les appartements deux, trois, quatre et même cinq pièces y trouveront assurément preneurs.

Les Bassins à Flot

Les Bassins à Flot est également un nouveau quartier aménagé de la ville de Bordeaux. Il est bâti sur 160 hectares et est situé dans le nord. Le quartier Les Bassins à Flot est bordé par le quartier de Chartons et de Bacalan, se situe à côté de la cité du vin et du pont Chaban-Delmas. Dans un souci de modernité et de commodité, et ainsi offrir aux habitants un cadre de vie idéal, confortable et tranquille, le quartier Les Bassins à Flot est desservi par le tramway. Il dispose également de plusieurs immeubles, bureaux, écoles et commerces. Le dynamisme de son projet urbain fonde toute sa popularité auprès de la population française, mais aussi de certains touristes souhaitant rester quelques temps dans l’Hexagone.

Saint-Serein-Fondaudège

Le quartier Saint-Serein-Fondaudège constitue également une belle terre d’accueil pour votre projet d’investissement Pinel. C’est un secteur préservé et résidentiel. Il compte énormément de commerces, mais reste surtout populaire pour les vestiges du Palais Gallien et son agréable jardin public. Si l’envie vous en prenait, vous pouvez combiner votre investissement Pinel avec un autre via le dispositif de défiscalisation immobilière « Monuments Historiques ». Votre rendement locatif en bénéficiera assurément. D’ailleurs, avec la mise en place des lignes et arrêts de tramway à Saint-Serein-Fondaudège en 2019, l’afflux de la population vers cette localité est une donnée certaine. Il vous suffit juste de sauter sur l’occasion et tout faire pour ne pas rater une aussi bonne occasion de fructifier votre argent et réduire vos impôts.

Les Chartons

Sinon, le quartier Les Chartons reste également un lieu très convoité des locataires, et donc des investisseurs immobiliers. Il se situe en face de La Bastide, de l’autre côté de la Garonne. Il se distingue par l’ambiance chaleureuse de village qui s’y dégage. Ce quartier est tranquille et offre un cadre de vie appréciable, tranquille et sécurisé. C’est tout simplement un endroit où il fait bon de vivre. Le quartier Les Chartons est surtout caractérisé par ses entrepôts viticoles qui ne sont plus utilisés mais qui contribuent à son charme. De nombreux commerces et restaurants sont également comptés dans le quartier. De par tous ces paramètres, le quartier Les Chartons affiche une offre immobilière peu fournie. Le marché immobilier y est très tendu puisque les offres n’arrivent pas à satisfaire les demandes. Evidemment, les prix de l’immobilier y sont très élevés, d’où l’intérêt d’y investir dans le neuf avec la loi Pinel.

Tous les quartiers de Bordeaux restent alors intéressants pour réaliser un investissement en loi Pinel rentable. Tout dépend simplement du projet et du budget. Vu le dynamisme mondial pour la ville, les opportunités sont nombreuses. En revanche, il serait plus difficile d’anticiper une baisse des prix de l’immobilier. Il faut, d’une certaine manière, courir le risque. Toutefois, celui-ci sera minime puisqu’avec le dispositif Pinel, vous en serez prémuni grâce au bail commercial de 6, 9 ou 12 ans.

Alors, pour répondre à la question « faut-il investir en loi Pinel à Bordeaux ? », la réponse est un grand OUI. Vous aurez tout intérêt à placer votre argent dans l’immobilier locatif neuf. L’accompagnement d’un expert immobilier reste, toutefois, recommandé pour optimiser et maximiser vos profits.