La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place par l’Etat afin de soutenir le pouvoir d’achat des ménages les plus modestes. Elle permet d’investir dans l’immobilier neuf et de réduire ses impôts tout en optimisant son investissement. Entré en vigueur le 18 juin 2014, le dispositif Pinel est conservé jusqu’au 31 décembre 2021, mais avec d’autres conditions, plus strictes.
La loi Pinel permet ainsi de bénéficier de plusieurs avantages. En même temps, elle permet de se constituer un patrimoine immobilier, de percevoir des revenus locatifs tous les mois et de diminuer la pression fiscale. Cette défiscalisation immobilière sous la loi Pinel se présente sous différentes formes :
- Réduction de l’impôt de 12, 18 ou 21% selon la durée d’engagement à la location choisie par l’investisseur : soit 6, 9 ou 12 ans. Pour un bien de 300 000 euros, on peut ainsi réduire son impôt jusqu’à 63 000 euros.
- Se constituer un patrimoine
- Devenir propriétaire d’un bien immobilier financé en partie par les loyers perçus et l’Etat grâce aux réductions fiscales.
- Préparer sa retraite en anticipant les rentes du patrimoine à la retraite via les loyers perçus mensuellement.
Pour bénéficier de ces avantages Pinel, il faut respecter plusieurs conditions :
- Réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf, en VEFA ou dans l’ancien réhabilité
- Le bien immobilier doit être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
- Le dispositif Pinel concerne l’achat d’un bien immobilier acquis neuf ou en état de futur achèvement, ou que l’investisseur a fait construire
- Le bien immobilier doit respecter les normes en vigueur en termes de performances énergétiques : norme RT 2012 (modifiée en RT 2020), label BBC, etc.
- Les investisseurs doivent être domiciliés en France
- Les investissements doivent être réalisés dans un zonage Pinel bien établi : A, A bis ou B1 (Modifié depuis la reconduction de la loi Pinel en janvier 2018)
Les loyers sont soumis à des plafonds des loyers pour chaque zone éligible et aussi à des plafonds des ressources des locataires
Toutes les conditions d’éligibilité à la loi Pinel doivent être respectées pour prétendre à ses nombreux avantages. Et la première question qu’il faut poser concerne le lieu d’investissement. Tel est notamment le sujet de notre dossier : faut-il investir en loi Pinel à Besançon ? Pour y répondre convenablement, essayons de voir si cette ville de Besançon fait partie des zones éligibles et donc, soumise aux conditions Pinel. Ensuite, voyons si la ville présente une forte potentialité locative et peut donc aboutir à un rendement locatif élevé. Si tel est le cas, découvrons ensemble les informations nécessaires et importantes à connaître à ce sujet. Puis terminons ce dossier par la liste de tous les quartiers où il serait judicieux d’investir dans le locatif à Besançon.
Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Besançon ?
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions dont le plafonnement du loyer Pinel et des ressources des locataires. Ce plafonnement est établi pour chaque zone Pinel et réactualisé chaque année en fonction des besoins et des capacités financières de la population. Pour l’année 2020, le barème appliqué pour les loyers Pinel selon la zone se présente comme suit :
- Zone A bis : 17,17 euros/m²
- Zone A : 12,75 euros/m²
- Zone B1 : 10,28 euros/m²
- Zone B2 et C : 8,93 euros/m²
Pour calculer le loyer Pinel, il faut utiliser deux formules importantes qui sont :
Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes
Coefficient multiplicateur = (19/ surface utile) + 0,7
Les annexes sont les balcons, les caves et les terrasses. La surface des annexes est plafonnée à 8m². Et le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2. Pour le cas d’un appartement de 55m² doté d’un balcon de 6m², par exemple, vous avez le loyer Pinel suivant :
- Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
- Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
- Barème Pinel pour la zone B2 = 8,93 euros/m²
- Plafond de loyer à Besançon = 58m² x 1.027 x 8,93 euros/m² = 531,92 euros
Notez toutefois que la ville de Besançon est classifiée dans la zone B2, c’est-à-dire non éligible à la loi Pinel depuis le début de l’année 2019. Ce calcul vous permettra néanmoins d’évaluer votre future rentabilité locative dans la ville. En effet, rien ne vous empêche d’utiliser le même barème pour attirer vos futurs locataires et évaluer vos revenus fonciers. Vous avez également la possibilité de l’augmenter pour optimiser vos rendements locatifs. Retenez que le barème a diminué dans les zones B2 et C parce que le marché immobilier dans ces villes n’est plus tendu. En d’autres termes, l’Etat ne trouve plus l’utilité d’inciter fiscalement les investisseurs immobiliers à placer leur argent dans ces lieux. Ce qui ne change en rien le fait qu’une ville affiche un fort potentiel en termes de rentabilité locative.
Ainsi, vous ne pouvez plus investir en loi Pinel à Besançon, mais vous pouvez toujours investir dans l’immobilier locatif. Pour déterminer si un tel projet vous est rentable ou pas, analysons d’autres paramètres importants. Par exemple, dans le prochain paragraphe, étudions le prix au mètre carré dans le neuf à Besançon ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville depuis 10 ans.
Quel est le prix au m² dans le neuf à Besançon et son évolution depuis 10 ans ?
En 10 ans, le prix de l’immobilier sur tout le territoire français a considérablement augmenté. En revanche, à Besançon, on remarque plutôt une stagnation de ce prix. Contrairement à d’autres métropoles comme Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes ou Brest, il n’y a pas de forte augmentation du prix au mètre carré des appartements et des maisons. On ne remarque pas non plus une diminution significative comme ce fut le cas dans les villes telles que Mulhouse, Toulon, Perpignan, Le Havre ou Amiens. Ce qui ne signifie pas qu’aucune hausse n’a été enregistrée dans la ville de Besançon. Il y en a, mais légèrement. En effet, le taux de hausse dans les villes de Besançon, d’Aix-en-Provence, de Saint-Etienne, de Grenoble ou encore d’Orléans se situe entre 2,5% et 6,6%. C’est une hausse très modérée.
Actuellement, le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Besançon est de 1 890 euros. Le prix le plus bas est de 1 160 euros et le prix le plus haut est de 2 820 euros. Pour une maison, le prix moyen au mètre carré est de 2 320 euros, le prix le plus bas est de 1 500 euros et le prix le plus haut est de 3 220 euros. Ces prix immobiliers varient essentiellement en fonction de la typologie du bien immobilier. Voici par exemple les prix qui sont actuellement appliqués dans la ville de Besançon :
- Appartement une pièce ou T1 : 1 390 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 180 euros/m² pour le prix moyen et 3 010 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement deux pièces ou T2 : 1 350 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 090 euros/m² pour le prix moyen et 2 930 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement trois pièces ou T3 : 1 170 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 850 euros/m² pour le prix moyen et 2 880 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement quatre pièces ou T4 : 1 090 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 650 euros/m² pour le prix moyen et 2 530 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 040 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 730 euros/m² pour le prix moyen et 2 590 euros/m² pour le prix le plus haut.
En règle générale, on peut remarquer une forte hausse du prix de l’immobilier dans toutes les principales villes de France. Certes, à Besançon, cette hausse n’est pas très importante comparée aux autres métropoles, mais elle reste avantageuse pour tous les investisseurs immobiliers. Le dispositif Pinel n’est plus éligible dans la ville de Besançon, mais d’autres outils fiscaux peuvent encore optimiser vos revenus fonciers comme la loi Censi-Bouvard, la loi Monuments Historiques, le déficit foncier, etc. Il est ainsi possible d’enregistrer un important rendement locatif en investissant à Besançon. C’est d’ailleurs ce que nous allons voir dans le prochain paragraphe.
Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Besançon ?
Selon les experts, la ville de Besançon présente un fort potentiel en termes de rendement locatif. Selon la typologie du bien immobilier, les chiffres se présentent comme suit :
- Appartement T1 : 7,87% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 14,3 euros
- Appartement T2 : 6,74% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 11,7 euros
- Appartement T3 : 6,45% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 9,9 euros
Les taux de rendement locatif à Besançon sont corrects. Les studios et appartements d’une pièce constituent les principaux choix des habitants. En effet, 19% de la population à Besançon sont des étudiants et 12% sont des chômeurs. Sinon, les appartements 3 pièces restent également très intéressants et attirent de nombreuses familles avec des enfants. Il faut préciser que les 120 472 habitants de Besançon sont à 55% des actifs. 20% sont des ouvriers, 29% sont des employés, 28% sont en professions intermédiaires, 19% sont des cadres, 4% sont des artisans et des commerçants. Le pouvoir d’achat de la population s’adapte parfaitement aux prix de l’immobilier pratiqués à Besançon. Malheureusement, le nombre des habitations proposées sur le marché ne concurrence pas celui de la demande. Même si la loi Pinel a apporté un changement considérable au niveau de cette tension du marché immobilier, beaucoup de gens recherchent encore des logements actuellement. Ce qui est une opportunité à saisir pour tout investisseur immobilier souhaitant placer durablement son argent.
Que vous choisissez d’investir dans le neuf ou dans l’ancien, le rendement locatif potentiel à Besançon finira certainement par vous convaincre d’investir. De plus, plusieurs autres dispositifs de défiscalisation immobilière vous sont proposés pour optimiser vos revenus fonciers et réduire vos impôts. Tel est notamment le cas de la loi Denormandie qui vient remplacer la loi Pinel. Sinon, il y a aussi la loi Monuments Historiques qui vous permet de réduire considérablement vos impôts en contrepartie d’un investissement dans l’ancien.
Ainsi, le rendement locatif est attractif, mais retenez que cela reste encore une évaluation brute. Pour obtenir la rentabilité locative nette potentielle, vous devez encore déduire certaines charges de vos revenus fonciers. Ce sont notamment :
- Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
- Les frais d’entretien et de réparation
- Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
- Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
- Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
- Les charges de copropriété
- Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.
Quel est le niveau de la demande locative à Besançon ?
Aujourd’hui, les prix de l’immobilier à Besançon sont stabilisés après 5 années de baisse. Les nouveaux tarifs qualifiés de « doux » attirent à la fois les investisseurs immobiliers, mais aussi les locataires. Et il faut dire que la situation à Besançon est fortement propice à la réussite d’un projet d’investissement immobilier locatif.
La ville de Besançon compte environ 117 000 habitants, dont 23 000 habitants. 35% de la population seulement sont des propriétaires. Le marché immobilier n’est certes plus aussi tendu que les 10 dernières années grâce à la loi Pinel, néanmoins le niveau de la demande locative à Besançon reste encore élevé. En effet, Besançon est une ville touristique très attractive. Elle est d’ailleurs classée « ville d’Art et d’Histoire » et est classée parmi le patrimoine mondial de l’UNESCO. Les touristes recherchent toujours une habitation pendant leur séjour. Une location meublée, une location nue ou une location saisonnière serait alors propice.
Selon les experts immobiliers à Besançon, la location saisonnière à destination des touristes et des professionnels en déplacement et la location longue durée à destination des couples de jeunes actifs sont les types d’investissements qui en valent réellement la peine. L’idéal serait alors de proposer des appartements de deux pièces dans un quartier attractif. Sinon, les studios sont aussi intéressants pour loger les nombreux étudiants qui vivent à Besançon ou qui suivent des cours dans la ville. En effet, Besançon se trouve à seulement 3 heures de la ville de Paris en TGV. De nombreux jeunes décident alors de faire leur enseignement supérieur dans la ville.
Sinon, pour bénéficier d’une faible concurrence, et ainsi optimiser ses revenus fonciers, les biens immobiliers anciens à rénover sont aussi très prometteurs. En effet, ces types de biens se vendent à des prix très faibles actuellement. Après les travaux de rénovation, ils disposeront d’une meilleure plus-value immobilière à la revente. De plus, de nombreux quartiers abritent ce genre de biens à rénover. En plus d’offrir des logements à la population, vous contribuerez alors à redynamiser ces quartiers et les rendre encore plus attractifs.
Ainsi, le niveau de la demande locative à Besançon est suffisamment élevé pour vous garantir une rentabilité satisfaisante. C’est une ville bien desservie, notamment avec le TGV, le réseau de tramway et de bus, ainsi que l’aéroport international de la Vèze. Le déplacement de la population est alors facilité, ce qui est un atout considérable pour l’attraction de la ville et les opportunités d’affaires. Même si vous ne pouvez plus investir en loi Pinel à Besançon, les autres types d’investissements immobiliers, avec ou sans dispositif de défiscalisation immobilière, vous sont accessibles. Et la bonne nouvelle est qu’ils sont rentables, bien au-delà de vos espérances. Le taux de rendement locatif brut potentiel de 7,87% reste l’un des plus élevés de France. C’est donc le moment d’en profiter.
La réussite de votre investissement immobilier locatif à Besançon reste toutefois conditionnée, par le choix du quartier où investir. Comme dans toutes les Métropoles de France, certains quartiers sont plus intéressants que d’autres. Il est donc primordial de savoir exactement où investir pour optimiser ses revenus fonciers. Et c’est ce que nous allons étudier dans le dernier paragraphe de cet article.
Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Besançon ?
Le choix de l’emplacement du bien immobilier est un point déterminant pour la réussite de votre investissement. En effet, un bon emplacement optimise l’attractivité de votre bien immobilier à la revente. En même temps, c’est un atout considérable pour attirer les locataires. Ainsi, à Besançon, il est plus judicieux d’investir dans l’hypercentre, notamment dans les quartiers suivants :
La Boucle du Doubs
Le quartier de La Boucle du Doubs est très prisé par les locataires. Il se distingue principalement par de beaux immeubles du XVIIIème siècle qui donnent du charme au quartier. Les résidences anciennes, de la fin du XIXème siècle au début des années 90, composent le parc immobilier du quartier. Ce sont surtout les célibataires et les jeunes couples qui sont les plus attirés par ce quartier. On compte également quelques investisseurs qui sont à la recherche de beaux studios à louer. Et côté rentabilité, les prix restent les plus élevés dans l’hypercentre. Le quartier de La Boucle du Doubs est l’un des plus dynamiques de Besançon. Rechercher des locataires pour vos biens immobiliers construits dans ce quartier ne sera pas une grande difficulté.
Les Chaprais
Le quartier des Chaprais est aussi un quartier très attractif et prometteur pour un investissement immobilier locatif. Il propose aux habitants un cadre de vie calme et verdoyant. La population apprécie particulièrement cette tranquillité devenue tellement rare. Toutefois, le quartier des Chaprais bénéficie du dynamisme et de l’ambiance du centre-ville historique de Besançon puisqu’il y est directement connecté par le nord. Investir dans l’immobilier dans ce quartier vous promet également une rentabilité élevée.
Le quartier Grette-Butte
Le quartier Grette-Butte abrite de nombreux pavillons et immeubles de résidences qui attirent énormément de personnes. En effet, le cadre de vie est agréable et plaît énormément aux habitants. C’est également un lieu très intéressant pour réaliser un investissement immobilier locatif rentable. Se trouvant à proximité de la gare, le quartier Grette-Butte est un lieu très animé. Il est le centre de rencontre de plusieurs personnes et abrite de nombreux commerces simplifiant la vie de tout un chacun.
Conclusion
Ainsi, pour répondre à la question : « faut-il investir en loi Pinel à Besançon ? », la réponse est simple : vous ne pouvez pas. La loi Pinel n’est plus éligible à Besançon. Ce qui ne vous empêche pas de réaliser votre projet d’investissement immobilier locatif dans la ville. En effet, le taux de rendement locatif brut à Besançon est suffisamment élevé pour vous permettre de gagner en revenus fonciers importants, mais aussi en plus-value immobilière à la revente de vos biens immobiliers. Il n’y a donc aucune raison d’hésiter à investir à Besançon. Toutefois, pour un dernier conseil, il est préférable de faire appel aux compétences d’un gestionnaire en patrimoine qualifié pour vous guider et conseiller dans la réalisation de votre projet. Expert et fin connaisseur du marché immobilier à Besançon, il vous sera d’une grande aide pour bien placer votre argent et le fructifier.
