Après la loi Duflot et la loi Scellier, c’est la loi Pinel qui est entrée en vigueur. Elle n’est d’ailleurs plus valable que jusqu’au 31 décembre 2021. La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire actuellement. C’est un dispositif d’investissement qui propose de nombreux avantages : constitution d’un patrimoine, perception de revenus supplémentaires via les loyers perçus, préparation de la retraite, réduction d’impôts, etc.
Le dispositif Pinel a été créé pour inciter les particuliers à investir et à développer le parc immobilier français, notamment celui des villes où l’on compte énormément d’habitants. En d’autres termes, le dispositif Pinel est conçu pour venir en aide au marché immobilier tendu de certaines villes de France. Cela va s’en dire que cet outil fiscal ne s’applique que dans certaines régions uniquement. C’est ce que l’on appelle le « zonage Pinel ». Même si vous avez une idée de ville bien en tête, il vous faut vous demander si celle-ci est éligible à la loi Pinel ou pas.
Alors, faut-il investir en loi Pinel à Avignon ? D’abord, essayez de situer si cette ville fait partie du zonage Pinel. Ensuite, vérifiez si les conditions d’éligibilité au dispositif vous conviennent. Par exemple, le plafonnement du loyer Pinel imposé à Avignon s’adapte-t-il à vos prévisions de rentabilité ? En effet, toutes les villes éligibles à la loi Pinel sont soumises à ce plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Et ceci a un impact considérable sur vos revenus fonciers puisque vous ne pouvez pas fixer, par vous-même, le loyer que vous allez proposer à vos locataires.
Après, il faut étudier la question du rendement potentiel d’un investissement locatif à Avignon. Est-ce que la demande locative est assez élevée pour vous garantir une rentabilité locative appréciable ? Si oui, quels sont donc les meilleurs quartiers où investir à Avignon ? C’est ce que nous allons décortiquer tout au long de cet article afin de vous permettre d’avoir toutes les informations dont vous avez besoin pour répondre à la question : faut-il investir en loi Pinel à Avignon ?
Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Avignon ?
La ville d’Avignon est classée dans la zone B1 selon le recentrage démographique de la loi Pinel. En ce sens, vous pouvez investir avec le dispositif Pinel dans cette ville, mais en respectant le plafonnement du loyer et des ressources des locataires imposé. Pour la zone B1, le plafond pour l’année 2020 est de 10,28 euros/m². Pour la zone A, il est de 12,75 euros/m² et 17,43 euros/m² dans la zone A bis. Sachez toutefois que ce plafond des loyers, tout comme celui des ressources des locataires, est réactualisé chaque année. Soyez donc informés des changements au 1er janvier de chaque année.
Pour déterminer le loyer Pinel, vous devez appliquer plusieurs formules. Premièrement, vous devez déterminer la surface utile. Ensuite, il vous faut calculer le coefficient Pinel. Ces deux éléments sont obligatoires pour calculer le loyer Pinel que vous devez proposer à vos futurs locataires à Avignon. Les formules sont les suivantes :
- Plafond du loyer Pinel = surface utile x coefficient Pinel x Barème Pinel
- Surface Utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes plafonnée à 8m² (balcons, terrasses, caves…)
- Coefficient multiplicateur Pinel = (19/surface utile) + 0,7. Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Si vous investissez dans un appartement de 55 m² avec un balcon de 6m², le plafond loyer suivant pour la ville d’Avignon est donc :
- Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
- Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
- Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
- Plafond de loyer à Avignon = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,33 euros
Vos revenus fonciers seront alors calculés en fonction de la durée de votre engagement locatif via le dispositif Pinel. Vous aurez alors les résultats suivants :
- Engagement Pinel de 6 ans = 612,33 euros * 12 * 6 = 44 087,76 euros
- Engagement Pinel de 9 ans = 612,33 euros * 12 * 9 = 66 131,64 euros
- Engagement Pinel de 12 ans = 612,33 euros * 12 * 12 = 88 175, 52 euros
Il faut multiplier le loyer Pinel par 12 qui correspond au nombre de mois dans une année.
Jusqu’ici, les avantages de la loi Pinel sont tentants. Toutefois, retenez qu’il ne s’agit encore que des résultats bruts. Ce qui signifie qu’il faut encore étudier d’autres critères avant de déterminer s’il faut investir en loi Pinel à Avignon ou pas.
Quel est le prix au m² dans le neuf à Avignon et son évolution depuis 10 ans ?
En 10 ans, les prix de l’immobilier à Avignon ont connu une baisse de -5,2%. Toutefois, malgré cette baisse générale, le marché de l’immobilier reste déséquilibré. En effet, les offres n’arrivent pas à suivre les demandes et ne satisfont pas les habitants. Le nombre d’acheteurs dans la ville est supérieur de 7% au nombre de biens à vendre. C’est une situation un peu complexe, tant pour les investisseurs que pour les chercheurs d’habitation. La loi Pinel est éligible dans cette ville afin d’équilibrer au mieux ce marché de l’immobilier.
Ainsi, si vous souhaitez investir en loi Pinel à Avignon, vous en tirerez assurément de nombreux avantages. En effet, d’importants revenus fonciers et une forte réduction fiscale sont à la clé. De plus, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Actuellement, le prix moyen pour un appartement est de 2 110 euros/m², et de 2 190 euros/m² pour une maison. Si vous avez besoin des prix pour chaque type de bien immobilier, les voici :
- Appartement une pièce ou T1 : 1 630 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 490 euros/m² pour le prix moyen et 3 360 euros/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement deux pièces ou T2 : 1 340 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 230 euros/m² pour le prix moyen et 3 400 euros/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement trois pièces ou T3 : 1 100 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 950 euros/m² pour le prix moyen et 3 220 euros/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement quatre pièces ou T4 : 930 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 570 euros/m² pour le prix moyen et 2 850 euros/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement cinq pièces ou T5 : 1 080 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 070 euros/m² pour le prix moyen et 3 560 euros/m² pour le prix le plus élevé.
Le marché immobilier à Avignon reste alors dynamique. Il faut juste connaître le type de bien immobilier qui convient le mieux à vos espérances. Et pour ce faire, il faut étudier le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier à Avignon. C’est ce que nous allons voir dans le prochain paragraphe.
Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Avignon ?
En ce qui concerne le taux de rendement locatif potentiel, il varie également selon la typologie du bien immobilier :
- Appartement T1 : 7,62% de rendement moyen pour 15,8 euros/m² de loyer hors charges
- Appartement T2 : 6,67 % de rendement moyen pour 12,4 euros/m² de loyer hors charges
- Appartement T3+ : 6,42% de rendement moyen pour 10,4 euros/m² de loyer hors charges
Les petits studios s’arrachent à Avignon. La population préfère davantage ces appartements d’une pièce. Toutefois, cela ne signifie pas qu’il faut négliger les autres types de logements. En effet, les comportements d’achat des habitants d’Avignon varient selon leur pouvoir d’achat. La population est jeune avec un taux de 66,9% pour les personnes de plus de 25 ans et 33,1% pour celles de moins de 25 ans. Le taux de chômage y est de 25,2% pour la tranche d’âge 15-64 ans. Et selon les dernières études (2006-2011), l’évolution du taux de chômage est de +4,7 point.
Sinon, voici la répartition par taille des logements à Avignon :
- T1 : 9,8%
- T2 : 14,9%
- T3 : 27,9%
- T4 : 28%
- T5 : 19,4%
Le parc immobilier dans la ville d’Avignon est composé à 62,6% de locataires contre 37,4% seulement de propriétaires. Il est actuellement composé de près de 52 875 logements dont 83% sont des résidences principales, 3% sont des résidences secondaires et 13% sont des logements vacants. Les appartements sont plus nombreux que les maisons. En effet, la part des appartements à Avignon est de 71% contre 28% seulement pour les maisons. Le besoin en logements se fait évidemment ressentir. Et on ne parle pas encore du niveau de la demande locative qui est aussi très élevé dans la ville.
En effet, Avignon est une ville qui attire énormément de gens. Le niveau de la demande locative vous permet de situer votre projet dans la réalité. Il s’agit alors de se demander si vous avez raison d’investir en loi Pinel à Avignon. Si les locataires auront besoin des logements que vous allez construire. Ne perdons pas plus de temps, étudions ce niveau de la demande locative à Avignon dans le prochain paragraphe.
Quel est le niveau de la demande locative à Avignon ?
On surnomme également la ville d’Avignon « la cité des papes ». Elle se démarque surtout par ses nombreux monuments historiques qui sont classés au Patrimoine Mondial de l’UNESCO. La ville dispose également d’un environnement unique qui plaît énormément aux habitants. C’est aussi une ville en constante urbanisation pour répondre à tous les besoins de la population. Ainsi, on y retrouve de nombreuses infrastructures dont un réseau aérien, ferroviaire et fluvial. Dernièrement, un tramway a complété ce lot de desserte à Avignon. Ce qui ne manque pas d’augmenter le potentiel économique de la ville et d’attirer de nouveaux venus chaque année, habitants et investisseurs privés. En d’autres termes, la ville d’Avignon ne cesse de se développer. Ce qui la rend si intéressante pour les promoteurs en tout genre. D’ailleurs, actuellement, on y compte près de 260 entreprises. Les touristes se comptent par milliers chaque année. Ceux-ci sont attirés par le célèbre festival de théâtre d’Avignon ainsi que ses diverses animations culturelles.
Sinon, la ville d’Avignon présente également un cadre de vie exceptionnel, calme et ambiancé. C’est également un lieu plaisant et attractif, notamment à cause de son climat méditerranéen. L’ensemble des infrastructures et l’architecture des monuments et maisons/appartements de la ville dégage un certain charme qui séduit énormément de monde. Jeunes cadres, étudiants, couples avec ou sans enfants, retraités… quel que soit le profil, de nombreux habitants viennent habiter à Avignon. Cette situation est favorable aux investissements locatifs réalisés dans la ville puisque le niveau de la demande locative est fortement élevé.
La ville d’Avignon présente un potentiel de rentabilité locative fort intéressant. Le risque locatif est moindre dans cette agglomération à cause de la forte demande locative. La population y est cosmopolite et très variée en termes d’âge. Vous ne risquez donc pas une vacance locative dans la ville d’Avignon puisque les locataires sont largement supérieurs aux offres immobilières. D’ailleurs, les experts la ville comme « en état de délabrement ». D’où assurément son éligibilité à la loi Pinel.
En effet, au niveau national, la ville d’Avignon fait partie des prioritaires en termes de réhabilitation, de réaménagements de certains quartiers et de création de tramway. Ces différents projets, soutenus pour la plupart par des dispositifs de défiscalisation, constituent de forts attraits de la ville. Après la réalisation de ces projets, les experts anticipent déjà une hausse des prix immobiliers, principalement dans l’ancien. Et fort heureusement, vous pouvez également investir en loi Pinel dans l’ancien.
Sinon, la demande locative à Avignon est souvent justifiée par son cadre de vie agréable et tranquille. La ville présente également d’autres atouts, notamment économiques et touristiques. C’est également une ville étudiante très dynamique et un lieu fort apprécié des séniors. En effet, ces derniers constituent près de 25% de la population actuelle à Avignon.
Le potentiel de rentabilité des petites surfaces est le plus fulgurant. Dans les zones périphériques, les demandes des locataires pour ces types de biens immobiliers sont très élevées. Ensuite, il est aussi conseillé de privilégier les studios et les appartements T2. En revanche, la colocation est un marché assez risqué puisque la demande est plus faible. Généralement, ce sont les biens immobiliers anciens qui ont la cote à Avignon. Ce qui n’empêche pas la réalisation d’une bonne affaire en investissant dans le neuf. Il faut juste trouver les bons quartiers et attirer les locataires par des biens immobiliers confortables et respectueux des normes en vigueur. Vous n’aurez aucun mal à respecter ces conditions puisqu’elles font partie des exigences du dispositif Pinel.
En effet, à titre de rappel, pour bénéficier des nombreux avantages de la loi Pinel, il faut respecter les conditions suivantes :
- Réaliser un investissement immobilier dans un zonage Pinel bien établi : A, A bis ou B1 (Modifié depuis la reconduction de la loi Pinel en janvier 2018)
- Réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf, en VEFA ou dans l’ancien réhabilité
- Le bien immobilier doit respecter les normes en vigueur en termes de performances énergétiques : norme RT 2012 (modifiée en RT 2020), label BBC, etc.
- Le bien immobilier doit être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
- Le dispositif Pinel concerne l’achat d’un bien immobilier acquis neuf ou en état de futur achèvement, ou que l’investisseur a fait construire
- Les investisseurs doivent être domiciliés en France
- Les loyers sont soumis à des plafonds des loyers pour chaque zone éligible et aussi à des plafonds des ressources des locataires
En fonction de la durée de votre engagement locatif, les taux de défiscalisation Pinel se présentent comme suit :
- 6 ans d’engagement locatif : 12% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
- 9 ans d’engagement locatif : 18% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
- 12 ans d’engagement locatif : 21% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
Il est aussi possible d’investir en Outremer si tel est votre désir, en plus d’investir en loi Pinel à Avignon. Les taux de défiscalisation sont plus importants :
- 6 ans d’engagement locatif : 23% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
- 9 ans d’engagement locatif : 29% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
- 12 ans d’engagement locatif : 32% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
Ainsi, il est tout à fait bénéfique d’investir en loi Pinel à Avignon. Le taux de rentabilité et le niveau de la demande locative sont très élevés et garantissent une plus-value immobilière intéressante à la revente. En même temps, vous percevrez des revenus supplémentaires via les loyers. Et surtout, avec le dispositif Pinel, vous bénéficiez d’importantes réductions d’impôts. Retenez également que vous n’avez pas besoin de capital bien fourni avant de pouvoir investir en loi Pinel à Avignon. Les banques sont très favorables à un crédit immobilier si celui-ci sera employé pour la réalisation d’un investissement locatif en loi Pinel. N’hésitez pas à demander à votre gestionnaire de compte dès maintenant. Dans la suite de notre analyse, il ne vous reste maintenant qu’à trouver les meilleurs quartiers où investir à Avignon. C’est ce que nous allons voir dans ce prochain et dernier paragraphe.
Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Avignon ?
La ville d’Avignon dispose ainsi d’une bonne situation géographique qui favorise l’investissement immobilier locatif. Outre les monuments historiques, les évènements culturels, le climat méditerranéen… la ville dispose également d’autres atouts comme un réseau d’infrastructures complet (aérien, ferroviaire, fluvial). Et avec l’arrivée du tramway, l’intérêt de la ville s’est encore démultiplié. Il va s’en dire que l’aspect économique et social de la ville s’est amélioré. Pour vous aider dans votre projet d’investir en loi Pinel à Avignon, voici les meilleurs quartiers où investir à Avignon :
Le quartier Les Halles
Dans le quartier Les Halles, le prix de l’immobilier est plus accessible. En effet, le budget d’acquisition d’un bien immobilier dans ce quartier se situe entre 1 900 euros et 2 500 euros. C’est un quartier qui a l’avantage d’être à proximité de la ville tout en étant situé à l’extérieur des remparts. Les locataires bénéficient ainsi de l’animation du centre-ville et de la tranquillité des zones périphériques.
La Place Bulle
La Place Bulle est un quartier qui suscite l’intérêt de nombreuses personnes. C’est notamment le quartier le plus prisé des amateurs de vieilles bâtisses et des festivaliers. C’est un quartier situé à l’est intra-muros de la ville. L’avantage avec ce secteur est le prix abordable des biens immobiliers, mais aussi la proximité avec les monuments historiques d’Avignon comme le Palais des Papes. Pour investir dans le quartier de la Place Bulle, il faut compter environ 2 800 euros le mètre carré dans l’ancien.
La Place Pie
La Place Pie se situe en plein cœur de la ville d’Avignon. Sa particularité réside principalement dans l’architecture haussmannienne de ses logements. A ce titre, le quartier est très prisé par les locataires. De plus, nouvellement réhabilité, les prix de l’immobilier dans ce quartier ont augmenté. Il faut compter entre 2 000 et 2 600 euros le mètre carré pour acquérir un bien immobilier dans ce quartier.
Conclusion
Au vu de cette longue étude, on peut maintenant affirmer que vous avez raison d’investir en loi Pinel à Avignon. En effet, vous avez tout à gagner en réalisant un tel projet dans cette agglomération. En plus d’être une zone éligible au dispositif Pinel, et donc privilégié, vous disposez également d’un fort potentiel de rentabilité locative. Le niveau de la demande locative est élevé. Ce qui vous garantit une très grande facilité pour la recherche de locataires en vue de respecter les différentes conditions de la loi Pinel. Retenez juste une chose, la loi Pinel n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021. Il faut commencer dès maintenant si vous souhaitez profiter des nombreux avantages fiscaux de ce dispositif de défiscalisation immobilière.
