Faut-il investir en loi Pinel à Aulnay sous Bois ?

Les investisseurs immobiliers gagnent de l’argent grâce aux revenus locatifs, aux plus-values et aux profits générés par les activités commerciales qui dépendent de leur propriété. Les avantages d’un investissement dans l’immobilier sont nombreux. Grâce à des actifs bien choisis, les investisseurs peuvent bénéficier de flux de trésorerie prévisibles, d’excellents rendements, d’avantages fiscaux et d’une diversification du portefeuille d’investissement ainsi que la possibilité de se constituer un patrimoine. Les fonds de placement immobilier ainsi que les dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Malraux, loi Censi-Bouvard, loi Monuments Historiques…) permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à posséder, exploiter ou financer des biens immobiliers.

Beaucoup de gens s’intéressent actuellement à l’investissement locatif pour atteindre des objectifs financiers bien plus confortables. Qu’il s’agisse de changer d’activité professionnelle en devenant un investisseur immobilier à plein temps et/ou épargner en vue de sa retraite, il suffit d’une seule propriété à louer pour créer son entreprise immobilière et se procurer une source fiable de revenus locatifs constants. De plus, cette année est très prometteuse pour les investisseurs, et les investissements immobiliers peuvent rapporter effectivement des rendements élevés. En effet, la loi Pinel, le dispositif fiscal le plus populaire du moment, a bénéficié d’une reconduction en termes de durée d’application. Elle est ainsi applicable jusqu’au 31 décembre 2021. De plus, le marché de l’immobilier et les conditions de logement sont en pleine forme et vous pouvez être sûr de gagner de l’argent si vous investissez dans les bons endroits. En d’autres termes, une abondance d’opportunités immobilières ainsi que de nombreux outils à exploiter dans tout le pays existent.

Alors, faut-il investir en loi Pinel à Aulnay sous Bois ? Il est légitime de se poser cette question puisque malgré son éventuelle rentabilité importante, l’investissement immobilier n’est pas sans risque. Le dispositif Pinel impose également plusieurs conditions qu’il faut obligatoirement respecter pour bénéficier des avantages fiscaux qu’il avance. Aussi, pour répondre à cette question, il est prioritairement recommandé de faire une analyse approfondie de la situation. Déjà, est-ce que la ville d’Aulnay sous Bois est éligible au dispositif Pinel. Il ne faut, en effet, pas oublier que le respect de la découpe géographique telle que l’a établie l’Etat est l’une des conditions principales de la loi Pinel. Ensuite, il faut se demander si le plafonnement des loyers dans la zone où se trouve la ville d’Aulnay sous Bois a un impact négatif sur l’éventuel rendement en pourcentage d’un investissement immobilier sous la loi Pinel. Il est aussi nécessaire d’étudier le niveau de la demande locative dans la ville ainsi que l’évolution du prix au mètre carré dans le neuf depuis 10 ans. Et enfin, il importe de déterminer les meilleurs quartiers où investir à Aulnay sous Bois.

Afin de répondre à la question « Faut-il investir en loi Pinel à Aulnay sous Bois ? », procédons donc par étape. Voyons tout au long de cet article tous ces paramètres. Voyons ensemble si votre projet d’investissement locatif à Aulnay sous Bois avec le dispositif Pinel vaut réellement la peine.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Aulnay sous Bois ?

La ville d’Aulnay sous Bois est classifiée dans la zone A du dispositif Pinel. Elle est donc soumise à la condition de plafonnement du loyer et des ressources des locataires. A titre de rappel, toutes les zones éligibles au dispositif Pinel sont toutes soumises à ce plafonnement du loyer. Celui-ci est réactualisé chaque année, il faudra donc se tenir informé de son changement au début de l’année.

Actuellement, le plafond du loyer pour la zone A est de 12,95 euros par mètre carré. Pour déterminer le loyer Pinel à appliquer dans la ville d’Aulnay sous Bois, il faudra encore déterminer le coefficient multiplicateur. Il se calcule à partir de la formule suivante : 0.7 + (19/surface du bien). Son plafond est de : 1,2.

Pour un appartement/maison de 74m² à Aulnay sous Bois, vous avez donc le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + (19/74) = 0.96. Ce qui vous permet de calculer le loyer Pinel à appliquer dans la ville d’Aulnay sous Bois comme suit :

Loyer Pinel à Aulnay sous Bois = (12.95€ X 0.96) X 74 = 919.968 € / mois

Le montant de vos revenus locatifs dépendra essentiellement de la durée de votre engagement locatif sous la loi Pinel :

• Engagement locatif de 6 ans = 919,968 euros x 12 mois x 6 ans = 66 237,696 euros
• Engagement locatif de 9 ans = 919,968 euros x 12 mois x 9 ans = 99 356,44 euros
• Engagement locatif de 12 ans = 919,968 euros x 12 mois x 12 ans = 132 475,392 euros

A cela s’ajoute, bien évidemment, le montant des réductions fiscales auquel vous avez droit en fonction de la durée de votre engagement locatif :

• Engagement locatif de 6 ans = taux de défiscalisation de 12%
• Engagement locatif de 9 ans = taux de défiscalisation de 18%
• Engagement locatif de 12 ans = taux de défiscalisation de 21%

Selon ces premiers résultats de calcul, on remarque déjà que vous pouvez gagner beaucoup d’argents en investissant en loi Pinel dans la ville d’Aulnay sous Bois. Toutefois, cela ne suffit pas encore à affirmer qu’il faut investir en loi Pinel à Aulnay sous Bois. D’autres paramètres doivent encore être pris en compte pour garantir un investissement locatif rentable et sans risque avec la loi Pinel dans cette région de France. Ne perdons pas de temps et voyons tout de suite dans le prochain paragraphe le prix au mètre carré dans le neuf à Aulnay sous Bois et son évolution depuis 10 ans.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Aulnay sous Bois et son évolution depuis 10 ans ?

Dans les principales villes de France, le prix de l’immobilier a connu une forte hausse en 10 ans. Tel est notamment le cas pour les grandes villes comme Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes ou encore Brest. Dans d’autres régions, les prix commencent à se stabiliser comme à Mulhouse, Toulon, Perpignan, Le Havre ou encore Amiens. Pour le cas de la ville d’Aulnay sous Bois, on remarque une légère hausse du prix au mètre carré dans le neuf.

Actuellement, le prix de l’immobilier à Aulnay sous Bois est de 2 870 euros/m² pour un appartement et 3 250 euros/m² pour une maison. Les prix peuvent varier en fonction de la typologie du bien immobilier dans lequel vous investissez :

• Appartement 1 pièce / T1 : 2 480 €/m² pour le prix le plus bas, 3 560 €/m² pour le prix moyen et 4 610 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 2 pièces / T2 : 1 840 €/m² pour le prix le plus bas, 3 080 €/m² pour le prix moyen et 4 030 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 3 pièces / T3 : 1 640 €/m² pour le prix le plus bas, 2 790 €/m² pour le prix moyen et 3 800 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 4 pièces / T4 : 1 400 €/m² pour le prix le plus bas, 1 970 €/m² pour le prix moyen et 3 190 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 5 pièces / T5+ : 1 340 €/m² pour le prix le plus bas, 1 960 €/m² pour le prix moyen et 2 890 €/m² pour le prix le plus élevé.

Avec le dispositif Pinel et les nombreux avantages fiscaux qui l’accompagnent, le prix de l’immobilier ne devrait aucunement impacter vos revenus fonciers. Ils seront toujours aussi conséquents, et donc votre investissement locatif à Aulnay sous Bois sera toujours rentable. D’ailleurs, pour s’en assurer, étudions ensemble dans le prochain paragraphe le rendement en pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Aulnay sous Bois.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Aulnay sous Bois ?

Un investissement immobilier à Aulnay sous Bois est rentable à hauteur de 7,76% de rendement moyen pour un loyer hors charges de 18,6% dans le cas d’un appartement. Selon les dernières études réalisées par les experts immobiliers, investir dans le locatif à Aulnay sous Bois est très rentable. Pour appuyer leur analyse, ils avancent les chiffres de rendement moyen suivants en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charges de 23,2 €/m², un rendement moyen de 7,82%.
• Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charges de 18,8 €/m², un rendement moyen de 7,32%.
• Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charges de 14,4 €/m², un rendement moyen de 6,19%.

Le parc immobilier à Aulnay sous Bois est composé d’environ 30 581 logements dont 56% sont des appartements et 43% des maisons. Ces logements sont essentiellement occupés par des locataires à hauteur de 50% contre 49% seulement pour les propriétaires. La ville compte près de 83 585 habitants qui utilisent ces logements à titre de résidences principales pour un taux de 94% contre 1% seulement pour les résidences secondaires et 5% comme logements vacants.

La ville d’Aulnay sous Bois reste, néanmoins, très attractive. Elle compte 104 commerces et 6 hôtels. Elle est le lieu de rencontre de plusieurs personnes dont des visiteurs, des touristes et des vacanciers. Ce qui nous amène à notre prochain point d’étude : le niveau de la demande locative à Aulnay sous Bois. Découvrons cela dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Aulnay sous Bois ?

La ville d’Aulnay sous Bois attire de nombreux investisseurs immobiliers pour son dynamisme et ses perspectives prometteuses en termes d’investissement locatif. En même temps, la proximité de la ville avec l’infrastructure aéroportuaire de Roissy-Charles de Gaulle, ses infrastructures routières et son cadre de vie agréable en font un emplacement idéal pour les investissements immobiliers.

En effet, la ville d’Aulnay sous Bois abrite de nombreuses entreprises sources d’emplois chaque année. Les grandes enseignes comme Gaux Pharma, l’Oréal ou encore l’usine PSA proposent régulièrement des opportunités d’emploi. Sinon, près de 120 000 emplois dans différents secteurs d’activité sont décomptés dans la ville. Ce qui rend l’économie d’Aulnay sous Bois très dynamique.

Sinon, la ville est aussi reconnue pour ses pavillons et ses espaces verts. D’ailleurs, elle attire de nombreux vacanciers et touristes chaque année. On compte notamment 6 parcs d’agrément à Aulnay sous Bois. On la surnomme même « ville aux 4 fleurs », et c’est une ville d’attraction très appréciée. Les promenades dans le parc départemental de Sausset d’une superficie de plus de 200 hectares figurent parmi les activités les plus populaires dans la région. C’est un réel paradis qu’offre la nature.

La ville d’Aulnay sous Bois est aussi une région avec un patrimoine historique très riche. Les monuments comme l’Eglise Saint-Sulpice, le Château de Champs-sur-Marne, le parc paysager Robert Ballanger, la fresque « Le Canal », la ferme du vieux pays, les fleurs de la Roseraie Honoré Daumier ou encore la Basilique Saint-Denis sont autant d’éléments qui font la particularité de la ville. Et c’est ce qui attire les visiteurs, et qui augmente donc le niveau de la demande locative dans la ville d’Aulnay sous Bois.

Située à seulement 15 minutes en train de Châtelet-les-Halles, la ville d’Aulnay sous Bois constitue un centre d’intérêt pour les jeunes couples, les jeunes familles ainsi que les cadres et les retraités. De plus, les prix de l’immobilier restent très attractifs. L’éligibilité de la ville à la loi Pinel, dans la zone A, finisse de convaincre de nombreuses personnes à y bâtir ou à y acheter des biens immobiliers.

Si investir en loi Pinel à Aulnay sous Bois est si avantageux, où devez-vous acquérir ou bâtir vos logements neufs ? Il existe, en effet, certains quartiers offrent plus de potentiels locatifs que d’autres. Afin de vous aider à mieux réussir votre investissement immobilier locatif à Aulnay sous Bois, voici quelques idées des meilleurs quartiers où investir.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Aulnay sous Bois ?

Chaque quartier a son propre potentiel locatif. Celui-ci dépend de plusieurs paramètres comme les infrastructures routières, la desserte en général, la proximité avec les commerces, les écoles, etc. Il est donc important de bien identifier le lieu où vous penser investir en loi Pinel à Aulnay sous Bois. De préférence, ne choisissez pas dans la hâte, mais prenez vraiment le temps d’analyser les points forts de chaque quartier.

En effet, le potentiel locatif d’un quartier ne sert pas uniquement à déterminer où le dispositif Pinel serait le plus avantageux. Il faut penser à long terme et anticiper dès le début de votre projet les futures plus-values immobilières auxquelles vous aurez droit à la revente de votre bien immobilier. Si vous investissez dans un quartier plutôt que dans un autre, est-ce qu’il trouvera acquéreur ? Les prix de revente seront-ils plus intéressants qu’ailleurs, en tenant compte évidemment de l’évolution du marché immobilier ? Et dans le cas où vous souhaitez encore louer votre bien immobilier, hors engagement locatif de la loi Pinel, est-ce que le niveau de la demande locative serait intéressant pour une meilleure rentabilité ?

Tous ces paramètres sont à prendre en compte lorsque vous choisissez le quartier dans lequel investir avec la loi Pinel. Pour mieux évaluer la situation, n’hésitez pas à engager un expert immobilier qui connaît parfaitement bien le marché immobilier à Aulnay sous Bois. Pour l’heure, voici quelques idées de quartiers où vous pourriez investir en loi Pinel et bénéficier d’une forte rentabilité locative :

Le quartier de la Mairie-Paul Bert

Le quartier de la Mairie- Paul Bert est un territoire calme et sécurisé. Il attire particulièrement les Parisiens et les familles qui recherchent un cadre de vie agréable et tranquille. La tranche d’âge de la population dans ce quartier est de 39 ans. Les habitants sont composés en majorité de cadres avec des revenus plutôt confortables. Le parc immobilier du quartier de la Mairie-Paul Bert est composé de maisons à 64% contre 36% seulement pour les appartements. Les logements sociaux sont à 1%. C’est un quartier très attrayant à cause de ses nombreux établissements scolaires ainsi que sa gare sur les bords. Pour investir dans le quartier de la Mairie- Paul Bert, il faut compter environ 3 000 euros/m² pour une maison, et près de 2 900 euros/m² pour un appartement.

Le quartier du Parc

Le quartier du Parc est l’un des quartiers les plus huppés de la ville d’Aulnay sous Bois. C’est un territoire animé où familles aisées et cadres parisiens se plaisent énormément. Le quartier affiche également un beau paysage urbain qui séduit de nombreux visiteurs. Le parc immobilier du quartier du Parc se compose de maisons à 65% et d’appartements à seulement 35% et avec 3% de logements sociaux. La tranche d’âge de la population est de 40 ans. Le quartier du Parc bénéficie de divers services et infrastructures de transport, de commerce, d’éducation, de santé et de culture. Ce qui ne manque pas de créer un cadre de vie exceptionnel à la population. Pour investir dans le quartier du Parc, il faut compter en moyenne 3 500 euros/m² pour un appartement, et 3 000 euros environ pour une maison.

Le quartier du Pont de l’Union

Le quartier du Pont de l’Union est aussi un emplacement idéal pour votre investissement locatif en loi Pinel. Il bénéficie d’un paysage urbain et est très bien desservi, notamment par une ligne de bus. De plus, il est situé à proximité du RER B. Le quartier du Pont de l’Union attire énormément de gens. La tranche d’âge moyenne y est de 37 ans et la catégorie professionnelle la plus représentée est celle des ouvriers et des employés. Pour ce qui est du parc immobilier, celui-ci est majoritairement composé de maisons à 54% contre 46% pour les appartements. On compte également 24% de logements sociaux. Le quartier du Pont de l’Union séduit énormément la population à cause de ses divers services et infrastructures en tout genre, principalement des écoles. Pour investir dans le quartier du Pont de l’Union, il faut débourser entre 2 200 et 3 900 euros/m² pour une maison.

D’autres quartiers intéressants

Sinon, d’autres quartiers de la ville d’Aulnay sous Bois offrent également de sérieux atouts qu’il ne faut pas négliger. Tel est notamment le cas des quartiers du centre-ville comme la Roseraie- Vieux-Pays- Bourg qui attire beaucoup les employés et les ouvriers. Dans ce quartier, la tranche d’âge moyenne de la population est de 39 ans. Le parc immobilier est composé de maisons à 63% et d’appartements à 38%. Les logements sociaux sont à 26%.

Et un peu plus au Sud, vous avez les quartiers de Chanteloup, de Nonneville, du Centre-Gare… qui attirent énormément les jeunes couples. De plus, les prix de l’immobilier y sont très attractifs. Dans ces quartiers, ce sont les employés et les ouvriers qui sont les plus représentés. Les parcs immobiliers sont généralement majoritairement composés de maisons, plutôt que d’appartements. En revanche, la part des logements sociaux est aussi très élevée, autour de 24% généralement.

Conclusion

Faut-il investir en loi Pinel à Aulnay sous Bois ? Maintenant, on peut répondre par l’affirmatif. D’après notre analyse, nous savons maintenant que la ville offre un fort potentiel en termes de rendement locatif, et cela dans presque tous les quartiers. En même temps, avec le dispositif Pinel et ses réductions d’impôts importantes, vous ne manquerez pas d’optimiser vos revenus locatifs. Et même après la durée règlementaire de votre engagement locatif Pinel (6, 9 ou 12 ans), vous avez encore toutes les chances de gagner beaucoup d’argents en termes de plus-value immobilière. Puisque le niveau de la demande locative est très élevé, et que la ville est attractive pour ses emplois et son cadre de vie, vous ne risquez nullement une vacance locative. Simplement, il y a quelques recommandations importantes à souligner. Il faut impérativement faire une étude sur le terrain, ou du moins auprès des experts immobiliers sur place, pour disposer d’informations actualisées sur le marché immobilier à Aulnay sous Bois. Après quoi, rien ne vous empêchera plus d’investir en loi Pinel à Aulnay sous Bois. D’ailleurs, notez bien que vous n’avez que jusqu’au 31 décembre 2021 pour réaliser votre investissement.