Faut-il investir en loi Pinel à Aubervilliers ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière très populaire. A sa création en 2014, il a été prévu que le délai d’application du dispositif serait le 31 décembre 2016. Toutefois, la popularité de cet outil fiscal a fini par convaincre le gouvernement de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2021. En même temps, l’existence de la loi Pinel pour inciter fiscalement les investisseurs immobiliers et soutenir la construction immobilière en France vient résoudre un problème de l’Etat : le déséquilibre du marché immobilier français.

En effet, dans certaines villes de France, notamment celles qui sont les plus peuplées, le marché immobilier est tendu. Cela signifie que les offres n’arrivent pas à répondre aux nombreuses demandes d’habitations de la population. La loi Pinel est ainsi un excellent outil servant les intérêts, à la fois des investisseurs, mais aussi de l’Etat, et évidemment, de la population. Sinon, le dispositif Pinel propose également de nombreux avantages fiscaux ainsi que la possibilité de se créer un beau patrimoine, percevoir des revenus supplémentaires et de se préparer à la retraite.

Ainsi, en contrepartie de leur investissement, les investisseurs Pinel bénéficieront d’une importante réduction d’impôts, jusqu’à 21% du montant de leur investissement pour un engagement locatif de 12 ans. Pour bénéficier des avantages Pinel, le respect du « zonage Pinel » est une condition obligatoire. Le « zonage Pinel » se divise en trois catégories bien distinctes : la zone A, la zone A bis et la zone B1. Avant 2019, les zones B2 et C étaient aussi éligibles.

Alors, faut-il investir en loi Pinel à Aubervilliers ? Pour répondre à cette question, il faut étudier plusieurs paramètres. Procédons par étape en sachant d’abord si la ville d’Aubervilliers est éligible au dispositif Pinel ou pas. Ensuite, étudions tout d’abord la question du plafonnement des loyers à Aubervilliers, le prix au mètre carré ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier pendant 10 ans dans la ville. Après, analysons le rendement en pourcentage d’un investissement Pinel à Aubervilliers, le niveau de la demande locative dans la ville ainsi que les meilleurs quartiers où investir.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Aubervilliers ?

La ville d’Aubervilliers est classifiée dans la zone A bis de la loi Pinel. Avec le dispositif Pinel, toutes les zones éligibles sont soumises à la condition de plafonnement du loyer et des ressources des locataires. La ville d’Aubervilliers ne déroge donc pas à la règle. Pour la zone A bis, ce plafond est de 17,43 euros par mètre carré. Pour déterminer le loyer Pinel à appliquer dans la ville d’Aubervilliers, il faut d’abord trouver le coefficient multiplicateur qui se calcule comme suit : 0.7 + (19/surface du bien). Celui-ci est également plafonné à 1,2.

Aussi, le coefficient multiplicateur à Aubervilliers pour un appartement/maison de 74 m², par exemple, est de : 0,7 + (19/74) = 0.96. Le loyer à appliquer pour ce bien immobilier est donc :

Loyer Pinel à Aubervilliers = (17.43€ X 0.96) X 74 = 1 238.2272 € / mois

Le montant de vos revenus locatifs dépendra de ce loyer Pinel à Aubervilliers, mais aussi de la durée de votre engagement locatif en loi Pinel :

  • Engagement locatif de 6 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 6 ans = 89 152,3584 euros
  • Engagement locatif de 9 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 9 ans = 133 728,5376 euros
  • Engagement locatif de 12 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 12 ans = 178 304,7168 euros

Ces revenus fonciers sont encore optimisés par les réductions fiscales obtenues par la loi Pinel. En effet, l’avantage avec ce dispositif de défiscalisation immobilière est bien sûr le taux de défiscalisation élevé. Celui-ci dépend aussi de la durée de votre engagement locatif :

  • Engagement locatif de 6 ans = taux de défiscalisation de 12%
  • Engagement locatif de 9 ans = taux de défiscalisation de 18%
  • Engagement locatif de 12 ans = taux de défiscalisation de 21%

A première vue, tous les calculs montrent qu’il serait réellement intéressant d’investir en loi Pinel à Aubervilliers. Toutefois, la prudence est de rigueur. En effet, ces résultats ne suffisent pas encore à dire si vous avez raison ou tort d’investir en loi Pinel à Aubervilliers. D’autres paramètres importants sont encore à étudier. Par exemple, il est très utile de connaître et d’analyser le prix au mètre carré dans le neuf à Aubervilliers ainsi que son évolution depuis 10 ans. C’est ce que nous allons justement voir dans le prochain paragraphe.

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Quel est le prix au m² dans le neuf à Aubervilliers et son évolution depuis 10 ans ?

Pour un appartement, le prix moyen est de 4 400 euros/m² à Aubervilliers. Pour une maison, le prix moyen est de 4 530 euros/m². En 10 ans, le prix de l’immobilier dans toutes les villes de France a considérablement augmenté. La typologie du bien immobilier compte énormément dans la variation des prix. Selon les dernières études, voici les prix appliqués sur le marché actuellement :

  • Appartement une pièce ou T1 : 3 070 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 890 euros/m² pour le prix moyen et 6 550 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement deux pièces ou T2 : 3 130 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 560 euros/m² pour le prix moyen et 5 830 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement trois pièces ou T3 : 3 150 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 180 euros/m² pour le prix moyen et 5 480 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement quatre pièces ou T4 : 2 960 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 240 euros/m² pour le prix moyen et 5 720 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement cinq pièces ou T5+ : 2 700 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 830 euros/m² pour le prix moyen et 5 420 euros/m² pour le prix le plus élevé.

On compte près de 33 071 logements à Aubervilliers. 94% du parc immobilier sont des résidences principales et 6% sont des logements vacants. Il n’y a pas de logements utilisés en tant que résidences secondaires. 75% de la population sont des locataires et 22% seulement sont des propriétaires. Sinon, 90% des habitations à Aubervilliers sont des appartements et 7% seulement sont des maisons.

Selon les prévisions des experts immobiliers, les prix de l’immobilier devraient encore augmenter ces prochains mois dans la ville d’Aubervilliers. Ils soutiennent cette prévision à cause de la hausse du niveau de la demande locative dans la ville. On peut ainsi facilement supposer un fort rendement locatif pour votre projet d’investir en loi Pinel à Aubervilliers. Afin d’en être sûr, étudions la question de ce rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier locatif à Aubervilliers dans le prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Aubervilliers ?

Selon les derniers chiffres des experts immobiliers à Aubervilliers, les rendements locatifs potentiels dans la ville se présentent comme suit en fonction de la typologie du bien immobilier :

  • Appartement T1 : 6,62% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 27 euros/m²
  • Appartement T2 : 5,15% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 19,6 euros/m²
  • Appartement T3 : 4,46% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 15,6 euros/m²

Le taux de rendement locatif potentiel à Aubervilliers est très intéressant. Un taux de 6,62% est considéré correct et bien plus élevé que celui que l’on constate dans les autres villes de France. Vous aurez donc toutes les chances de fructifier votre placement financier dans l’immobilier à Aubervilliers.

Afin de garantir des revenus fonciers réguliers et élevés, il est ainsi préférable d’investir dans des biens immobiliers tels que les studios ou les appartements T2 et T3. La population à Aubervilliers ne recherche pas vraiment des habitations avec plusieurs chambres. En revanche, il est conseillé d’investir dans de grands espaces.

Avec la loi Pinel, et ce taux de rendement locatif, vous optimiserez rapidement vos revenus locatifs. En effet, avec les taux de défiscalisation Pinel (jusqu’à 21%) et le potentiel locatif de la ville, votre placement financier vous sera fortement rentable. Il ne vous reste plus qu’à étudier le niveau de la demande locative pour confirmer que vous avez raison d’investir en loi Pinel à Aubervilliers. Et c’est ce que nous allons justement voir dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Aubervilliers ?

La ville d’Aubervilliers est très recherchée par les entrepreneurs, les grandes sociétés et par de nombreux habitants. En effet, c’est l’un des principaux pôles d’activité du Nord de Paris. La ville fait également partie du projet d’aménagement du Grand Paris, ce qui ne manque pas d’accroître son attractivité. La rentabilité d’un investissement immobilier locatif à Aubervilliers est quasi-certaine, de nombreuses opportunités vous sont offertes.

La ville d’Aubervilliers dispose de plusieurs atouts considérables. Economiquement parlant, la ville abrite de nombreuses entreprises comme Saint Gobain, Fnac Direct, Atos, Afflelou, Hugo Boss, Koodaï ou encore Rhodia. On y retrouve également de grands établissements comme les Métros de Paris, La Poste ou la France Télécom. Les PME et PMI installées dans la région sont sources de 25% des emplois proposés dans la ville. Outre le secteur de l’audiovisuel et de la cinématographie, l’économie de la ville repose également sur ses nombreuses activités d’import-export, d’industrie et de logistique ainsi que ses services. Selon les derniers sondages des experts, on compte près de 2 400 entreprises installées à Aubervilliers. Ce qui rend la ville très dynamique.

Située à proximité de la Capitale, la ville d’Aubervilliers attire énormément de gens, particuliers et entrepreneurs en tout genre. Son réseau de transport déjà réticulaire s’améliorera sous peu avec la réalisation du projet d’aménagement du Grand Paris. En effet, avec ce projet, un allongement de la ligne 12 de métro viendra améliorer les infrastructures de transport déjà existantes : lignes de métro, tramway, gare, etc. Ce fort développement des transports séduit beaucoup de gens qui préfèrent vivre dans une agglomération dynamique mais calme à la fois, et qui se situe non loin de la Capitale. Ce qui fait de la ville d’Aubervilliers un emplacement idéal pour réussir un investissement immobilier locatif.

Sinon, les nouveaux projets d’urbanisme influencent favorablement aussi le marché immobilier dans la ville d’Aubervilliers. La construction de bureaux, d’espaces verts et la création d’équipements collectifs sont autant d’atouts qui démarquent la ville. En même temps, le loyer dans la ville est nettement moins cher qu’à Paris, surtout avec le plafonnement imposé par le dispositif Pinel. Ce qui ne manque pas d’attirer énormément de monde dans la ville.

La demande locative à Aubervilliers est ainsi très forte. A cause de son tissu économique développé et sa proximité avec la ville de Paris, de nouveaux acquéreurs immobiliers viennent à Aubervilliers afin de profiter du cadre de vie et de l’accessibilité des prix de l’immobilier. L’utilisation du dispositif Pinel permet alors de diversifier plus facilement le patrimoine immobilier et de défiscaliser. Le potentiel de la ville d’Aubervilliers est ainsi une opportunité qu’il ne faut pas rater. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, et gagner beaucoup d’argents, c’est l’emplacement idéal qu’il vous faut.

Attention toutefois à ne pas trop vous emballer. Certes, investir en loi Pinel à Aubervilliers est un projet rentable, mais cela nécessite d’autres études sur le terrain. Il vous faut, par exemple, connaître les meilleurs quartiers où investir à Aubervilliers. Et seuls les experts immobiliers sur place peuvent vous donner les informations nécessaires dont vous avez besoin. C’est la dernière étape à entreprendre avant de vous engager dans la construction de votre premier bien immobilier neuf à Aubervilliers avec la loi Pinel. Afin de vous donner une idée des meilleurs emplacements où réaliser votre investissement, découvrez dans le dernier paragraphe de notre étude la liste des meilleurs quartiers où investir à Aubervilliers.

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Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Aubervilliers ?

Le choix du quartier où investir avec la loi Pinel à Aubervilliers est la dernière étape de l’analyse de la rentabilité de votre projet immobilier locatif. C’est une étape indispensable car chaque quartier ne dispose pas du même potentiel locatif. En effet, tout dépend de la proximité du quartier avec le centre-ville ou les grandes villes environnantes, de la desserte, de la proximité des commerces et des services, etc. Un quartier dynamique, doté de plusieurs atouts touristiques et/ou proposant un meilleur cadre de vie affichera un niveau de demande locative plus élevé. Et c’est ce genre de quartier que vous devez prioriser pour votre investissement. Vos revenus locatifs en seront beaucoup plus élevés.

Parmi les quartiers considérés comme intéressants à Aubervilliers, vous avez :

Le Fort d’Aubervilliers

Le quartier du Fort d’Aubervilliers est un endroit très prisé par la population. On y a construit récemment près de 2 000 logements sur 36 hectares. Avec le projet du Grand Paris Express, ce quartier devrait bientôt bénéficier d’une autre gare. Ce sont surtout les employés et les ouvriers qui habitent dans ce quartier. Ce sont également des habitants à revenus confortables qui sont pour la plupart locataires de leurs logements. Le parc immobilier du quartier est composé à 92% d’appartements contre 8% de maisons. La part des logements sociaux dans le quartier le Fort d’Aubervilliers est de 36%. Pour investir dans ce quartier, il faut compter environ 4 200 euros/m² pour une maison et environ 2 400 euros/m² pour un appartement. La moyenne pour le prix immobilier dans la région est estimée à 2 900 euros/m².

Le centre-ville

Le centre-ville d’Aubervilliers reste également un quartier très intéressant pour investir dans l’immobilier locatif. C’est un quartier résidentiel et agréable où le cadre de vie est très apprécié. Les différents projets d’aménagement réalisés dans ce quartier ont amélioré son charme et accru la satisfaction des habitants. Parmi ces projets très appréciés de la communauté, il y a notamment eu la destruction des habitations insalubres ainsi que la dynamisation des commerces de proximité. Actuellement, un logement dans le centre-ville d’Aubervilliers est très recherché. Ce sont surtout les ouvriers et les employés qui habitent dans ce quartier et la moyenne d’âge de la population est de 35 ans. Le parc immobilier est composé de 93% d’appartements contre 3% pour les maisons. Les logements sociaux occupent près de 13%. Pour investir dans le quartier du centre-ville d’Aubervilliers, il faut compter en moyenne 3 100 euros/m².

La Porte d’Aubervilliers/ Le Canal/ Parc du Millénaire

Ce quartier est un lieu dynamique et animé, notamment à cause de la présence du grand centre commercial du Millénaire. C’est l’endroit de rencontre par excellence des habitants. Il dispose de plusieurs infrastructures de transport, de santé, d’éducation et de culture. C’est un lieu très avantageux pour un investissement immobilier grâce aux travaux de rénovation réalisés dernièrement. En effet, de nouveaux immeubles et bureaux ont été construits dans ce quartier. Le niveau de la demande locative y est ainsi très élevé. La population recherche des habitations à proximité de leurs centres d’intérêts. Aussi, si vous souhaitez gagner de l’argent avec votre projet d’investir en loi Pinel à Aubervilliers, c’est l’un des endroits à considérer.

Conclusion

Investir en loi Pinel à Aubervilliers est bien plus qu’une bonne idée, c’est une opportunité d’affaires qu’il ne faut surtout pas manquer. En plus de la possibilité de défiscaliser avec le dispositif Pinel, vous bénéficierez également d’un taux élevé de rendement locatif. Avec la loi Pinel, vous pouvez optimiser vos revenus locatifs et gagnez jusqu’à 21% de réductions d’impôts sur la totalité du montant de votre investissement.

La ville d’Aubervilliers présente de nombreux atouts que nul ne peut contredire. C’est une ville d’avenir avec un éventuel potentiel de plus-values dans quelques années. Une fois la durée règlementaire de l’engagement locatif en loi Pinel terminé (6, 9 ou 12 ans), vos biens immobiliers continueront à prendre de la valeur. Ce qui vous ramènera assurément une forte plus-value à la revente. Ce bénéfice immobilier constitue une autre raison d’investir en loi Pinel à Aubervilliers. Sachez aussi que c’est le bon moment pour le faire, d’ici le 31 décembre 2021, la loi Pinel ne sera plus applicable. En effet, un autre dispositif de défiscalisation immobilière viendra la remplacer.

Aussi, rien ne vous empêche maintenant de réaliser votre projet d’investir en loi Pinel dans la ville d’Aubervilliers. Afin de garantir sa réussite, n’hésitez pas à vous entourer d’experts, agents immobiliers et gestionnaires de patrimoine, qualifiés et compétents. Cela vous aidera à bien gérer votre projet, et surtout à le réussir et gagner beaucoup d’argent. Ils pourront notamment à élaborer votre dossier de demande de crédit immobilier auprès des banques et/ou des institutions financières, à déclarer vos impôts sur le revenu en vue de la défiscalisation, à rédiger votre bail commercial avec les locataires, etc. L’avis d’un expert sera également toujours le bienvenu afin de bien étudier le marché immobilier.

Avec toutes ces informations et conseils, nous espérons vivement la réussite de votre projet d’investissement immobilier locatif en loi Pinel à Aubervilliers.