Faut-il investir en loi Pinel à Argenteuil ?

Investir dans l’immobilier est un bon placement financier à bien des égards. En France, les investisseurs ont la chance de bénéficier de plusieurs sortes de dispositifs de défiscalisation immobilière. C’est un outil fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier et de récupérer une partie de cet investissement sous forme de réductions d’impôts. L’Etat concède donc un avantage fiscal qui permet de payer moins d’impôts sur le revenu durant une période déterminée. Cette période diffère en fonction du dispositif de défiscalisation immobilière choisie : la loi Pinel, le dispositif Denormandie, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques, la loi Cosse, etc.

Le placement dans la pierre est aujourd’hui l’un des placements financiers préférés des Français. En effet, il est jugé comme fiable par beaucoup d’investisseurs. En même temps, les mécanismes d’investissement immobilier avancent un intérêt fiscal très important et fortement apprécié des investisseurs. Du côté de l’Etat, via ces différents dispositifs de défiscalisation immobilière, Il incite les contribuables à investir dans l’immobilier afin de soutenir la réhabilitation des logements anciens ou la construction de logements neufs.

La loi Pinel est la loi d’incitation fiscale la plus populaire actuellement. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée d’engagement locatif, soit 6, 9 ou 12 ans. Plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier de ces avantages fiscaux :

  • Investir dans un bien neuf en métropole ou en outre-mer
  • S’engager à louer le bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans
  • Louer le bien immobilier à titre de résidence principale du locataire
  • S’engager à respecter les plafonds des loyers fixés par zone géographique (Zonage Pinel) et les plafonds des ressources des locataires

Faut-il investir en loi Pinel à Argenteuil ? Déjà, sachez que la ville d’Argenteuil est classifiée dans la zone A. Elle est donc éligible au dispositif Pinel. Toutefois, pour affirmer qu’un investissement locatif en loi Pinel à Argenteuil est rentable, il faut procéder à une étude approfondie de plusieurs paramètres. En effet, il faut, par exemple, étudier l’impact du plafonnement du loyer imposé dans la zone A où se situe la ville d’Argenteuil. Il faut également analyser l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans ainsi que le prix au mètre carré dans le neuf appliqué dans la ville. Ensuite, il faut étudier le rendement locatif potentiel et le niveau de la demande locative à Argenteuil.

Il est important d’étudier chacun de ces points pour pouvoir affirmer s’il faut investir en loi Pinel à Argenteuil ou pas. C’est justement ce que nous allons voir tout au long de cet article. A la fin, essayons de déterminer si un investissement Pinel est rentable à Argenteuil. Si oui, quels sont les meilleurs quartiers où investir à Argenteuil.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Argenteuil ?

Pour bénéficier des nombreux avantages de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions. Outre le fait de choisir une ville éligible, il faut également respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires imposés par la loi Pinel pour chaque zone éligible. Ce plafond des loyers diffère ainsi d’une zone à une autre et est réactualisé chaque année. Pour l’année 2020, ce plafond est de 17,43 euros/m² pour la zone A bis, 12,95 euros/m² pour la zone A et 10,44 euros/m² pour la zone B1. Ce plafond est déterminé à l’avance et doit être respecté par tous les investisseurs Pinel. En revanche, il est réévalué chaque année. Aussi, restez toujours informés des nouvelles réformes à ce sujet.

Ce plafond des loyers impacte énormément sur la valeur de vos revenus fonciers. En effet, avec la loi Pinel, vous êtes tenus de mettre en location votre bien Pinel pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Pour connaître le montant total approximatif de vos revenus fonciers, vous devez inclure ce plafonnement des loyers dans vos calculs. Pour ce faire, vous devez commencer par déterminer la surface utile de votre bien immobilier. Voici la formule que vous devez appliquer :

Surface Utile = Surface habitable + 0,5 x surface des Annexes

Quand on parle de « surfaces annexes », on se réfère évidemment aux caves, aux balcons ou aux terrasses. Faites bien attention, les parkings ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. Retenez aussi que les surfaces annexes sont plafonnées dans la loi Pinel. Ce plafond est de 8m².

Après le calcul de la surface utile, il vous faut aussi déterminer le « coefficient multiplicateur ». La formule à utiliser est la suivante :

(19/ surface utile) + 0.7

Le coefficient multiplicateur sert à calculer le montant du loyer Pinel à appliquer dans une zone éligible. Il est également plafonné à 1,2. Ainsi, ces deux formules seront indispensables pour déterminer la valeur approximative de vos revenus fonciers mensuels et annuels.

Pour imager ces formules, prenons l’exemple d’un appartement de 55m² avec un balcon de 6m² dans la ville d’Argenteuil, dans la zone A. Pour calculer le montant du loyer à proposer à vos locataires, voici les calculs à faire :

  • Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
  • Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
  • Barème Pinel pour la zone A = 12,95 euros/m²
  • Plafond de loyer à Argenteuil = 58m² x 1.027 x 12,95 euros/m² = 771,37 euros

Afin de déterminer le montant total de vos revenus fonciers pendant toute la durée de votre investissement, il faut multiplier ce loyer par 12 (nombre de mois dans une année), puis par le nombre d’années pendant lequel vous souhaitez investir en loi Pinel à Argenteuil. Vous aurez alors les résultats suivants :

  • Engagement Pinel de 6 ans = 771,37 euros * 12 * 6 = 55 538,64 euros
  • Engagement Pinel de 9 ans = 771,37 euros * 12 * 9 = 83 307,96 euros
  • Engagement Pinel de 12 ans = 771,37 euros * 12 * 12 = 111 077, 28 euros

D’après ces calculs, on peut déjà avancer que la loi Pinel est un outil d’investissement rentable. Toutefois, ces premiers résultats ne sont encore que des estimations. Il est donc impossible d’affirmer si investir en loi Pinel à Argenteuil est une bonne chose ou pas. Pour le savoir, il faut encore analyser l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans ainsi que le prix au mètre carré appliqué dans la ville d’Argenteuil. Et c’est ce que nous allons justement voir dans le prochain paragraphe.

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Quel est le prix au m² dans le neuf à Argenteuil et son évolution depuis 10 ans ?

Dans plusieurs villes de France, le prix de l’immobilier a considérablement augmenté. Tel est notamment le cas dans les grandes villes comme Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes ou encore Brest. D’ailleurs, ce sont les 5 villes où les prix immobiliers ont le plus augmenté en 10 ans. Toutefois, depuis 5 ans, certaines villes connaissent un léger recul, mais un recul quand même. Par exemple, le top 5 des villes où les prix immobiliers ont le plus baissé en 5 ans comprend les villes de Mulhouse, Toulon, Perpignan, Le Havre ou encore Amiens. Dans les villes comme Besançon, Aix-en-Provence, Grenoble et Orléans, les prix de l’immobilier ont modérément augmenté.

En analysant ces données, on peut affirmer que les prix de l’immobilier en France sont très élevés. Ce qui est un atout non négligeable pour les investisseurs, mais une difficulté pour les locataires, surtout les ménages à revenus modestes. Heureusement, il existe des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel qui viennent équilibrer le marché immobilier français et permettre à tout un chacun de tirer avantage de ce secteur fiable et garanti.

Pour le cas de la ville d’Argenteuil, le prix de l’immobilier est assez élevé, un bon point pour votre projet d’investissement. Le prix au mètre carré moyen appliqué pour un appartement est de 3 560 euros à Argenteuil. Pour le cas d’une maison, ce prix moyen au mètre carré est de 3 460 euros. Toutefois, pour estimer au mieux la rentabilité potentielle de votre investissement locatif à Argenteuil, il faut prendre en compte la typologie des biens immobiliers ainsi que la tendance de prix appliquée pour chacun d’eux. Selon les derniers chiffres des experts, voici comment se présentent les prix de l’immobilier à Argenteuil en fonction de la typologie des biens :

  • Appartement une pièce ou T1 : 2 740 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 350 euros/m² pour le prix moyen et 5 650 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement deux pièces ou T2 : 2 650 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 960 euros/m² pour le prix moyen et 5 120 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement trois pièces ou T3 : 2 290 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 420 euros/m² pour le prix moyen et 4 530 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement quatre pièces ou T4 : 2 080 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 050 euros/m² pour le prix moyen et 4 290 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement cinq pièces ou T5 : 2 130 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 790 euros/m² pour le prix moyen et 4 190 euros/m² pour le prix le plus élevé.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Argenteuil ?

Le taux de rendement locatif potentiel à Argenteuil est aussi élevé. Toujours selon les chiffres des experts, voici les indicateurs de l’investissement locatif à Argenteuil en fonction de la typologie des biens immobiliers :

  • Appartement T1 : 5,70% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 20,7 euros.
  • Appartement T2 : 5,25% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 17,3 euros.
  • Appartement T3 : 5,18% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 14,8 euros.

Le taux de rendement locatif dans la ville d’Argenteuil est ainsi très élevé. Tout dépend, néanmoins, du type de bien immobilier dans lequel vous investissez. Dans tous les cas, vous pouvez aspirer à un gain annuel très important. Rien qu’en calculant le rendement potentiel brut, sans les charges, vous constaterez déjà qu’un investissement locatif dans la ville d’Argenteuil est un projet viable et rapporteur. Et avec le coup de pouce fiscal de la loi Pinel, vos revenus fonciers ne peuvent qu’être optimisés. Simplement, pour ne pas vous induire en erreur dans vos calculs, n’oubliez pas de déduire les charges de vos revenus fonciers. Ce sont :

  • Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.
  • Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
  • Les frais d’entretien et de réparation
  • Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
  • Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
  • Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
  • Les charges de copropriété

Quel est le niveau de la demande locative à Argenteuil ?

Le niveau de la demande locative à Argenteuil est également très élevé. Ce qui est une bonne nouvelle pour votre projet d’investir en loi Pinel à Argenteuil. En effet, la ville est attrayante et dynamique. Elle est principalement composée par une population jeune. Plus exactement, les habitants de 30 à 44 ans constituent près de 22% de la population, 20% sont des jeunes de 15 à 29 ans, 24% sont des enfants entre 0 et 14 ans, 19% sont des personnes âgées entre 45 et 59 ans, et 15% seulement sont âgés de plus de 59 ans. 52,9% de la population à Argenteuil sont ainsi des actifs et 8,3% sont des retraités. On remarque néanmoins un taux assez élevé de chômeurs dans la région (11,3%). Toutefois, cela n’enlève en rien l’attractivité de la ville.

La ville d’Argenteuil est très bien desservie. Elle se trouve à seulement 15 minutes de Saint-Lazare, donc de Paris également. Grâce à ses deux gares, sa ligne de tramway et de ses nombreux bus, Argenteuil se rejoint facilement avec la ville de Saint-Lazare. Ce qui est un avantage énorme pour les habitants qui souhaitent travailler ou simplement visiter la ville d’Argenteuil. Cette proximité rend donc la ville encore plus attractive. Ce sont surtout les jeunes cadres qui sont les plus intéressés par un emploi dans la ville. Et le prix de l’immobilier s’en voit naturellement augmenter.

A Argenteuil, la vacance locative est quasi-inexistante. Au contraire, les offres immobilières n’arrivent pas à répondre aux multiples demandes des habitants, mais aussi des visiteurs de la ville. Que vous souhaitiez investir dans le neuf avec la loi Pinel, dans l’ancien réhabilité, dans la location meublée… ou tout autre type d’investissement locatif, votre projet a toutes les chances de réussir et de vous rapporter gros. Evidemment, il faudra se référer à des informations actualisées pour connaître les prix réels du marché immobilier à Argenteuil. Le mieux est de se faire conseiller par un gestionnaire de patrimoine expérimenté.

Sinon, la ville d’Argenteuil est aussi considérée comme un lieu plaisant à vivre. C’est une ville pratique pour les actifs, les jeunes et les retraités. De plus, c’est une ville qui est en perpétuel développement. En effet, de nouveaux projets de réaménagement et de rénovation sont mis en place continuellement par la commune afin d’offrir un cadre de vie encore plus agréable aux habitants. La ville d’Argenteuil présente également de nombreux atouts, à la fois économiques, culturels et touristiques. Elle possède de nombreux monuments historiques comme la Crypte de l’Abbaye Notre-Dame, la Chapelle Saint-Jean-Baptiste, l’Allée couverte des Déserts, le Château du Marais ou encore la Basilique Saint-Denis. C’est également un lieu musical où de nombreux concerts sont organisés régulièrement.

La ville d’Argenteuil présente alors de sérieux atouts pour faire de votre investissement locatif une grande réussite. Outre la loi Pinel, d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière vous sont également accessibles pour optimiser vos revenus fonciers et bénéficier d’importantes réductions fiscales. Tel est notamment le cas de la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, le statut LMNP ou encore le dispositif Monuments Historiques. Quel que soit le mécanisme de défiscalisation que vous choisissez, la ville d’Argenteuil est un terrain propice à d’importants bénéfices. Il vous faut juste choisir les meilleurs quartiers où investir à Argenteuil. Et c’est ce que nous allons voir dans ce prochain et dernier paragraphe de notre étude.

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Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Argenteuil ?

Le potentiel de rendement locatif d’une ville se juge généralement par quartier. En effet, chaque secteur dispose de ses points forts, mais également de ses points faibles. Avant de vous lancer dans la réalisation de votre projet d’investir en loi Pinel à Argenteuil, il est impératif de procéder par étape et d’analyser le potentiel de chaque quartier. Afin de vous simplifier la tâche, voici la liste des meilleurs quartiers où investir à Argenteuil :

Le Centre-ville

Le centre-ville d’Argenteuil se situe à proximité de la gare. Il se trouve à 15 minutes seulement de Paris, la Capitale de France. Comme c’est le cas dans plusieurs agglomérations françaises, le centre-ville est le cœur historique d’Argenteuil. Le quartier est dynamique, attrayant et moderne. On y retrouve de nombreux commerces et services ainsi qu’un riche patrimoine qui se modernise continuellement. Ce qui constitue ses principaux atouts.

Le quartier Orgemont-Volembert

Le quartier Orgemont- Volembert se situe à l’Est de la ville d’Argenteuil, tout près de la Seine. C’est un quartier calme qui propose de nombreux et divers logements. On le considère surtout comme le secteur des logements populaires. C’est un quartier qui se développe et se modernise continuellement. Le secteur reste très prisé par les locataires et les futurs propriétaires car il se trouve à proximité des services et des commerces.

Le quartier Val Notre-Dame

C’est à l’Ouest de la ville d’Argenteuil que l’on retrouve le quartier du Val Notre-Dame. Contrairement au quartier Orgemont-Volembert, c’est un quartier très dynamique et animé. Ce sont surtout les jeunes actifs, d’une moyenne d’âge de 35 ans, qui apprécient y vivre. C’est dans ce quartier que l’on peut apprécier des habitations avec une architecture datant des années 60 et 70. Actuellement, et selon les dernières informations des experts immobiliers, le parc immobilier du quartier Val Notre-Dame est composé d’appartements à 46% et de maisons à 51%.

Le quartier Les Coteaux

C’est le quartier Les Coteaux qui est le quartier le plus résidentiel de la ville d’Argenteuil. 76% de son parc immobilier sont composés par des maisons. 23% seulement sont attribués à des appartements. Avec de magnifiques vues panoramiques sur les hauteurs de la ville, le quartier Les Coteaux est très prisé par les cadres. Il n’est donc pas étonnant d’y retrouver plusieurs résidences bourgeoises et pavillons très confortables.

Conclusion

Investir en loi Pinel à Argenteuil est une opportunité d’affaires non négligeables. Si vous souhaitez enregistrer un gain énorme en termes de revenus fonciers, tout en bénéficiant d’importantes réductions fiscales, c’est le dispositif de défiscalisation immobilière sur lequel il faut miser. De plus, les conditions d’éligibilité sont simplifiées pour que tout le monde puisse accéder aux avantages de la loi Pinel. N’oubliez simplement pas que ce dispositif n’est valable jusqu’au 31 décembre 2021. Après cette date, un autre dispositif de défiscalisation immobilière entrera en vigueur. C’est donc le moment de mettre les bouchées doubles pour profiter de tous les atouts de la loi Pinel sur votre investissement locatif à Argenteuil.