Faut-il investir en loi Pinel à Angers ?

Les réductions d’impôts offertes par la loi Pinel lui vaut d’être le dispositif de défiscalisation le plus en vue actuellement. Depuis sa prorogation en 2019, la loi Pinel suscite davantage l’intérêt des épargnants et des investisseurs immobiliers professionnels. Eligible jusqu’en fin 2021, la loi Pinel donne ainsi aux contribuables français la chance d’accroître leur patrimoine, de bien placer leur argent en investissant dans la pierre et de réduire leurs impôts.

Si le dispositif est prometteur, sa réussite potentielle dans la région d’Angers dépend de plusieurs paramètres. Il faut ainsi penser au plafonnement des loyers et des ressources des locataires imposés par le dispositif Pinel dans la zone B1, la zone où est classifiée la commune d’Angers. Il faut également tenir compte du taux de rendement locatif ainsi que du niveau de la demande locative dans la région. Pour ce faire, il est important d’étudier l’affluence de la population dans cette localité ainsi que le cadre de vie que l’on y propose.

Ainsi, vous l’aurez compris, pour déterminer si un investissement en loi Pinel à Angers vous est rentable ou non, il est important de procéder à une analyse plus approfondie. Et c’est justement ce que nous allons faire dans cet article. Voyons en premier lieu le plafonnement du loyer Pinel à Angers. Ensuite, voyons les chiffres annoncés par les experts en ce qui concerne le prix au mètre carré dans le neuf dans la ville. Pour que vous puissiez vous faire une idée de vos profits éventuels en termes d’investissement immobilier à Angers, vous aurez également besoin de savoir approximativement le rendement en pourcentage dans la ville. Vous aurez aussi besoin d’étudier le niveau de la demande locative, et enfin, essayons de vous orienter vers les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Angers.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Angers ?

Le plafonnement du loyer est une des conditions de la loi Pinel. Il permet de déterminer le montant du loyer à proposer aux locataires pour tous les logements Pinel construits dans chaque zone Pinel. Angers est une ville classifiée dans la zone B1. A ce titre, elle est soumise au plafonnement du loyer Pinel pour la zone B1 qui est de 10,44 €/m².

Le taux de plafonnement de loyer dans chaque zone Pinel (A, A bis, B1) est réévalué et réactualisé chaque année. Suivre les informations émanant du service fiscal reste ainsi une priorité pour tout investisseur Pinel. Sinon, pour calculer ce loyer Pinel, on applique la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Pour mieux expliquer, on peut faire la simulation suivante pour un appartement de 40m² :

10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m², soit 490,80 € par mois

Ce loyer sera donc celui à appliquer pour un investissement Pinel réalisé en 2020. Pour déterminer la rentabilité d’un investissement Pinel à Dijon, on multiplie ce loyer Pinel avec les 12 mois de l’année. Ensuite, on multiplie le résultat avec le nombre d’années de l’investissement Pinel et le taux de défiscalisation qui correspond, c’est-à-dire : 6 ans pour 12% de taux de défiscalisation, 9 ans pour 18% et 12 ans pour 21% de réduction fiscale.

Il ne faut pourtant pas oublier que pour prétendre à ces avantages fiscaux, il faut respecter d’autres conditions :

• Les contribuables qui sont fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier de la loi Pinel.
• Ces contribuables-investisseurs doivent acheter ou faire construire un bien immobilier entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
• Plusieurs types de biens immobiliers sont éligibles à la loi Pinel : neufs, réhabilités, à construire, en VEFA (en l’état futur d’achèvement), faisant l’objet de travaux de rénovation, locaux rénovés en logements d’habitation.
• L’investissement Pinel doit concerner, au maximum, 2 logements par an. Il ne faut pas non plus excéder le plafond imposé pour le montant de l’investissement qui est de 300 000 €.
• Les biens immobiliers dans lesquels les investisseurs doivent respecter les normes de construction et de préservation de l’environnement en vigueur. Ce sont notamment les labels BBC 2005 et RT 2012 (remplacée par la RT 2020 à partir du 1^er janvier 2021).
• Les biens immobiliers doivent évidemment être achetés ou construits dans les zones éligibles à la loi Pinel, c’est-à-dire la zone A, A bis ou B1. Depuis le début de l’année 2019, les zones C et B2 ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.
• Outre le plafonnement des loyers, il faut également respecter le plafonnement concernant les ressources des locataires pour chaque zone Pinel.

L’avantage avec la loi Pinel est qu’il est possible de louer son bien Pinel à un membre de sa famille, ascendant ou descendant. En revanche, il ne faut pas que celui-ci soit membre du foyer fiscal de l’investisseur. C’est d’ailleurs l’une des principales raisons qui fait la popularité du dispositif Pinel. En effet, les autres dispositifs de défiscalisation immobilière ne permettent pas ce système de mise en location des biens concernés par l’investissement. Face au manque grandissant des offres immobilières, les investisseurs Pinel ont au moins la chance d’héberger leur famille tout en gagnant d’importants avantages fiscaux.

Le calcul du plafonnement des loyers dans la ville d’Angers permet d’évaluer approximativement l’éventuelle rentabilité d’un investissement Pinel. En appliquant la formule citée précédemment, il faut encore veiller à déduire les charges et les dépenses réalisées tout au long de l’investissement. Et puis, il faut aussi tenir compte d’autres paramètres que nous allons immédiatement voir dans la suite de l’article.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Angers et son évolution depuis 10 ans ?

Le prix de l’immobilier à Angers est toujours en forte hausse. Sur 10 ans, ce prix n’a pas cessé d’évoluer en hausse comme ce fut le cas dans la plupart des grandes agglomérations de France. Et dernièrement, on a enregistré une hausse de +6% en seulement 1 an à Angers.

La ville d’Angers se trouvant dans l’Ouest attire toujours les investisseurs mais aussi les gens qui souhaitent s’offrir un pied-à-terre abordable. Les experts considèrent que le marché immobilier dans l’Ouest est particulièrement dynamique. D’ailleurs, les chiffres le montrent. A Nantes, on enregistre un taux de croissance de +4% du prix de l’immobilier. A Rennes, on a un taux de +11,3%, +2,1% à Brest, +4,2% à Caen, +5,1% à Limoges, +11,3% à La Rochelle, +3,9% à Orléans, +2,9% à Tours et à Angers, on a un taux de +6,3%.

Actuellement, le prix moyen d’une maison neuve à Angers est de 2 210 €/m², et pour un appartement, c’est 2 810 €/m². Selon la typologie du bien immobilier concerné, les prix varient comme suit :

• Appartement : 1 670 €/m² pour le prix le plus bas, 2 810 €/m² pour le prix moyen et 4 130 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement une pièce ou T1 : 2 070 €/m² pour le prix le plus bas, 3 230 €/m² pour le prix moyen et 4 490 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 690 €/m² pour le prix le plus bas, 2 890 €/m² pour le prix moyen et 3 950 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 650 €/m² pour le prix le plus bas, 2 780 €/m² pour le prix moyen et 4 020 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 520 €/m² pour le prix le plus bas, 2 390 €/m² pour le prix moyen et 3 950 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement cinq pièces ou T5 : 1 560 €/m² pour le prix le plus bas, 2 450 €/m² pour le prix moyen et 4 280 €/m² pour le prix le plus haut.

A Angers, le parc immobilier est essentiellement composé d’appartements que de maisons. En effet, 76% des biens immobiliers sont des appartements et 23% seulement des maisons. 91% de ces logements sont utilisés par la population à titre de résidences principales, 2% sont des résidences secondaires et 8% sont des résidences vacantes.

Du côté de la population, 32% sont des propriétaires et 67% sont des locataires. 1% seulement sont des personnes logées gratuitement. Et rappelons que selon les derniers chiffres de l’INSEE (2015), le nombre d’habitants à Angers est de 151 520. Et l’on remarque encore une forte croissance démographique de la ville.

On peut ainsi aisément affirmer que le marché immobilier à Angers est très tendu. Les demandes locatives sont très élevées et beaucoup de personnes souhaitent devenir propriétaires. L’existence de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2021 demeure ainsi une opportunité exceptionnelle de répondre à tous ces besoins. Jusque là, un investissement Pinel à Angers reste rentable. Il reste encore à analyser le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Angers et approfondir davantage le niveau de la demande locative dans la ville. C’est ce que nous allons voir dans les paragraphes suivants.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Angers ?

Il est important d’avoir une idée du rendement potentiel d’un investissement avant de s’y engager. Cela vous permet de savoir si vous avez raison de placer votre argent dans l’immobilier, le dispositif Pinel ou encore dans un bien immobilier situé à Angers. Afin de déterminer le rendement en pourcentage auquel vous pouvez vous attendre de votre investissement immobilier, il vous faudra faire le calcul du rendement brut et du rendement net.

Sachez d’abord que la location d’un bien immobilier vous ouvre droit à deux types de rémunération : les loyers perçus comme revenus supplémentaires et la plus-value immobilière lors de la revente. Pour ce qui est de cette dernière, il faudra estimer votre bien plus cher que son prix d’achat après la durée réglementaire de la loi Pinel, soit 6, 9 ou 12 ans. En revanche, en ce qui concerne les loyers perçus, vous devez d’abord calculer la rentabilité brute, c’est-à-dire sans déduction des frais et charges, et ensuite la rentabilité nette exemptée des charges et des frais liés à l’investissement.

Pour calculer le rendement brut, vous avez la formule suivante :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Ce qui signifie que vous aurez à additionner le montant des loyers que vous percevrez pendant une année, soit 12 mois. Ensuite, il faut reporter le résultat au coût d’achat ou de construction du bien Pinel. Sachez toutefois que la rentabilité locative brute ne permet pas d’avoir une vision réelle du gain que vous pouvez réaliser avec votre investissement. Le résultat en sera même très éloigné puisque que vous n’avez pas tenu compte de la fiscalité ni des frais d’entretien du bien immobilier.

La rentabilité locative nette est bien plus précise. Vous pouvez l’obtenir en appliquant la formule suivante :

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Par frais et charges liés à l’investissement immobilier, vous aurez à déduire les dépenses suivantes :

• Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
• Les taxes foncières
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les vacances locatives
• L’assurance propriétaire non occupant
• L’assurance loyers impayés
• Les frais de gestion du bien par une société
• Les frais d’entretien divers

Evidemment, d’autres dépenses peuvent être connues en cours d’investissement. Elles seront automatiquement déduites des revenus fonciers si vous souhaitez obtenir un taux de rentabilité locative nette plus proche de la réalité.

Sinon, selon les experts, la ville d’Angers présente un fort potentiel de rentabilité locative, environ 7,44%. En effet, selon leurs derniers sondages, les taux de rentabilité se présentent comme suit selon la typologie de bien immobilier recherchée par les locataires ou les propriétaires :

• Appartement une pièce : 7,44% de rentabilité brute, +70 € cash flow
• Appartement 3 pièces : 6,79% de rentabilité brute, +76 € cash flow
• Appartement 4 pièces : 6,62% de rentabilité brute, +67 € cash flow
• Appartement 2 pièces : 6,29% de rentabilité brute, +20 € cash flow
• Appartement 5 pièces : 5,20% de rentabilité brute, – 120 € cash flow
• Maison 3 pièces : 5,19% de rentabilité brute, – 130 € cash flow
• Maison 2 pièces : 4,93% de rentabilité brute, – 117 € cash flow
• Maison 4 pièces : 4,46% de rentabilité brute, – 292 € cash flow
• Maison 5 pièces : 3,99% de rentabilité brute, – 430 € cash flow

Il est bien de connaître les taux de rentabilité évoqués par les experts immobiliers, mais il est aussi de calculer vous-même le potentiel gain de votre placement financier. Pour ce faire, vous pouvez utiliser les simulateurs en ligne, ou engager directement un expert immobilier affecté à votre projet. Soyez également informés de tous les renseignements utiles sur la ville que vous convoitez. Par exemple, à Angers, la structure de la population se présente comme suit :

• Agriculteurs : 0%
• Artisans, commerçants, chefs d’entreprise : 2%
• Cadres, professions supérieures : 10%
• Professions intermédiaires : 15%
• Employés : 16%
• Ouvriers : 11%
• Retraités : 23%
• Autres sans activité : 24%

Ce sont des informations importantes car la rentabilité d’un investissement immobilier dans une ville dépend également du pouvoir d’achat de la population. C’est un critère tout autant essentiel que la qualité de vie, la croissance démographique, l’avenir du quartier ou encore le réseau de transports en commun.

Quel est le niveau de la demande locative à Angers ?

La ville d’Angers est l’une des agglomérations les plus peuplées de France. Elle est également considérée comme l’une des plus intéressantes en termes d’investissement locatif. Selon les classements des experts, elle se trouve à la 6^ème place. Il faut dire qu’Angers est une ville riche en histoire. D’ailleurs, pour ces deux millénaires d’histoire, la ville est classée patrimoine mondial de l’UNESCO. En effet, Angers est une ville d’art et d’histoire. Elle est la capitale de la dynastie des Plantagenêt. Actuellement, son histoire fait partie des grands trésors de la culture française. Ce qui est un atout considérable pour le secteur du tourisme qui attire de nombreux visiteurs de France et du monde entier. On peut notamment visiter des constructions médiévales, des châteaux, des vignobles de renom… Sinon, il y a également le Parc des expositions d’Angers qui s’étale sur une surface de près de 27 000 m² et qui accueille de nombreux évènements culturels et artistiques chaque année. Trois sites naturels classés font également partie des nombreuses attractions de la ville d’Angers. Celle-ci accueille ainsi près de 78 000 touristes chaque année. Beaucoup d’entres eux projettent d’y résider vers leur période de retraite, et parfois même pendant leur jeunesse. Ce qui est un bon point pour un investissement locatif.

La ville d’Angers enregistre une forte demande locative et le prix de l’immobilier y est encore très accessible. La rentabilité locative est au beau fixe pour de nombreuses raisons. Déjà, il y a le fait que la ville soit très proche de la capitale. C’est un atout considérable qui séduit les gens. Et il y a aussi la douceur de vivre à Angers. Durant ces dernières années, Angers a toujours été élue la ville où il fait le plus bon vivre en France. Attractive, calme et moderne à la fois, la ville d’Angers a tout pour plaire aux habitants et les visiteurs.

Son activité économique contribue également à en faire l’une des villes où il est réellement intéressant d’investir dans le locatif. Angers est surtout orienté vers le secteur tertiaire, c’est-à-dire les entreprises, la santé, les services et les recherches. 70% des activités de la ville sont orientées vers les divers services, le commerce et le transport. De plus, c’est une ville où l’on remarque un fort taux de création d’emploi, et ce malgré le taux légèrement supérieur à la moyenne nationale en ce qui concerne le chômage.

La population angevine est dynamique et les infrastructures bâties dans la ville leur facilitent grandement la tâche. Il faut aussi savoir que la population à Angers est très jeune : 15,1% de la population pour les tranches d’âges comprises entre 0 et 14 ans, 31,4% pour celles entre 15 et 29 ans, et seulement 9,7% pour les personnes âgées de 75 ans et plus. 20,8% des habitants sont des étudiants (40 000 environ). En plus des grandes écoles et universités qui existent en ville (ESA, ESSCA, ESEO…), trois nouvelles écoles ont ouvert leurs portes dont l’ISTOM ou l’Ecole Supérieure d’Agro-Développement International. Ces étudiants constituent une grande part de la demande locative à Angers. Beaucoup d’entre eux recherchent un logement leur permettant de se rapprocher de leurs études. Certains quartiers sont ainsi à prioriser si vous recherchez à répondre à cette demande de logements des étudiants à Angers.

Sinon, la ville d’Angers est également populaire et attractive pour les efforts fournis en termes de changements dans différents secteurs. Certains quartiers ont été désenclavés afin de permettre la mise en place d’une nouvelle ligne de tramway. Dans d’autres communes, on a eu recours au recouvrement des voies sur berges pour désengorger les bords de la Maine. Ce sont des projets de développement visant à toujours améliorer le cadre de vie de la population angevine. Grâce à ces projets, Angers est une ville qui ne manque pas de réseau d’autocars et de bus pour desservir ses 29 communes et l’ensemble de son territoire.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Angers ?

La ville d’Angers présente ainsi un réel potentiel en termes d’investissement locatif. En effet, elle est propice à une opération fructueuse si vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de proposer vos biens en location et percevoir des loyers chaque mois. Et avec le dispositif Pinel, vous pouvez profiter de cette opportunité sur une longue période : 6, 9 ou 12 ans. De plus, vous profitez des taux de défiscalisation correspondant : 12%, 18% ou 21%. Certains quartiers sont plus intéressants que d’autres dans la ville d’Angers. Voici ceux qui méritent votre attention selon les études et analyses des experts immobiliers :

Le quartier La Fayette-Eblé

Ce quartier est un bel endroit pour investir dans l’immobilier locatif. C’est le lieu préféré des jeunes cadres et des jeunes fonctionnaires. C’est surtout sa nature résidentielle et son calme qui attirent le plus les locataires. Dans le quartier La Fayette-Eblé, ce sont les petits studios et les petites surfaces qui sont les plus prisés. Le prix de l’immobilier y est également très abordable, environ 1 904 €/m² pour un appartement neuf et environ 2 090 €/m² pour une maison.

Le quartier de la Doutre

Le quartier de la Doutre est situé en plein centre-ville et reste surtout composé par d’anciennes maisons à pans de bois. Il reflète l’histoire de la ville puisqu’il faisait partie de l’ancienne enceinte fortifiée servant à protéger la ville d’Angers. On y retrouve ainsi de petits commerçants ainsi que de nombreuses ruelles témoignant encore de cette richesse historique de la ville. Le prix moyen de l’immobilier dans ce quartier tourne autour de 2 000 €/m². Ce sont également les petites surfaces qui intéressent les locataires.

Le quartier Belle-Beille

Le quartier Belle-Beille est surtout populaire pour son Institut National d’Horticulture, son Institut Universitaire de Technologie, l’UFR de l’Université d’Angers et l’ESSCA. Il se situe dans la partie ouest de la ville d’Angers. Depuis 2016, le quartier dispose d’une ligne B du tramway d’Angers. Depuis toujours, c’est un quartier en devenir qui attire de nombreuses personnes chaque année. Dans le quartier Belle-Beille, tous les types de logements peuvent constituer un bel investissement locatif : maison ou appartement. Le prix moyen de l’immobilier y est de 2 099 €/m² environ.

Le quartier Justices-Madeleine-Saint-Léonard

Le quartier Justices-Madeleine-Saint-Léonard se trouve, en revanche, dans la partie Est de la ville d’Angers. C’est un quartier résidentiel où l’on recense déjà de nombreuses maisons et appartements tous types. C’est le quartier préféré des cadres, et donc de la population de la classe moyenne d’Angers. Son parc immobilier se compose d’appartements à 66% et de maisons à 34%. Pour un appartement, le prix moyen est de 2 138 €/m², et 2 453 €/m² pour une maison.

Conclusion

Le marché immobilier à Angers est propice à un investissement locatif rentable. La forte croissance du prix au mètre carré dans le neuf finit par convaincre de nombreux investisseurs. Et avec la prorogation du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021, il est clair qu’un investissement immobilier dans la ville d’Angers est une opportunité à saisir. Et par-dessus tous les atouts de la ville déjà mentionnés, sachez qu’Angers compte également parmi les villes les plus vertes de France. La demande locative ne peut donc que croître pour servir vos intérêts. Contactez dès à présent un expert immobilier pour vous aider à monter votre projet d’investissement immobilier locatif à Angers. De préférence, demandez également conseils à un fiscaliste expérimenté pour calculer au mieux les avantages fiscaux que vous pouvez gagner en utilisant le dispositif fiscal Pinel. Ou alors, utilisez un simulateur Pinel en ligne, c’est facile et gratuit !