Faut-il investir en loi Pinel à Amiens ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vous permet de gagner jusqu’à 21% de réductions fiscales sur le montant total de votre investissement. Pour cette raison, elle reste le dispositif fiscal le plus prisé actuellement par les Français. Au travers de cet outil fiscal, les contribuables ont la possibilité de bâtir un patrimoine, de percevoir des revenus supplémentaires via les loyers et de se préparer à la retraite. En tout point, la loi Pinel se présente comme la solution idéale pour placer et fructifier son argent.

Mais la popularité de la loi Pinel est-elle bien fondée ? Peut-on réellement espérer un rendement important pour son investissement locatif via le dispositif Pinel ? Il faut déjà savoir que la réussite d’un investissement Pinel dépend essentiellement du lieu où vous investissez. Parmi les conditions à respecter, il faut notamment acquérir ou faire construire un bien immobilier dans une ville éligible. Les villes de France sont ainsi catégorisées dans différentes zones appelées « zonage Pinel ». Cela signifie que la loi Pinel se concentre principalement sur les métropoles où le nombre de la population est élevé, égal ou plus 250 000 habitants, et où l’on constate un marché immobilier tendu.

Le zonage Pinel se compose ainsi de la zone A, de la zone A bis et de la zone B1 où est catégorisée la ville d’Amiens. Autrefois, durant le premier mandat Pinel entre 2014 et 2016, les zones C et B2 étaient également éligibles. Mais depuis le 1^er janvier 2019, elles ont été exclues du dispositif car l’Etat considérait que le marché immobilier dans ces villes était maintenant équilibré. Il n’y a plus d’écart alarmant entre les offres et les demandes en logements. Aujourd’hui, les zones A, Abis et B1 sont les seules bénéficiaires de la loi Pinel. Ce qui signifie que pour espérer la réduction d’impôts proposée par le dispositif, il faut obligatoirement investir dans l’une de ces villes.

Faut-il investir en loi Pinel à Amiens ? Pour la réponse à cette question, plusieurs points sont à voir. En effet, pour déterminer le potentiel de rendement d’un investissement immobilier à Amiens, il faut analyser plusieurs paramètres. Si vous choisissez le dispositif Pinel, vous êtes soumis au plafonnement des loyers dans la zone B1. Cela signifie que vous devez appliquer un loyer unique pour toute cette zone. Il faut calculer alors le rendement en pourcentage attendu pour votre investissement dans de telle condition. Après, il faut aussi étudier l’évolution du prix de l’immobilier à Amiens durant ces 10 dernières années et connaître le prix au mètre carré dans le neuf actuel. Ensuite, il vous faut aussi étudier le niveau de la demande locative et savoir où sont les meilleurs quartiers d’Amiens qu’il faut prioriser pour votre investissement.

En disposant de toutes les réponses à tous ces points, vous serez en mesure de dire si un investissement Pinel à Amiens vous est rentable ou pas. Tout au long de cet article, essayons de voir un à un ces points pour vous permettre d’analyser au mieux votre projet d’investissement immobilier à Amiens.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Amiens ?

Le plafonnement du loyer en loi Pinel sert de limite pour l’application du dispositif. En effet, au travers du dispositif Pinel, l’Etat entend faciliter l’accès à un logement pour les ménages à revenus modestes. Avec ce plafonnement, Il régule le marché et priorise ces contribuables qui ont une réelle difficulté à trouver une habitation dans certaines grandes agglomérations de France.

Chaque zone Pinel dispose de son propre plafonnement du loyer, mais aussi de plafonnement des ressources des locataires. Ce plafond dépend de plusieurs paramètres dont l’état du marché immobilier dans chaque zone. Pour la zone B1 où se situe la ville d’Amiens, le plafond du loyer est de 10,44 €/m². Dans les autres zones Pinel, ce plafond est de 17,43 €/m² dans la zone A bis et 12,95 €/m² dans la zone A. Il faut noter que ce plafond est réactualisé annuellement en fonction de la situation immobilière dans chaque zone.

Pour calculer l’éventuelle rentabilité de votre investissement Pinel à Amiens, il faut donc commencer par calculer le loyer Pinel à appliquer dans la ville. Pour ce faire, la formule est la suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Si l’on prend en exemple un appartement de 40m², le loyer Pinel à appliquer est donc :

10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m², soit 490,80 € par mois

Ensuite, il faut multiplier ce loyer Pinel de 490,80 € par 12. Ce chiffre correspond notamment au nombre de mois dans une année. Par la suite, il faut encore multiplier le résultat obtenu par le nombre d’années Pinel que vous aurez choisi : 6, 9 ou 12 ans. En effet, pour bénéficier des avantages Pinel, vous êtes obligés de mettre en location votre bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous bénéficierez alors des taux de défiscalisation correspondants, c’est-à-dire 12%, 18% ou 21%.

Pour la surface utile, notez qu’il s’agit de la surface habitable additionnée à la surface des annexes comme le balcon ou la cave. Notez également que ces surfaces annexes sont plafonnées à 8m². Pour bénéficier de la loi Pinel, les biens immobiliers doivent respecter plusieurs conditions dont ce plafonnement des surfaces annexes, mais aussi le respect de certaines normes de construction comme la norme BBC 2015 et la RT 2012 (modifiée en RT 2020).

L’éventuel rendement locatif que vous pourrez percevoir au travers de ce calcul ne peut pas encore déterminer si votre investissement en loi Pinel à Amiens est réellement rentable ou pas. En effet, il s’agit encore, à ce stade, que d’un montant brut. Il faut encore déduire les charges et les frais d’investissement pour déterminer le montant net de votre rendement potentiel. Mais nous verrons cela dans un autre paragraphe. Pour le moment, continuons notre analyse en étudiant l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville d’Amiens ces 10 dernières années. Etudions également le prix du mètre actuellement appliqué à Amiens dans le neuf.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Amiens et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix au mètre carré dans le neuf à Amiens est de 2 660 euros pour un appartement et 2 010 euros pour une maison. Les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté dans plusieurs Métropoles de France en 10 ans. Les villes de Bordeaux et de Nantes sont les lieux où ces prix sont vraiment au summum. Selon les derniers sondages des experts immobiliers, ces deux villes ont enregistré une hausse de +38,5% chacune pendant une décennie et les prix continuent de grimper. A côté, il y a les villes de Lyon avec un taux de +27,7%, de Nîmes avec un taux de +28,2% et de Brest avec un taux de +21,8%. C’est pour dire que le prix de l’immobilier évolue toujours vers la hausse dans plusieurs villes de l’Hexagone, un atout considérable pour tous les investisseurs immobiliers.

En parallèle, les offres d’habitations sur le marché n’arrivent pourtant pas à répondre aux demandes de la population. Ce qui rend le marché immobilier français fortement tendu. La décision de prolonger le mandat du dispositif Pinel arrive donc comme une solution permettant d’équilibrer la situation. Grâce à la loi Pinel, l’Etat entend permettre aux investisseurs immobiliers de gagner en rendement locatif élevé, et aux ménages à revenus moyens d’accéder à un logement. Le deal est parfait et les résultats se font déjà connaître.

La ville d’Amiens est éligible à la loi Pinel, dans la zone B1. Le prix immobilier moyen appliqué dans la ville varie en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement une pièce ou T1 : 2 150 €/m² pour le prix le plus bas, 3 220 €/m² pour le prix moyen et 4 320 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 820 €/m² pour le prix le plus bas, 2 820 €/m² pour le prix moyen et 3 700 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 610 €/m² pour le prix le plus bas, 2 410 €/m² pour le prix moyen et 3 420 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 330 €/m² pour le prix le plus bas, 2 070 €/m² pour le prix moyen et 3 240 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 170 €/m² pour le prix le plus bas, 2 120 €/m² pour le prix moyen et 3 320 €/m² pour le prix le plus élevé

Le parc immobilier à Amiens est composé d’appartements (61%) et de maisons (38%). 65% de la population sont des locataires contre 33% seulement de propriétaires. 2% sont des logés gratuits. 90% des logements à Amiens sont des résidences principales et 1% seulement sont utilisés comme des résidences secondaires. On remarque également un taux de 9% de résidences vacantes dans la ville.

La population a une plus grande préférence pour les maisons et appartements de 5 pièces ou plus. Cela constitue près de 25% des demandes locatives. 24% des habitants optent pour les 3 pièces, 22% pour les 4 pièces, 17% pour les 2 pièces et 1% seulement aiment les appartements d’une pièce. Ces informations nous amènent à notre prochain point d’analyse d’une éventuelle rentabilité d’un investissement Pinel à Amiens. Il s’agit du rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier à Amiens.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Amiens ?

Selon les experts immobiliers, un taux de rendement locatif de 7,29% est possible à Amiens. Ce sont surtout les appartements et maisons de 4 ou 5 pièces qu’il faudra prioriser pour bénéficier de cette rentabilité locative. Pour obtenir, les experts ont utilisés les formules suivantes :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Vous pourrez faire vos propres calculs et estimer ainsi la potentielle rentabilité de votre investissement Pinel à Amiens. Le premier calcul, c’est-à-dire le rendement locatif brut, comprend le rapport entre la somme de tous les loyers perçus en un an avec le prix d’achat ou d’acquisition du bien immobilier. Il s’agit uniquement encore que du taux brut, donc un montant qui ne donne pas une vision réelle de vos gains locatifs en investissant avec la loi Pinel à Amiens. Il vous faudra alors calculer le rendement locatif net pour être plus précis dans vos estimations. Pour ce faire, vous devrez déduire de vos revenus fonciers tous les frais, les charges et les autres dépenses liées à votre investissement.

A titre de rappel, ces dépenses, charges et frais d’investissement immobilier concernent les points suivants :

• Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
• Les taxes foncières
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les vacances locatives
• L’assurance propriétaire non occupant
• L’assurance loyers impayés
• Les frais de gestion du bien par une société
• Les frais d’entretien divers

Cette liste est non-exhaustive et il est préférable d’utiliser directement un simulateur Pinel en ligne pour éviter les erreurs de calcul. En effet, c’est un outil spécifique qui permet de calculer l’éventuelle rentabilité de votre investissement Pinel. Ne vous inquiétez pas, cet outil est totalement gratuit et sans engagement. Sinon, le meilleur moyen de s’assurer que votre investissement vaut réellement la peine d’être réalisé est d’être conseillé par un expert immobilier et un expert fiscaliste. De cette manière, vous ne ferez aucune erreur et vous obtiendrez tous les conseils dont vous pourriez avoir besoin pour réussir votre investissement Pinel à Amiens.

Pour continuer notre analyse, l’étude du rendement locatif potentiel à Amiens ne suffit pas encore à répondre à la question « faut-il investir en loi Pinel à Amiens ? ». En effet, il est encore indispensable d’analyser le niveau de la demande locative dans la ville. Est-ce réellement intéressant ? Y-a-t-il un risque auquel il faut prêter une attention particulière ? C’est ce que nous allons justement voir dans le paragraphe suivant.

Quel est le niveau de la demande locative à Amiens ?

La ville d’Amiens est une ville où il fait bon de vivre. Le cadre de vie est agréable, plaît aux habitants et attire de nombreux visiteurs. Elle est également connue pour ses qualités environnementales, mais aussi pour son patrimoine historique et culturel. Ce qui a l’avantage d’amener de nombreux touristes dans la ville. Sinon, on compte beaucoup d’écoles et universités à Amiens. Elles attirent près de 28 000 étudiants par an. Cette population estudiantine constitue la demande locative la plus importante à Amiens.

Sinon, il est aussi utile de savoir que la mise en place du nouveau CHU à Amiens attire de nombreux travailleurs et chercheurs dans le secteur médical. La ville d’Amiens est départagée en deux. Il y a la zone Nord qui est surtout habitée par une population précaire, et la zone Sud habitée par une population plus aisée. Le Sud est alors un quartier plus résidentiel. Mais dans les deux zones, les demandes locatives sont très élevées.

Autrefois, la ville d’Amiens a été classifiée dans la zone B2 de la loi Pinel. Mais après la décision de prolongement du dispositif en 2019, elle a été transférée dans la zone B1 à cause de la croissance démographique et de la tension du marché immobilier. En effet, fortement prisée par les Français, la ville connaît un fort déséquilibre entre les offres immobilières et les demandes locatives. Celles-ci sont plus importantes.

Investir en loi Pinel à Amiens est ainsi justifié par un fort niveau de la demande locative. Il n’y a pas lieu de craindre une vacance locative ou une difficulté à trouver des locataires pour ses biens Pinel. Evidemment, cette information est à associer avec le taux de rendement locatif potentiel à Amiens afin de bien choisir le type d’habitation dans lequel investir : appartement T1 ou T2 ou T3, et ainsi de suite.

En même temps, pour analyser au mieux votre projet d’investir en loi Pinel à Amiens, il faut savoir que la population amiénoise recherche plutôt des logements qui se différencient en termes de qualité. Avec la loi Pinel, vous êtes sûrs de répondre à leurs besoins puisque les conditions d’éligibilité au dispositif exigent le respect de certaines normes de constructions, notamment la norme BBC 2015 et la norme RT 2012 (changée en 2020).

Malgré le fait que la ville d’Amiens ne dispose pas vraiment d’une attractivité touristique, elle reste néanmoins un lieu très fréquenté et apprécié des Français et des étrangers. Même si ne vous décidez pas d’investir avec la loi Pinel, d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière vous sont également accessibles pour investir à Amiens.

En somme, la rentabilité locative est garantie dans la ville d’Amiens. Il ne vous reste plus qu’à savoir les meilleurs quartiers où investir avec la loi Pinel.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Amiens ?

La ville d’Amiens présente ainsi de nombreux atouts, à la fois économiques, culturels et touristiques. Parmi les atouts culturels de la ville, vous avez le cirque Jules Verne qui est le plus vaste des cirques de province, ou encore le Musée de Picardie ou le Zénith d’Amiens. De nombreux évènements culturels sont organisés dans la ville et attirent de nombreux visiteurs chaque année. Beaucoup d’entres eux décident de rester vivre à Amiens à cause du cadre de vie calme et agréable.

Plusieurs quartiers présentent un fort potentiel locatif qui pourrait vous aider dans la mise en place de votre projet d’investissement Pinel à Amiens. Ce sont :

Le quartier Saint-Leu

Ce quartier se trouve dans le centre-ville d’Amiens, plus exactement dans le centre-est. Il a l’avantage d’être situé à proximité des commerces, des services et des transports. L’autre atout du quartier Saint-Leu est qu’il offre une vue panoramique sur la Cathédrale Notre-Dame d’Amiens, de belles terrasses sur le Quai Bélu qui se situe au bord de la Somme. Très fréquenté par les étudiants à cause de la présence des écoles supérieures et des universités, la demande locative est très élevée dans ce quartier. Toutefois, ce ne sont pas seulement les étudiants qui sont intéressés par un logement situé à Saint-Leu. Il y a aussi les familles avec de jeunes enfants qui souhaitent se rapprocher des aires de jeux environnantes. Bien desservi par les lignes principales de bus et des trains, le quartier est très animé et dynamique.

Le quartier Saint-Honoré ou l’Eco-quartier Paul Claudel

Ce quartier se trouve dans le secteur sud-ouest d’Amiens et reste le quartier le plus développé de la ville. De grands projets d’urbanisme y sont concentrés comme la ZAC Inter-Campus qui a pour objectif de booster l’offre universitaire. On y recense également de nombreux établissements d’enseignement supérieur qui concentrent un grand nombre d’étudiants. Ainsi, les maisons et appartements d’une ou deux pièces trouveront facilement acquéreurs dans ce quartier. Il en va de même pour les maisons ou appartements trois pièces qui intéressent les jeunes couples appréciant la qualité de vie dans le quartier Saint-Honoré. Certaines familles y habitent également, mais elles sont peu nombreuses comparées aux étudiants et aux jeunes couples.

Le quartier d’Henriville

Le quartier d’Henriville se situe dans la partie sud du centre-ville d’Amiens. On y retrouve un large choix d’établissements scolaires (écoles, lycées et collèges). Le quartier est très apprécié des jeunes familles et des jeunes couples avec des enfants en bas âge recherchant encore la proximité avec des crèches. Bien desservi par les lignes de bus (L4, E10 et B15), le quartier se trouve à proximité de nombreuses commodités comme les boucheries, les épiceries, les coiffeurs, les boulangeries, les pharmacies, etc. La demande locative y est également très élevée. Ce serait donc un endroit idéal pour investir en loi Pinel.

Conclusion

Après toutes ces informations, il est maintenant possible de dire qu’il serait vraiment intéressant d’investir en loi Pinel à Amiens. Le taux de rendement locatif est élevé puisque la demande locative est importante. D’ailleurs, si ce n’était pas le cas, la ville d’Amiens n’aurait pas été éligible à la loi Pinel. Pour rappel, ce dispositif fiscal a pour objectif d’offrir des logements à loyer modéré aux familles modestes. Que vous soyez donc propriétaires ou investisseurs immobiliers, vous aurez tout intérêt à placer votre argent à Amiens. Il est toutefois recommandé de passer par un expert immobilier pour rentabiliser au mieux son projet d’investissement immobilier à Amiens. Cela vous évitera de faire des erreurs et vous permettra de réduire les risques de perte en capital.