La popularité de la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation le plus prisé en France actuellement, n’est plus à vanter. Les grands investisseurs immobiliers continuent de miser sur cet outil fiscal pour optimiser leurs rendements fonciers, et les primo-accédants sont de plus en plus nombreux à s’y intéresser pour bénéficier des importantes réductions fiscales. Le dispositif Pinel nécessite le respect de certaines conditions qui sont à la fois obligatoires et impactant sur le futur rendement locatif.
Parmi les conditions importantes auxquelles il faut prêter une attention particulière, il y a le choix du lieu d’investissement. En effet, toutes les villes de France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Le pays est divisé en plusieurs zones regroupant les villes disposant d’un marché immobilier « tendu », c’est-à-dire un marché où les demandes locatives sont plus élevées. Ainsi, la France est divisée en 5 zones bien distinctes dans le « zonage Pinel » : la zone A, la zone A bis, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Depuis la décision de proroger le mandat du dispositif Pinel au début de l’année 2019, une restructuration du zonage Pinel a été appliquée. Maintenant, seules les zones A, A bis et B1 bénéficient des avantages de la loi Pinel.
Alors, investir en loi Pinel à Ajaccio est-il une bonne idée ? Pour y répondre, il faut étudier plusieurs paramètres. Premièrement, est-ce que la ville d’Ajaccio est éligible au dispositif Pinel ? Si oui, qu’en est-il du plafonnement des loyers et des ressources des locataires imposé par la loi Pinel ? Est-ce que cette limite a un impact quelconque, négatif ou positif, sur votre futur investissement locatif à Ajaccio ? Ensuite, il faut également analyser le prix du mètre carré dans le neuf à Ajaccio ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville ces 10 dernières années. Il faut calculer le rendement locatif potentiel, analyser le niveau locatif de la ville et essayer de repérer les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Ajaccio.
Découvrons ensemble au travers de cet article tous ces points afin de vous permettre de savoir si vous avez raison de projeter d’investir en loi Pinel à Ajaccio.
Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Ajaccio ?
La ville d’Ajaccio est classée dans la zone A du zonage Pinel. A ce titre, elle est soumise au plafonnement des loyers et des ressources des locataires imposé dans ce groupe. Le barème du plafonnement change annuellement, et pour cette année le plafonnement des loyers Pinel dans la zone A est de 12,95 euros/m². A titre d’informations, le plafonnement des loyers Pinel dans la zone B1 est de 10,28 euros/m² et 17,43 euros/m² dans la zone A bis. Pour votre investissement Pinel, vous en devez pas dépasser ce barème en termes de loyers.
Est-ce que ce plafonnement des loyers Pinel a un quelconque impact sur votre investissement ? La réponse est oui. En effet, vos revenus locatifs dépendront de ce barème. Ils diffèreront en fonction de la zone d’investissement que vous choisissez. Pour prendre un exemple, supposons que vous investissez dans un appartement neuf de 55 m² avec un balcon de 6 m² dans la ville d’Ajaccio. Vous aurez alors à faire les calculs suivants :
- Plafond du loyer Pinel = surface utile x coefficient Pinel x Barème Pinel
- Surface Utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes plafonnée à 8 m² (balcons, terrasses, caves…)
- Coefficient multiplicateur Pinel = (19/surface utile) + 0,7. Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Ce qui donne :
- Surface utile = 55 m² + (0,5 x 6m²) = 58 m²
- Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
- Barème Pinel pour la zone A = 12,95 euros/m²
- Plafond de loyer à Ajaccio = 58 m² x 1.027 x 12,95 euros/m² = 771,37 euros
En tenant compte de la durée de votre engagement locatif Pinel, vos revenus fonciers seront de :
- Engagement Pinel de 6 ans = 771,37 euros * 12 * 6 = 55 538,64 euros
- Engagement Pinel de 9 ans = 771,37 euros * 12 * 9 = 83 307,96 euros
- Engagement Pinel de 12 ans = 771,37 euros * 12 * 12 = 111 077, 28 euros
L’impact reste positif dans la mesure où vos gains locatifs sont élevés, et qu’ils soient surtout garantis. En effet, avec le dispositif Pinel, les locataires sont liés à vous par le biais d’un bail commercial. Le non-paiement des loyers est un risque que vous ne courrez pas avec le dispositif Pinel, ce qui ne manque pas de garantir la réussite de votre investissement locatif. Toutefois, même si au regard des loyers perçus, la loi Pinel semble vous avantager, ce point ne suffirait pas encore à affirmer que vous avez raison d’investir en loi Pinel à Ajaccio. Il faut encore étudier d’autres paramètres comme le prix du mètre carré dans le neuf à Ajaccio ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier en 10 ans dans la ville. C’est ce que nous allons immédiatement voir dans le prochain paragraphe.
Quel est le prix au m² dans le neuf à Ajaccio et son évolution depuis 10 ans ?
La France a connu une période assez longue pendant laquelle les prix de l’immobilier ont explosé. Cette tendance à la hausse a été remarquée dans presque toutes les villes de France. Pendant 10 ans, le marché immobilier français ne se dévoilait pas à son meilleur jour et ne garantissait aucun intérêt pour les investisseurs. Heureusement, la situation a beaucoup changé et le cours de l’immobilier est devenu plus stable, permettant ainsi aux investisseurs de mieux évaluer leurs placements financiers.
Dans la ville d’Ajaccio, par exemple, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 3 540 euros, et 3 810 euros. Tout dépend néanmoins de la typologie du bien immobilier, son confort et son emplacement. Selon les dernières études des experts immobiliers, la variation des prix moyens au mètre carré dans la ville d’Ajaccio se présente comme suit :
- Appartement 1 pièce / T1 : 2 680 €/m² pour le prix le plus bas, 4 510 €/m² pour le prix moyen et 6 090 €/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement 2 pièces / T2 : 2 370 €/m² pour le prix le plus bas, 3 880 €/m² pour le prix moyen et 5 480 €/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement 3 pièces / T3 : 2 190 €/m² pour le prix le plus bas, 3 270 €/m² pour le prix moyen et 4 970 €/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement 4 pièces / T4 : 2 120 €/m² pour le prix le plus bas, 3 240 €/m² pour le prix moyen et 4 950 €/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement 5 pièces / T5+ : 1 890 €/m² pour le prix le plus bas, 3 500 €/m² pour le prix moyen et 5 160 €/m² pour le prix le plus élevé.
Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Ajaccio ?
Le taux de rendement moyen dans la ville d’Ajaccio est intéressant. Pour un loyer hors charges de 14,3 euros/m², vous pourrez bénéficier d’un rendement moyen de 4,86%. Ce taux peut relativement varier en fonction du type de bien immobilier dans lequel vous investissez :
- Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charge de 19,6 €/m², un taux de rendement moyen de 5,22%.
- Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charge de 15,7 €/m², un taux de rendement moyen de 4,86%.
- Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charge de 12,3 €/m², un taux de rendement moyen de 4,50%.
Le taux de rendement moyen dans la ville d’Ajaccio reste satisfaisant, même si ce n’est pas le plus élevé dans toute la France. En effet, pour une moyenne de 5,22%, vous pourrez aisément gagner de l’argent en louant votre bien immobilier. De préférence, choisissez les studios, les 2 et 3 pièces qui sont fortement convoités par les locataires. Notez seulement que ce taux de rendement locatif moyen dépendra aussi de plusieurs autres critères comme le choix de l’emplacement de votre investissement Pinel et son intérêt du point de vue des locataires. Regardons dans le prochain paragraphe le niveau de la demande locative à Ajaccio.
Quel est le niveau de la demande locative à Ajaccio ?
A Ajaccio, le marché immobilier se porte mieux après une longue déstabilisation. En effet, les prix de l’immobilier se stabilisent et suscitent davantage l’intérêt des investisseurs et des acheteurs. Certes, dans certains quartiers convoités, les prix ont tendance à augmenter, ce qui n’est pas une mauvaise chose pour votre projet d’investir en loi Pinel à Ajaccio.
La Corse en général est une île très touristique. Chaque année, de nombreux touristes venus du monde entier viennent dans la région afin d’y découvrir de magnifiques paysages, profiter de sa magnifique hospitalité et apprécier ses eaux turquoises. D’ailleurs, on ne la surnomme pas « l’île de beauté » pour rien. Le tourisme est l’un des secteurs basiques de l’économie de la Corse, et donc de la ville d’Ajaccio, qui dispose également de divers sites historiques et lieux touristiques impressionnants comme la Place d’Austerlitz où est abritée la statue de Napoléon, la Tour de Capo Nero, le Grand Hôtel qui est le Siège de la Collectivité de Corse, la Place Foch où se trouve la statue de Bonaparte en consul romain, la Tour de la Parata, la Tour de Capitello, la Tour de l’Isolella ou encore l’Eglise St Erasme. Ajaccio est ville d’art et d’histoire qui abrite un grand patrimoine ancien composé de musées, de sites et de monuments en tout genre.
L’investissement locatif est ainsi fortement encouragé par l’afflux des touristes à Ajaccio. Beaucoup d’entres eux sont désireux de dénicher un pied-à-terre dans cette région dotée de charme exceptionnelle. Que cela soit pour une location saisonnière ou de longue durée, l’investissement locatif promet une forte rentabilité locative pour tous les investisseurs. Quant aux résidents, ou futurs arrivants, la qualité de vie agréable et sereine qui y règne les séduit immédiatement. Ce qui contribue à accentuer la demande des locataires dans la ville d’Ajaccio.
Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Ajaccio ?
Le rendement locatif diffère toujours d’un quartier à un autre. Celui-ci de plusieurs paramètres comme la proximité avec des infrastructures et services d’éducation, de santé, de transport, de culture, etc. La population préfère acheter ou louer un bien immobilier qui se rapproche de leur commodité. L’état actuel du parc immobilier dans la ville peut également vous aider à prendre votre décision concernant le choix du lieu d’investissement. Pour votre futur projet d’investir en loi Pinel à Ajaccio, voici quelques exemples des meilleurs quartiers de la ville pour un investissement locatif rentable :
Le quartier de la Rocade
Le quartier de la Rocade est situé en périphérie de la ville d’Ajaccio. C’est un quartier calme et doté d’un paysage exceptionnel. Ce territoire reste également très dynamique puisqu’il est situé non loin de la ville. Depuis quelques années maintenant, le quartier de la Rocade a connu un grand développement. On compte actuellement plusieurs dizaines d’immeubles en cours de construction, dont des infrastructures publiques destinées à améliorer la qualité de vie de la population. Le niveau de la demande locative est très élevé dans ce quartier car les habitants recherchent un endroit un peu isolé, mais pas trop loin des commodités de la ville. Le prix de l’immobilier avoisine les 3 000 euros le mètre carré dans le quartier de la Rocade.
Le quartier de l’hypercentre
Les prix de l’immobilier dans l’hypercentre d’Ajaccio tendent à augmenter de 30% ces prochaines années selon les analyses des experts immobiliers. Ce serait donc dans votre intérêt de prévoir la construction de logements neufs par le biais du dispositif Pinel dans ce secteur. De plus, les actifs et les familles, avec ou sans enfants, sont fortement intéressés par un logement dans le centre-ville. Ils apprécient notamment la desserte des transports ainsi que la proximité avec les commerces, les écoles, les centres de santé, etc. Pour acheter un bien immobilier dans l’hypercentre, il faut compter environ un prix moyen de 3 500 euros/m² pour une maison, et entre 150 000 à 250 000 euros pour un appartement.
Le quartier des Sanguinaires
Le quartier des sanguinaires reste sans doute le plus intéressant en termes d’investissement locatif à Ajaccio. En effet, ce territoire situé à l’Ouest d’Ajaccio est l’un des secteurs les plus convoités, tant par les actifs, les familles que les retraités et les étrangers. Les quelques 66 245 habitants de la ville d’Ajaccio ont un âge moyen de 43 ans. Ce sont surtout des ouvriers et des employés. Ils se répartissent dans plusieurs quartiers dont la majorité se concentre dans le secteur des Sanguinaires.
Le parc immobilier dans ce territoire est surtout composé d’appartements à 90% contre 10% de maisons. Le prix du neuf au mètre carré dans ce centre urbain est d’environ 4 500 euros. Le quartier des Sanguinaires se démarque par son fort dynamisme économique qui ne manque pas d’attirer de nouveaux arrivants chaque année.
Conclusion
D’après toute cette analyse, il est plus qu’évident qu’il faut investir en loi Pinel à Ajaccio. Le niveau de la demande locative est très élevé, de même pour le rendement locatif potentiel. Le plafonnement des loyers et des ressources des locataires du dispositif Pinel accentue davantage la garantie de réussite de votre projet d’investissement.
Le marché immobilier à Ajaccio se caractérise actuellement par un bon équilibre, donc une belle santé. Néanmoins, il reste « tendu » d’où son éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel. Les offres locatives ne suffisent pas à répondre aux besoins des locataires. Vous avez ainsi toutes les chances de gagner de l’argent en promouvant le secteur immobilier dans cette région. En même temps, il y a les importantes réductions fiscales (jusqu’à 21% pour 12 ans d’engagement locatif) qui boosteront assurément votre budget.
Retenez simplement que la loi Pinel n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021. Il serait donc temps de s’y mettre dès maintenant si vous souhaitez profiter de cet outil défiscalisant. Pour estimer plus en détails vos potentiels revenus fonciers, après défiscalisation Pinel, n’hésitez pas à faire une simulation Pinel gratuite en ligne. Cela vous permettra d’évaluer les éventuels risques que vous courrez pour un investissement locatif à Ajaccio. Prenez également conseils auprès d’experts immobiliers afin de vous aider à étudier les réels rendements potentiels locatifs de chaque quartier. Les quartiers d’Aspretto et de Saint Lucie sont, par exemple, en pleine progression et recommandés par les agents immobiliers. Ceux-ci prennent, en effet, de la valeur due à leur proximité avec les zones commerciales et les commodités du centre ville.
Alors, faut-il investir en loi Pinel ? Oui, et sans plus attendre. Après 2021, un autre dispositif de défiscalisation immobilière entrera en vigueur, et jusqu’à maintenant, rien ne garantit qu’il sera meilleur, ou plus rapporteur, que la loi Pinel. C’est donc le moment de se lancer pour construire et diversifier votre patrimoine.
