Faut-il investir en loi Pinel à Aix en Provence ?

La ville d’Aix en Provence fait partie des zones éligibles à la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire actuellement. Initialement prévu pour le 31 décembre 2016, le dispositif Pinel est prorogé pour un nouveau mandat depuis le 1^er janvier 2019. En effet, il ne prendra fin qu’au 31 décembre 2021. Les contribuables français peuvent ainsi encore profiter des nombreux avantages de la loi Pinel.

La loi Pinel permet aux Français d’investir dans l’immobilier plus simplement. Quel que soit leur budget, ils peuvent acquérir un logement neuf et le proposer en location. Le principal objectif de l’Etat avec ce dispositif de défiscalisation immobilière est de résoudre le problème de tension sur le marché immobilier français en proposant plus de logements à la population. Ce dispositif sert alors d’outil d’incitation fiscale à un investissement immobilier. En contrepartie d’un placement immobilier, les investisseurs bénéficient d’un taux de réduction sur leurs impôts qui peut aller jusqu’à 21% selon la durée de leur investissement.

En plus des avantages fiscaux, les bénéficiaires de la loi Pinel se construisent un patrimoine, perçoivent des revenus supplémentaires et se préparent à avoir une meilleure retraite. On peut ainsi dire qu’investir en loi Pinel n’est que bénéfice, mais encore faut-il savoir s’y prendre. En effet, pour bénéficier de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions dont le choix de la ville où investir. On ne peut pas investir dans l’immobilier dans n’importe quelle ville de France. Il faut qu’elle soit éligible.

Les zones éligibles à la loi Pinel sont départagées dans plusieurs zones que l’on appelle « zonage Pinel ». Les grandes villes de France sont les principales bénéficiaires de la loi Pinel, notamment celles qui ont une démographie élevée et où le marché immobilier est fortement tendu. Par « tendu », on parle de l’écart important qu’il y a entre les demandes et les offres locatives. Le zonage Pinel est composé par la zone A, la zone A bis et la zone B1. Avant le 1^er janvier 2019, les zones C et B2 étaient également éligibles au dispositif Pinel. Toutefois, après le premier mandat, l’Etat a considéré que ces zones n’étaient plus touchées par une lacune dangereuse en termes d’offres en logement. Elles ont donc été naturellement exclues du dispositif Pinel.

La ville Aix en Provence fait encore partie des bénéficiaires de la loi Pinel, dans la zone A. Maintenant, la question est de savoir si elle affiche un rendement intéressant. Afin de savoir si oui ou non il faut investir en loi Pinel en Aix en Provence, il faut obligatoirement faire une analyse approfondie. Voyons justement dans cet article tous les points importants qu’il faut considérer : le plafonnement du loyer, le prix du mètre carré dans le neuf et l’évolution du prix de l’immobilier depuis ces 10 dernières années, le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier en Aix en Provence, le niveau de la demande locative dans la ville, et enfin, les meilleurs quartiers où investir.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel en Aix en Provence ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages Pinel, il faut respecter plusieurs conditions dont le plafonnement du loyer, mais aussi le plafonnement des ressources des locataires. Pour l’année 2020, le plafond du loyer à appliquer dans la zone A où est catégorisée la ville d’Aix en Provence est de 12,95 €/m². Pour calculer le loyer Pinel en tenant compte de ce plafonnement, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Prenons un exemple. Supposons que vous investissez dans un appartement de 40m² en Aix en Provence, le loyer que vous devez appliquer devra être de :

Loyer Pinel en Aix en Provence = 12,95 x (0,7 + 19/40) x 40 = 608,80 euros/m²

Pour la surface utile, vous additionnez la surface habitable avec les surfaces annexes qui ne doivent pas dépasser 8 mètres carré. Par surfaces annexes, on indique les surfaces comme les caves ou encore les balcons.

Une fois que vous avez le montant du loyer Pinel à appliquer en Aix en Provence, dans la zone A, vous devrez obtenir une première idée de votre rentabilité locative. En effet, en multipliant ce loyer Pinel par 12 qui correspond au nombre de mois dans une année, vous devez obtenir le montant brut de vos revenus fonciers annuels. Pour connaître le montant de vos revenus Pinel, il faudra multiplier ces revenus fonciers annuels par 6, 9 ou 12 ans selon le choix que vous ferez pour votre investissement Pinel. Et pour connaître le montant de vos réductions d’impôts, vous devez encore multiplier le résultat par le taux de défiscalisation correspondant, soit 12%, 18% ou 21%.

Le plafonnement des loyers est une condition obligatoire pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. En effet, l’objectif principal de l’Etat via ce dispositif fiscal est de faciliter l’accès à l’habitation aux ménages à revenus modestes. Par ce plafond, les loyers dans une agglomération française restent les mêmes et conviennent davantage au pouvoir d’achat de la population. Par cette initiative, l’Etat règle les problèmes de tension affectant le marché immobilier de certaines grandes villes de France. Ce qui n’est pas une mauvaise chose pour les investisseurs puisqu’ils disposent de la garantie d’avoir des locataires pour leurs logements Pinel pendant une longue durée. Ce qui signifie évidemment des revenus fonciers réguliers pour 6, 9 ou 12 ans.

Toutefois, le calcul du loyer Pinel en tenant compte du plafonnement des loyers en Aix en Provence ne suffit pas à statuer sur la réelle rentabilité d’un investissement Pinel dans la ville. En effet, les résultats seront encore des montants bruts et non des montants nets. Pour obtenir le montant du rendement net potentiel, il faudra encore déduire les charges liées à l’investissement. Nous verrons ce point dans les prochains paragraphes. Mais commençons d’abord par étudier l’évolution du prix immobilier en Aix en Provence pendant ces 10 dernières années.

Quel est le prix au m² dans le neuf en Aix en Provence et son évolution depuis 10 ans ?

Le prix au mètre carré dans le neuf en Aix en Provence a augmenté de +6,1% en 10 ans. Cette évolution suit la tendance déjà remarquée dans les grandes métropoles de France. En effet, le prix de l’immobilier a énormément augmenté dans l’Hexagone en 10 ans. Dans certaines villes, on peut déjà apprécier une légère baisse, mais dans d’autres comme à Bordeaux, les prix flambent toujours.

Pour le cas de la ville d’Aix en Provence, le prix moyen du mètre carré pour un appartement est de 4 640 euros, et 4 620 euros pour une maison. Le prix reste assez élevé et prédise déjà un rendement assez conséquent pour un investissement immobilier. Selon la typologie des biens immobiliers dans lesquels vous envisagez d’investir, vous avez les prix suivants :

• Appartement une pièce ou T1 : 3 790 €/m² pour le prix le plus bas, 5 200 €/m² pour le prix moyen et 7 140 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 3 440 €/m² pour le prix le plus bas, 5 010 €/m² pour le prix moyen et 6 610 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 3 040 €/m² pour le prix le plus bas, 4 380 €/m² pour le prix moyen et 6 140 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 2 780 €/m² pour le prix le plus bas, 4 000 €/m² pour le prix moyen et 5 880 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 2 690 €/m² pour le prix le plus bas, 4 140 €/m² pour le prix moyen et 6 930 €/m² pour le prix le plus élevé.

Le parc immobilier en Aix en Provence se compose de 78% d’appartements et de 21% de maisons. Les logements 3 pièces et de 4 pièces (24% et 23%) sont les plus appréciés de la population. Sinon, 19% des demandes de logements concernent les habitations de 5 pièces ou plus, 18% pour les 2 pièces et 16% pour les studios d’une pièce.

59% des 141 148 habitants (source de 2013) d’Aix en Provence sont des locataires. 37% seulement sont des propriétaires et 3% sont des logés gratuits. 87% des habitations sont utilisées comme résidences principales, 5% comme résidences secondaires et 9% sont des résidences vacantes. Le pouvoir d’achat de la population est assez élevé et peut constituer un très bon atout pour un investissement Pinel dans la ville. En effet, la ville est dominée par des activités orientées vers le commerce, les transports et les services (72%). 16% seulement des activités réalisées dans la ville sont dédiées à l’administration, l’enseignement, la santé et le social. 7% se concentrent sur la construction et 3% dans l’industrie.

La structure de la population en Aix en Provence se présente comme suit : 25% sont sans activité, 22% sont des retraités, 14% sont des employés, 14% sont dans des professions intermédiaires, 7% sont des ouvriers, et 3% sont des chefs d’entreprises, des commerçants ou des artisans. La ville d’Aix en Provence ne compte pas d’agriculteurs exploitants.

Si telle est la situation dans la ville, à quel rendement en pourcentage pouvez-vous prétendre pour votre investissement Pinel en Aix en Provence ? Découvrons cela tout de suite dans ce nouveau paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier en Aix en Provence ?

Un investissement immobilier en Aix en Provence rapporte selon les dernières études réalisées par les experts immobiliers. Ceux-ci avancent notamment un pourcentage d’environ 4,67% pour un investissement locatif dans un appartement. Par typologie des biens, les chiffres de rendement sont les suivants :

• Appartement T1 : 5,35%
• Appartement T2 : 4,31%
• Appartement T3+ : 4,10%

Les chiffres sont prometteurs, mais peuvent varier en fonction de plusieurs paramètres. Voilà pourquoi, il est toujours essentiel de faire ses propres calculs. Pour ce faire, vous aurez à déterminer le rendement locatif brut et le rendement locatif net de votre investissement immobilier. Deux formules sont alors à appliquer :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Pour le calcul du rendement locatif brut, il faut juste additionner le montant de tous les loyers perçus pendant une année et rapporter le résultat avec le prix d’achat ou de construction du bien immobilier. Quant au calcul du rendement locatif net, il faut encore déduire les frais, charges et autres dépenses liées à l’investissement Pinel. Ces autres dépenses sont multiples et variées pour chaque investisseur, mais la plupart du temps, elles concernent :

• Les frais de gestion du bien par une société
• Les frais de financement comme l’assurance emprunt, les intérêts d’emprunt, les garanties diverses…
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les taxes foncières
• Les vacances locatives
• L’assurance propriétaire non occupant
• Les frais d’entretien divers
• L’assurance loyers impayés

En réalisant vos propres calculs, vous saurez si un investissement Pinel en Aix en Provence est réellement à la hauteur de vos attentes, si les chiffres des experts s’avèrent exacts. Pour les simplifier, vous avez aussi la possibilité d’utiliser directement un simulateur Pinel en ligne. Cet outil est gratuit et propose des résultats approximatifs très fiables.

En termes de rendement, on peut ainsi dire que la loi Pinel est un outil fiscal qui boostera assurément votre investissement immobilier en Aix en Provence. Outre la défiscalisation Pinel, ce type d’investissement vous rémunère de deux façons : les revenus fonciers via les loyers et la plus-value immobilière à la revente du bien immobilier. Toutefois, pour être certains du potentiel de rendement d’un investissement en loi Pinel en Aix en Provence, il est préférable d’étendre votre analyse. Il faut aussi étudier le niveau de la demande locative dans la ville. Et c’est justement ce que nous allons voir dans ce prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative en Aix en Provence ?

Les experts sont unanimes pour dire que la ville d’Aix en Provence est une ville d’avenir pour l’investissement immobilier locatif. En effet, elle attire énormément de monde depuis quelques années maintenant et tous les types de biens immobiliers sont extrêmement recherchés. Il n’y a pas si longtemps encore, la ville d’Aix en Provence a été considérée comme la ville la plus chère de la région des Bouches-du-Rhône. Mais maintenant, les prix ont considérablement baissé. Et avec la loi Pinel éligible dans cette région, c’est une réelle aubaine pour tous les investisseurs qui souhaitent fructifier leur argent en le plaçant dans le secteur de l’immobilier locatif.

La ville d’Aix en Provence est une ville étudiante et aussi une ville touristique très attractive. Le paysage et la qualité de vie constituent les principaux atouts de la ville. Actuellement, elle attire un grand nombre de visiteurs composés d’étudiants et de jeunes actifs. Les jeunes familles aisées sont également fortement intéressées par l’idée de vivre pleinement en Aix en Provence.

Grâce aux nombreux projets d’aménagements urbains et de réseaux, la mairie vise l’amélioration du cadre de vie des habitants. La ville reste ainsi dynamique et attractive. Elle demeure également en plein essor et constitue un lieu idéal pour réaliser un investissement immobilier locatif rentable. Certains quartiers sont rénovés entièrement pour justifier l’augmentation des prix immobiliers. Même ceux qui sont trop éloignés bénéficient maintenant d’un réseau de transport en commun efficace. Disposant déjà d’une bonne position géographique, la ville d’Aix en Provence adopte une image redorée grâce à tous ces travaux de rénovation.

La ville est bien desservie avec ses nombreux transports en commun, mais aussi grâce à ses aéroports internationaux (Nice ou Marseille) et à sa gare TGV-Aix-en-Provence. Ce qui a pour résultat l’augmentation des étudiants dans la ville, pas moins de 40 000 par an. De plus, avec la création d’un seul campus, les étudiants sont obligés de se concentrer dans un seul quartier pour être plus près de leurs études. Le secteur de l’immobilier ne peut donc que se porter très bien en Aix en Provence.

Afin de comprendre au mieux le niveau de la demande locative en Aix en Provence, il est aussi important de préciser que la ville possède différents atouts : économiques, touristiques et culturels. On y apprécie une qualité de vie exceptionnelle avec un ensoleillement permanent. La ville est connue pour ses innombrables sites touristiques et historiques, notamment pour ses hôtels particuliers des XVIIème et XVIIIème siècles. On l’appelle notamment la ville aux milles fontaines. Son charme provençal séduit régulièrement ses nombreux visiteurs. Et surtout, son marché de l’emploi reste attractif. Celui-ci est prédominé par le secteur tertiaire. En effet, 83% des offres d’emploi se concentrent sur le domaine du commerce, du transport et des services. Tout concourt ainsi à faire de la ville d’Aix en Provence un lieu parfait pour vivre et se bâtir un avenir radieux.

Ce sont surtout les studios qui dominent le marché immobilier en Aix en Provence. 49% des étudiants présents dans la ville optent pour ce type de bien immobilier. Ensuite, la population opte davantage pour les habitations de type T2 avec un taux de 23%, et les T3 avec un taux de 10%. Les appartements de type T1 ne représentent que 6% des demandes locatives, de même que les T4 avec seulement un taux de 4%. Néanmoins, les demandes sont encore importantes et toutes les stratégies d’investissement peuvent être appliquées dans la ville. Avec la loi Pinel, les vacances locatives seront quasi-inexistantes. Ce qui sera un réel avantage pour votre investissement locatif.

Le potentiel de rendement locatif dans la ville d’Aix en Provence diffère d’un quartier à un autre. Aussi, pour finaliser votre analyse de la rentabilité d’un investissement Pinel en Aix en Provence, regardons ensemble les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel en Aix en Provence.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir en Aix en Provence ?

La ville d’Aix en Provence dispose d’atouts multiples pour réussir un investissement immobilier. Son climat privilégié et aussi son charme sont quelques uns de ses innombrables avantages. En d’autres termes, la ville d’Aix en Provence est idéale pour investir en loi Pinel. Voici la liste des meilleurs quartiers où investir :

Le centre-ville

Le centre-ville aixois attire énormément la population pour son charme authentique. On peut notamment y apprécier les petites rues animées, ses belles avenues et ses commerces. Le cadre de vie est exceptionnel et plaît beaucoup aux habitants. Très dynamique, le centre-ville d’Aix en Provence reste le territoire préféré des retraités et des étudiants. En effet, l’Institut d’Etudes Politiques se trouve à quelques kilomètres seulement de là.

Le quartier des facs

Le quartier des facs se trouve exactement entre les accès autoroutiers et le centre-ville aixois. Ce sont surtout les étudiants qui habitent dans cette localité, et c’est un peu naturel. Les petits studios sont les plus prisés. On recense également quelques habitations plus spacieuses louées en colocation. C’est l’idéal pour bâtir de nouveaux logements neufs avec la loi Pinel et les proposer à des étudiants.

Le quartier de La Duranne

Le quartier de la Duranne se situe au sud-ouest d’Aix en Provence. C’est également un quartier qui attire énormément de gens, principalement les familles avec de jeunes enfants et les retraités. Le quartier est calme et plaisant pour vivre, et les prix de l’immobilier sont plus raisonnables. Comparé au centre-ville aixois, le quartier de la Duranne bénéficie d’une tranquillité adaptée aux jeunes familles et aux personnes âgées qui souhaitent se reposer et apprécier leur vie. Les types d’habitations faisant au minimum 40m² sont les plus appréciés selon les experts immobiliers.

Conclusion

La ville d’Aix en Provence est réellement propice pour un investissement immobilier en loi Pinel. A en juger par le rendement locatif, le niveau de la demande locative et les différentes opportunités d’investissement proposées par la ville, il n’est pas étonnant que celle-ci soit éligible au dispositif Pinel. Si vous souhaitez tirer avantage de la loi Pinel, la ville d’Aix en Provence constitue donc un lieu idéal pour réaliser vos projets d’investissement locatif. En plus de la rentabilité locative, optimisée par le plafonnement des loyers Pinel, vous disposez également des nombreux avantages fiscaux de la loi Pinel.

Pour les experts immobiliers, trois choses justifient que l’investissement immobilier en Aix en Provence est intéressant : la forte demande locative des étudiants, le cadre de vie agréable et le dynamisme économique de la ville. Que vous soyez propriétaires ou investisseurs immobiliers, un placement en Aix en Provence vous fera gagner énormément d’argents. Le potentiel d’un investissement locatif est bien réel. Il le sera davantage grâce à la sécurité proposée par le dispositif Pinel.