- Le statut LMNP touche les investisseurs disposant d’un ou plusieurs immeubles meublés mis en location.
- Les loyers annuels bruts peuvent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC afin que le barème de l’impôt sur le revenu puisse s’appliquer.
- Plusieurs types de logement meublé sont concernés par la fiscalité LMNP : les meublés à usage habitation, en résidence médicalisée ou de services, ou encore en résidence affaires, les biens immobiliers à usage touristique ponctuel ou saisonnier.
- La location meublée d’une habitation constitue une opération commerciale.
- Si le détenant d’un tel bien est une société immobilière, celle-ci est alors soumise à l’impôt sur les sociétés.
- Il y a quand même des exceptions : lorsque le montant hors taxes des revenus de nature commerciale de la SCI ne dépasse pas 10 % du montant de ses revenus totaux hors taxes, et lorsque la location meublée ne constitue pas une activité habituelle de la société.
- Le revenu annuel brut du LMNP bénéficie d’un abattement fiscal de 50 % si la location meublée se fait d’une manière habituelle, ou d’un abattement de 71 % pour la location saisonnière d’une chambre d’hôte ou d’un meublé de tourisme classé.
- Le régime réel est plus recommandé si les revenus trop élevés : 70 000 € s’il s’agit des locations meublées habituelles, ou 170 000 € pour les locations de chambres d’hôte ou de meublés de tourisme classé.
Tout le monde est redevable de l’impôt sur les revenus. Il existe, pourtant, différents moyens vous permettant de l’alléger légalement. Vous disposez notamment d’une bonne alternative de réduction fiscale en choisissant de réaliser une activité de location en meublé. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : plus-value LMNP : quel amortissement ?
Définition de LMNP
Le statut LMNP touche les investisseurs disposant d’un ou plusieurs immeubles meublés mis en location. En bénéficiant de ce statut, ils peuvent déclarer leurs loyers annuels bruts dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC afin que le barème de l’impôt sur les revenus puisse s’appliquer. En effet, plusieurs types de logement meublé sont concernés par la fiscalité LMNP : les meublés à usage habitation, en résidence médicalisée ou de services, ou encore en résidence « affaires ». Sont également concernés les biens immobiliers à usage touristique ponctuel ou saisonnier. Bref, dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier, la location meublée non professionnelle constitue une activité purement commerciale.
Dans la location en meublé, vous pouvez profiter d’importants revenus fonciers, lesquels peuvent également vous aider à alléger votre impôt sur le revenu. Mais pour optimiser encore plus votre rente foncière, il est aussi utile de bien choisir le régime fiscal : tout savoir sur le LMNP !
La LMNP et la société civile immobilière
En principe, la location meublée d’une habitation constitue une opération commerciale. Si le détenant d’un tel bien est une société immobilière, celle-ci est alors soumise à l’impôt sur les sociétés, dans la mesure où cet acte commercial ne lui permet pas d’avoir une transparence fiscale. Ce principe s’applique si l’activité de location meublée est régulièrement pratiquée même à titre accessoire.
Cependant, les exceptions suivantes sont possibles : lorsque le montant hors taxes des revenus de nature commerciale de la SCI ne dépasse pas 10 % du montant de ses revenus totaux hors taxes, et lorsque la location en meublé ne constitue pas une activité habituelle de la société. Dans l’un de ces deux cas, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés.
Compte tenu de tout ce qui précède, le statut location meublée non professionnelle (LMNP) n’est pas compatible avec la SCI. Comme nous l’avons évoqué plus haut, ce statut est de nature commerciale, alors que la société civile immobilière réalise une activité civile. Il est cependant possible de réaliser une telle opération, à condition que l’une des exceptions ci-dessus soit respectée. Si tel est le cas, la SCI est soumise à l’impôt sur les revenus.
Micro BIC ou réel BIC : quel régime d’impôt choisir en LMNP ?
D’une manière générale, le loueur meublé non professionnel est de plein droit soumis au régime micro BIC. Alors, son revenu annuel brut bénéficie d’un abattement fiscal de 50 % si la location en meublé se fait d’une manière habituelle, ou d’un abattement de 71 % pour la location saisonnière d’une chambre d’hôte ou d’un meublé de tourisme classé.
Le régime réel BIC, quant à lui, s’applique d’une manière obligatoire dans le cas où le loyer brut annuel, dans le cadre de la LMNP, excède le plafond de chiffres d’affaires de la micro entreprise : 70 000 € s’il s’agit des locations meublées habituelles, ou 170 000 € pour les locations de chambres d’hôte ou de meublés de tourisme classé.
Dans le cadre du régime réel, la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire pour permettre l’évaluation des rendements fonciers imposables. Si vous hésitez de choisir entre ces deux mécanismes fiscaux, nous vous conseillons de comparer le total des dépenses déductibles des rentes locatives et l’abattement forfaitaire accordé par le régime micro. Privilégiez le régime réel si le montant de ces dépenses est plus élevé.
FAQ
Dans ce cas précis, la valeur prise en compte est la valeur de l’achat. Vous avez la possibilité de majorer cette valeur d’achat des frais (frais d’agence et frais de notaire) et les amortir au même titre que le bien immobilier. Ou alors, vous gardez cette valeur d’acquisition, et vous rajoutez les frais dans la partie des charges de votre activité immobilière.
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