- Les plus values réalisées lors de la cession de biens immobiliers par une SCI (société civile immobilière) sont soumises à l’impôt sur le revenu (à 19%) et aux prélèvements sociaux (à 17,2%).
- La plus-value est la différence entre le prix de vente des biens immobiliers, et leur prix d’acquisition.
- Si les biens immobiliers acquis par une SCI sont utilisés comme résidence principale, il est possible de bénéficier d’une exonération totale.
- Le régime d’imposition varie en fonction du bien détenu par la SCI : IS ou IR, loué aux associés à titre gratuit ou non.
Investir dans une résidence principale est aujourd’hui considéré comme un bon placement, bien meilleur que l’assurance vie. En effet, en plus des revenus fonciers importants, il est aussi possible de bénéficier d’une réduction fiscale importante sur son impôt sur le revenu. Pour en savoir plus, consultez notre article : quel est le montant de l’impôt fortune immobilière à payer ?
La plus-value immobilière lors de la vente d’un immeuble en SCI
La cession de biens immobiliers par une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les revenus est inscrite sous le régime des plus-values des particuliers. Les plus values réalisées sont donc soumises à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux à un taux de 36,2% (19% pour l’un et 17,2% pour l’autre).
Rappelons que cette plus-value est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. Dans le cas d’une SCI, le cédant est la SCI, et le prix d’acquisition nécessaire pour déterminer la plus value brute est le prix que la SCI a payé.
Il faut noter, par ailleurs, qu’une exonération totale est applicable pour la cession d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble par une SCI, lorsqu’un associé l’occupe comme logement principal. Cependant, le régime varie selon le fait que le bien soit détenu en SCI, à l’IS ou encore à l’IR et loué aux associés à titre gratuit ou non.
Toutefois, notez bien que tous les possesseurs d’un logement principal, c’est-à-dire des biens immobiliers, sont soumis à d’autres impôts, notamment celui sur la fortune. Pour en savoir plus, consultez également notre article : qu’est ce que l’ISF ?
Imposition pour la cession en démembrement et résidence secondaire
Juridiquement parlant, le droit de propriété est décomposé entre l’usufruit et la nue propriété. L’assiette fiscale variera ainsi selon la situation, si par exemple la cession se fait pendant le démembrement, ou si la cession se fait en pleine propriété ou encore en cas de cession de la nue-propriété en tant que plein propriétaire.
Les valeurs d’acquisition et de cession varieront également selon les situations. Pour la vente d’une résidence secondaire, une exonération est possible sous certaines conditions. Pour cela, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre ans qui ont précédés la vente.
Il doit également utiliser le prix de vente pour l’acquisition de son logement principal dans les deux ans suivant la cession. Une personne retraitée ou invalide ayant un revenu fiscal de référence en dessous d’un certain seuil peut également être exonérée, même s’il ne cède pas son habitation principale.
Exonération de la plus-value immobilière en SCI
Que cela soit en nom propre ou en SCI, si le bien est mis gratuitement à disposition des associés, ils sont exonérés d’impôt sur la plus value réalisée lors de la vente de la résidence principale. Il y a également exonération si le prix du bien est inférieur ou égal à 15 000 euros.
Une autre condition d’exonération est également observée si le bien est détenu depuis plus de 30 ans. Il est également nécessaire de rappeler que l’exonération totale pour l’impôt sur le revenu se fait au bout de 22 ans, et celle des prélèvements sociaux se fait au bout de 30 ans.
Il faut aussi retenir que depuis le 1er janvier 2013, une taxe supplémentaire est appliquée pour les plus-values de plus de 50 000 euros. Le calcul de la plus value imposable est donc nécessaire s’il n’y a pas exonération. Il est toujours nécessaire de connaitre l’imposition de ses revenus et placements. Sachez par ailleurs que les revenus de vos placements en assurance vie ne sont pas imposables tant que vous ne réalisez pas de retrait.
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La SCI ou société civile immobilière regroupe, au minimum, 2 personnes/associés. C’est avant tout un outil juridique. Le pouvoir et la propriété sont parfaitement dissociés dans une SCI.
La création d’une SCI est très simple. Elle ne requiert pas un capital social minimum. Il vous faut simplement suivre les étapes suivantes :