- La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et d’acquisition d’un bien immobilier.
- L’activité de location meublée est soumise au régime du BIC ou bénéfices industriels commerciaux, et non pas des revenus fonciers.
- Un abattement est donc accessible à tous les investisseurs.
- Quand ils décident de vendre leur bien locatif, ils peuvent également bénéficier d’une exonération au titre de la plus-value réalisée.
Tout investisseur peut bénéficier d’une exonération totale sur ses values immobilières. Il faut juste respecter plusieurs conditions. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : comment défiscaliser une plus-value immobilière ?
Rappel sur la LMNP
En matière de fiscalité, l’activité de location meublée est soumise au régime des Bénéfices Industriels Commerciaux ou BIC et non des revenus fonciers comme pour la location vide. Le propriétaire-bailleur est donc assimilé à un entrepreneur.
Par ailleurs, un loueur bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel ou statut LMNP si le total de ses revenus locatifs est inférieur à 23 000 euros par an et si ces revenus ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Pour le régime d’imposition, le loueur en meublé est soumis au régime des micro-entreprises si son chiffre d’affaire annuel n’excède pas les plafonds micro-entreprises. Dans ce sens, il bénéficie d’un abattement forfaitaire et est soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus.
D’autre part, le loueur en meublé peut également choisir le régime réel d’imposition au-delà du plafond de CA.
Imposition des plus-values en location meublée
Selon la nature de la location meublée, les plus values réalisées lors de la vente sont soumise au régime des plus values privées pour le statut LMNP et au régime des plus values professionnelles pour le statut LMP.
L’imposition des plus values dépendra donc du statut du loueur. La plus value obtenue pour la cession d’un investissement LMNP bénéficie d’un abattement, et est taxable à l’impôt sur le revenu à un taux de 19% et aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2% depuis le 1er janvier 2018.
Il faut par ailleurs noter que la location d’une ou plusieurs pièces de son habitation principale ouvre droit à une exonération totale si le loyer est fixé dans des limites raisonnables.
Exonération de la plus-value immobilière cédée en LMNP
Comme nous l’avons mentionné, la plus-value réalisée par les loueurs LMNP est soumise au régime de la plus value pour le bien immobilier des particuliers. La plus value imposable est par ailleurs obtenue après la détermination de la plus plus-value brute.
Cette dernière est donnée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Elle est réduite d’abattements par paliers, c’est-à-dire que les abattements sont différents selon l’année de détention du bien.
En tenant compte de ces abattements, l’exonération d’impôt de la plus-value en LMNP est obtenue après 22 ans de détention du bien immobilier, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Par ailleurs, les plus-values qui sont supérieurs à 50 000 euros sont soumises à une surtaxe déterminée selon un barème progressif allant de 2 à 6%. Étant soumis aux plus-values des biens immobiliers, les cas d’exonération en LMNP concernent principalement l’exonération en cas de la cession d’une habitation principale.
Néanmoins, la vente d’une résidence secondaire ou d’une résidence locative peut être exonérée si le cédant prévoit l’acquisition ou la construction de sa résidence principale par le fruit de la vente. Par contre, pour pouvoir en bénéficier, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de son habitation principale depuis au moins les quatre années qui précèdent la vente.
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Il y a déjà une méthode de calcul de la plus-value immobilière réalisée en fonction du régime d’imposition. Mais vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour avoir une idée du montant que vous pouvez réaliser. Sinon, il est aussi recommandé de faire appel à un fiscaliste professionnel pour vous aider dans la détermination de ce montant de votre plus-value immobilière.