- La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition lorsque que vous cédez votre bien immobilier.
- La plus-value détermine la plus-value imposable pour l’investisseur.
- La plus-value peut bénéficier d’une exonération totale ou d’une exonération partielle en fonction du type de régime d’imposition.
Investir dans votre résidence principale vous soumet systématiquement à l’impôt sur les revenus. L’administration fiscale déterminera alors votre revenu fiscal afin de calculer l’impôt que vous devez. Pour en savoir plus, consultez notre article : comment payer les impôts locaux en plusieurs fois ?
Généralités sur la plus-value immobilière
Lorsque vous cédez votre bien immobilier, vous le vendez à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acquis. La plus-value immobilière désigne donc la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
En d’autres termes, la plus value réalisée est le gain réalisé lors de la cession. La plus-value peut atteindre ainsi des sommes exorbitantes, c’est pourquoi elle est soumise à certaines corrections pour pouvoir déterminer la plus value imposable.
Par ailleurs, nous allons voir qu’il peut y avoir une exonération totale de la plus-value immobilière dans certains cas, comme pour la cession d’une résidence principale. Mais la plupart du temps, elle est taxée. Vous devez ainsi savoir comment calculer votre plus-value imposable si vous ne bénéficiez pas d’exonération.
Il existe notamment plusieurs types d’impôts pour vos habitations. Ceux affectés à votre résidence secondaire seront différents de ceux pour l’habitation principale. Pour en savoir plus, consultez également notre article : qu’est ce que la taxe d’habitation ?
Calculer la plus-value imposable
Tout investissement locatif requiert la compréhension des termes et enjeux lors de la vente d’un bien immobilier. Pour obtenir la plus-value imposable, il faut d’abord déterminer la plus-value brute qui subira l’abattement selon l’année de détention.
C’est sur la base de ce montant que l’impôt à payer sera calculé. La plus-value brute est ainsi la différence entre le prix de vente corrigé (celui mentionné dans l’acte définitif de vente) et le prix d’acquisition corrigé (celui dans l’acte définitif de vente).
La plus-value nette s’obtient ensuite après l’application des abattements, abattements qui varient selon l’année de détention du bien. Les grilles d’abattement sont les mêmes pour tout type de bien, immeuble bâti ou terrain à bâtir.
Néanmoins, l’abattement appliqué est différent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Il existe par ailleurs un abattement exceptionnel pour les plus values réalisées pour la vente de certains immeubles bâtis. Nous rappelons également que la plus-value de la vente d’une résidence principale est exonérée.
Imposition et exonération de la plus-value immobilière
S’il n’y pas exonération, les plus-values provenant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits qui s’y rapportent (résidence secondaire, bien immobilier en location, etc.), sont soumises aux taxes à hauteur de 36,2%. L’imposition des plus-values immobilière se fait donc à travers l’impôt sur les revenus (19%) et les prélèvements sociaux (17,2%).
Une surtaxe est appliquée depuis le 1er janvier 2013 pour les plus-values taxables à l’impôt sur le revenu excédant les 50 000 euros. Par ailleurs, il existe plusieurs motifs d’exonération de la plus-value. C’est le cas par exemple si le bien à céder constitue le logement principal du vendeur, si la vente est réalisée par un non-résident, ou encore si le bien est vendu à prix ne dépassant pas 15 000 euros, ou encore si le vendeur est retraité ou est titulaire de la carte d’invalidité et si son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 603 euros, entre autres.
Pour avoir une exonération lors de la cession d’une résidence secondaire, le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années qui ont précédées la vente. Il est, d’autre part, possible de passer un contrat d’assurance vie lors de la vente de parts SCPI pour en limiter l’imposition.
FAQ
Dans le cadre d’une exonération d’une plus-value, la résidence principale est, en effet, très avantagée. Lors d’une vente, quelle que soit la nature du bien (maison, appartement, chalet…), si le logement vendu est une résidence principale, il sera exonéré de tout impôt au titre des plus-values.
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