Estimation impôt plus-value immobilière

La value brute immobilière est l’écart du montant entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition.
Le prix de cession correspond au prix de vente, lequel est majoré des charges et des indemnités que l’acquéreur a payées. Celles-ci sont normalement inscrites dans l’acte notarié. C’est aussi un prix minoré des charges supportés au moment de la cession.
Le prix d’acquisition est le prix auquel le vendeur a acheté le bien. Ce montant est, quant à lui, majoré des frais d’acquisition (comme les frais de notaire, la TVA acquittée au moment de l’achat, le droit d’enregistrement) et les charges ainsi que les indemnités payées au moment de l’acquisition. Cette majoration peut être forfaitaire à 7,5% sur le prix d’achat en cas d’absence de justificatifs.
La plus value nette est obtenue par le calcul des deux plus values nettes : celle qui est soumise à l’impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus value nette imposée au titre des prélèvements sociaux (taxe de 15.5%). Pour les obtenir, il faut déduire l’abattement pour durée de détention du montant de la plus value réalisée brute.
Le montant de l’impôt est en fonction du montant de cette plus value immobilière imposable.

Pour un investissement immobilier, vous avez la possibilité de bénéficier d’un abattement exceptionnel de votre value imposable ou de la value réalisée. C’est-à-dire que vous avez toutes les chances de réduire considérablement votre impôt sur les revenus. Pour savoir comment faire, consultez notre article : tout sur la plus value d’un patrimoine immobilier !

Guide de la
Loi pinel
investir dans l’immobilier
Télécharger

L’estimation de la plus value brute

On entend d’abord par plus values brutes immobilières l’écart de montant entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition. Le prix de cession correspond au prix de vente, majoré des charges et indemnités payées par l’acquéreur et inscrites dans l’acte notarié. Ce prix est également minoré par les charges supportés au moment de la cession (par exemple : frais relatifs aux diagnostics obligatoires), et par le montant de la TVA payée. Ces minorations doivent être justifiées.

Par ailleurs, il faut entendre par prix d’acquisition le prix auquel le vendeur avait acheté le bien. Ce montant est majoré des frais d’acquisition (TVA acquittée au moment de l’achat ou droit d’enregistrement, frais de notaire, etc.), et des charges et indemnités payées au propriétaire au moment de l’acquisition.

En cas d’inexistence de justificatif, le vendeur peut fixer une majoration forfaitaire de 7.5% du prix d’achat. Par ailleurs, si l’immeuble est acquis dans le cadre d’une donation ou d’une succession, la valeur vénale inscrite dans l’acte sera majoré par ces frais d’acquisition. A part cela, le prix d’acquisition est également majoré par les dépenses effectuées dans le cadre des travaux et par les frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportées.

Grâce à un investissement locatif bien préparé et réussi, votre impôt sur les revenus sera considérablement réduit. Pour connaître tous les dispositifs de défiscalisation mis à votre disposition, consultez également notre article : tout sur la défiscalisation !

L’estimation de la plus value nette

Cela se fait par le calcul des deux plus values nettes : celle qui est soumise à l’impôt sur les revenus (taxe de 19%) et la plus value nette imposée au titre des prélèvements sociaux (taxe de 15.5%). Pour les obtenir, il faut déduire l’abattement pour la durée de détention du montant des plus values réalisées brutes.

Le montant de l’impôt est en fonction du montant de cette plus-value dans l’immobilier imposable. Pour la plus value imposable au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement pour la durée de détention s’établit comme suit : 4% pour la 22e année révolue de détention et 6% pour chaque année de possession au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e.

Pour celle soumise aux prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’applique de la manière suivante : 1.65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e, 1.60 pour la 22e année de possession et 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

En outre, sous certaines conditions, un abattement exceptionnel de 25% s’applique sur le montant de chacune des plus values nettes issues des ventes d’immeubles bâtis réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Reçevez le
Guide offert
et votre simulation

L’estimation du montant de l’impôt

Une taxe de 34.5% s’applique sur les plus values réalisées sur les cessions de biens immobiliers. Les terrains à bâtir et les droits s’y rapportant en sont exclus (résidence secondaire, parking, locaux commerciaux, etc.).

En effet, le taux de l’impôt sur le revenu est 19% et celui des prélèvements sociaux est 15.5% (contre 13.5% avant le 1er juillet 2012). Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2013, le vendeur doit payer une surtaxe allant de 2% à 6% si le montant de la plus value à l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu excède 50 000€.

Enfin, l’exonération totale des plus values immobilières est possible dans certains cas (par exemple : lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans, ou lorsque le bien cédé est la résidence principale du vendeur, etc.).

FAQ

Depuis le 1er janvier 2016, de nouveaux formulaires sont à utiliser pour la déclaration des plus-values immobilières. Selon chaque situation du contribuable, 6 formulaires sont disponibles :

  • Le formulaire n°2048-IMM-SD (cerfa n°12359*13) : pour les cessions à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers autres que les terrains à bâtir.
  • Le formulaire n°2048-TAB-SD (cerfa 14968*03) : pour les ventes de terrains à bâtir et les taxes dues sur les cessions de terrains nus devenus constructibles.
  • Le formulaire n°2048-M-SD (Cerfa n°12358*10) : pour les cessions à titre onéreux de biens meublés ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Nos autres articles sur le sujet vous intéresseront certainement :