- Le taux d’endettement est utilisé pour connaître le montant du crédit immobilier demandé par un emprunteur, ou même un crédit à la consommation.
- Le taux d’endettement correspond au pourcentage des charges stables et récurrentes par rapport aux revenus stables et récurrents de l’emprunteur.
- Pour évaluer la capacité d’emprunt d’une personne, il faut compter les revenus stables et les sources de revenus sures, ce qui implique : les salaires nets et tous les bénéfices industriels, commerciaux et agricole, les pensions alimentaires, les rentes viagères, les allocations familiales, les revenus locatifs et les revenus fonciers.
Investir dans l’immobilier permet de profiter de revenus locatifs importants. Que vous disposiez déjà d’un fonds propre ou que vous ayez recours à un crédit immobilier pour financer votre projet, soyez assurés que le rendement locatif sera exceptionnel. Néanmoins, si vous optez pour le prêt immobilier, il sera toujours mieux de choisir le taux de dettes le moins élevé. Pour en savoir à plus à ce sujet, consultez notre article : comment faire le calcul du taux d’endettement avec des revenus fonciers ?
La capacité d’endettement
C’est le montant total à emprunter lors d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation.
Le taux d’endettement est le pourcentage de vos charges stables et récurrentes par rapport à vos revenus stables et récurrents.
Sont comptabilisés pour l’évaluation de la capacité d’emprunt les revenus mensuels stables et les sources de revenus sures. Les salaires nets et tous les bénéfices industriels, commerciaux et agricoles sont les premiers de la liste. La pension de retraite et la pension alimentaire rentrent aussi dans le calcul ainsi que les rentes viagères. Les allocations familiales diverses et au moins perçues pendant la durée du crédit sont aussi prises en compte. De même, les revenus locatifs et revenus fonciers ou les placements financiers peuvent influencer la capacité d’emprunt.
En revanche, les revenus ponctuels et incertains ne peuvent être comptabilisés. C’est le cas des primes sur salaire ou des dividendes d’actions. En effet, l’assurance emprunteur doit toujours être garantie.
Voyez par vous-même à quel point l’investissement locatif est rapporteur. Pour savoir comment optimiser vos revenus fonciers, consultez également notre article : comment réussir son investissement locatif ?
Le taux d’endettement
Le taux définit les capacités de remboursement. Le maximum légal est fixé à 33% mais les banques ou les institutions financières peuvent le varier en fonction du profil du candidat. Mais il est rare qu’elles dépassent ce seuil légal.
Lors du calcul du taux d’endettement, il faut appliquer les charges mensuelles. Ce sont généralement les crédits en cours et les mensualités s’y rapportant, les pensions alimentaires et les rentes à verser et les loyers à payer. D’autres factures peuvent également être prises en compte.
Pour les crédits, s’il reste plus de 6 mois à payer, ils sont comptés comme des crédits. Si la durée du contrat ne dépasse plus les 6 mois, on ne parle plus de crédit. Dans le cas d’une cumulation de crédits, le crédité peut demander un rachat de crédits. Ainsi, le taux dépend également de l’endettement actuel du crédité. Le rachat de crédits permet de regrouper les crédits en cours pour ne plus payer qu’une seule mensualité.
En fait, la banque calculera toujours le taux dans le cas le plus extrême possible. Pour l’augmenter, il faut réduire ses charges au maximum ou attendre que des crédits aient atteint leurs échéances. C’est même conseillé pour pouvoir se constituer un reste à vivre suffisant et ne pas être dans le besoin.
Le calcul
Le calcul du taux d’endettement consiste à soustraire les charges aux revenus stables. Il faut multiplier les charges par 100 et diviser le résultat par les revenus stables. C’est ainsi que votre banquier fait le calcul dans toutes les opérations de crédit immobilier ou de crédits à la consommation.
Le loyer compte ainsi dans le calcul du taux d’endettement parce qu’il fait partie des revenus stables pour un investisseur dans le domaine de l’investissement locatif. Si le propriétaire n’habite pas une maison louée, le loyer compte pour une charge. Il rentre dans les charges pour un locataire s’il loue son habitation principale ou tout autre bien.
Attention : le loyer n’est pas compté dans les charges s’il concerne l’acquisition de sa résidence principale.
FAQ
Oui, dans certains cas, le taux d’endettement peut dépasser le seuil des 33% pour obtenir un crédit, immobilier ou à la consommation. En fait, le principe est simple : si l’emprunteur justifie une rentrée d’argent importante, alors il pourra bénéficier d’un montant de crédit plus élevé. Toutefois, cela passe systématiquement par une étude approfondie de la situation personnelle de l’emprunteur : capacité d’emprunt, reste à vivre, etc.
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- Tout comprendre du système d’endettement par rapport au montant de vos revenus mensuels dans le cas d’un prêt immobilier : quelles sont les charges prises en compte pour le taux d’endettement ?
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