- L’investissement locatif est régi par un contrat, le bail.
- Les loyers, considérés comme les revenus fonciers, doivent être déclarés à l’administration fiscale. Ils doivent être déduits des charges de gestion, d’amélioration, des taxes et des impôts.
- Le loueur est tenu de déclarer son bien, même s’il est impayé de loyers.
- S’il veut contester, il doit prouver, par des documents clairs, qu’il n’a pas été payé.
- Pour mieux exprimer l’existence de ces loyers impayés, vous pouvez vous reporter à votre déficit foncier.
Le principe régisseurs des loyers
Le bail est un contrat. En principe, les parties signataires sont tenues de s’y référer et de respecter tous les termes convenus. De la même manière qu’un propriétaire qui loue son bien est tenu de déclarer ses rentes foncières au fisc pendant la période prévue… et avec les détails.
Les loyers, après soustraction des charges de gestion, d’amélioration, des taxes et impôts incombant au propriétaire, doivent être déclarés. En fonction du régime d’imposition, le formulaire de déclaration et le mode de déclaration sont différents. Dans le régime micro-foncier, il faut simplement remplir la déclaration 2042 et y inscrire l’abattement forfaitaire. Dans le régime réel, tous les frais et dépenses réels doivent être bien détaillés dans la déclaration 2044. Dans les régimes LMP (Location en Meublé Professionnelle) et LMNP (Location en Meublé Non Professionnelle) pour la location meublée, le système BIC s’applique.
Notez qu’il arrive que le locataire ne paie pas ses loyers même si la résiliation du bail n’a pas eu lieu. Pourtant, le loueur doit déclarer son bien même s’il est impayé de loyers.
Les rentes foncières issues de la location d’une résidence principale sont à déclarer auprès de l’administration fiscale. Il existe pourtant des dispositifs fiscaux qui vous permettent d’alléger les impôts sur les revenus que vous devez. Il y a par exemple la loi Borloo. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : tout sur la loi Borloo !
Le cas particulier des loyers non-payés
Le fisc calcule et vérifie la pertinence de la déclaration d’impôts de chaque contribuable. Comme vous devriez tout reporter dedans, il saura que certains chiffres ne collent pas surtout lorsque le paiement fait défaut.
En théorie, aucune taxe n’est due sur des loyers non encore encaissés mais justes fictifs. Mais le fisc a tendance à recevoir tellement de fausses déclarations qu’il scrute les déclarations une à une et les chiffres un à un. Le problème ne réside pas dans les loyers payés ou non, mais dans la pertinence et la véracité du rapport.
Il faut apporter la preuve du non paiement, des mails ou des courriers ou encore des copies de procédures judiciaires en cours auprès du tribunal d’instance. Vous pourrez aussi apporter des pièces attestant d’une procédure d’expulsion ou d’une mise en demeure, ou encore d’une sommation de payer par voie d’huissier. Bref, il faut simplement apporter la preuve concrète qu’il y a eu ou non expulsion du locataire.
Il faut noter qu’un non paiement de loyer entraîne l’application de la clause résolutoire du contrat, même s’il s’agit de la résidence principale des locataires. Le contrat n’ayant pas été respecté, la partie lésée a le droit de demander réparation. Ainsi, un commandement à payer signifié par huissier suffit à prouver votre bonne foi.
Cela vous évitera les situations de complaisance et vous permettra de ne pas rapporter des sommes fictives et des mois impayés de loyers. Le soupçon et le doute sur votre mauvaise foi seront ainsi levés.
Ce qu’il faut déclarer
Outre les loyers perçus, il faut déclarer toutes les charges déductibles, à savoir les frais et dépenses de gestion, les taxes et les dépenses pour conservation et amélioration. Cela permet de déterminer les revenus fonciers réels.
Le déficit foncier doit également être rapporté pour pouvoir bénéficier d’un crédit d’impôt et des réductions. Les mois impayés de loyers seront plus explicites ainsi. Les charges non déductibles ne sont pas nécessaires sur la déclaration.
Les rentes foncières peuvent être soumises à un abattement en fonction du régime fiscal choisi pendant leur déclaration. Pour en comprendre le système, mais surtout les avantages, consultez également notre article : revenus fonciers : quelles sont les charges récupérables non récupérées ?
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Normalement, vous avez le droit d’expulser votre locataire qui ne paie pas son loyer. C’est, en effet, une violation de votre contrat de bail. Pourtant, il arrive que les circonstances dépassent la réalité sur papier. Pour solutionner ce problème, vous pouvez saisir la justice pour qu’elle tranche dans ce litige.