- Oui, pour la déclaration des revenus fonciers, il faut aussi déclarer les charges correspondantes aux revenus locatifs perçus.
- Cette déclaration permet de calculer l’impôt sur le revenu.
- De plus, cette déclaration est obligatoire.
- Les charges à déclarer diffèrent en fonction du régime d’imposition choisi lors de l’investissement locatif.
- Les charges déductibles sont : les dépenses d’acquisition, les de conservation, les frais de gestion.
- Les charges non déductibles sont les impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière), les charges locatives, les charges récupérables non récupérées.
Les montants à déclarer
Lors de la déclaration des revenus fonciers, il faut non seulement déclarer les revenus locatifs mais aussi les charges correspondantes. Cela permet de dégager l’impôt sur le revenu. En fait, c’est une obligation fiscale et son inobservation peut faire naître des sanctions.
Mais la notion de charges diffère selon le régime d’imposition choisi en matière d’investissement locatif. Dans le régime réel, les charges sont réellement déductibles du revenu foncier, à hauteur de leur coût réel et pour un seul foyer fiscal. Dans le régime micro-foncier, il suffit d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30% sur le revenu imposable et c’est tout.
Évidemment, des charges non déductibles existent, et il ne faut pas les déclarer. Ce serait inutile.
Pour comprendre comment faire votre déclaration de revenus, et aussi connaitre les méthodes de calcul de votre impôt sur les revenus, consultez notre article : tout connaître de mes impôts !
Les charges déductibles
Les dépenses occasionnées par le logement, son acquisition, sa conservation et son amélioration, sont des charges déductibles des revenus fonciers.
- Les dépenses d’acquisition :
Ce sont les frais de l’intermédiaire immobilier ou du notaire ou encore les intérêts d’emprunt nés d’un crédit immobilier. Ce sont donc les frais de financement. Il peut également s’agir des loyers encaissés ou encore des frais des travaux de rénovation ou les frais de dossier ou encore les cotisations d’assurance emprunteur.
- Les frais de conservation :
Il s’agit des assurances pour la mise en location du logement, ou des dépenses pour les travaux visant à conserver l’état du bien ou à rénover pour le remettre en état. C’est un critère essentiel dans l’adhésion à la loi Pinel pour les logements neufs vides destinés à servir de résidence principale car il faut refaire le bien à neuf. Pour le système fiscal Censi Bouvard en matière de location meublée, il faut acheter les équipements et les meubles.
- Les frais de gestion :
Ce sont les frais d’agence immobilière ayant servi d’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire, quittances de loyers, rémunération du concierge… Donc, tous les frais concernant le bien font partie des frais de gestion. Les dépenses pour la gestion quotidienne, comme pour le courrier ou les frais de communication, sont rassemblées et font l’objet d’une réduction de 20 euros par an.
Les autres dépenses d’amélioration, pour moderniser et apporter du confort, sont également retenues, comme l’installation d’un système de chauffage, d’un ascenseur et les réparations dans les parties communes.
Aux charges réelles, il convient d’ajouter le déficit foncier, la TVA, les frais et abattement divers dans la déclaration de revenus.
Les charges non déductibles
Seuls les loyers perçus font l’objet d’une déclaration de revenus fonciers en théorie. Dans la pratique, les loyers impayés doivent être pris en compte. Vous devriez apporter la preuve des non-paiements pour ne pas avoir à les déclarer.
Les charges locatives, même versées par le locataire, ne sont pas à déclarer car ils ne sont pas récupérables. De même pour les charges récupérables non récupérées.
Il y a également la taxe foncière, la taxe d’équipement et les charges de copropriété. Celles-ci ne sont pas rendues au locataire mais seront déduites des provisions pour l’année suivante. Tous les autres impôts dus par le locataire, comme la taxe d’habitation, sont non déductibles des rendements fonciers et ne peuvent être déclarés.
La déclaration des loyers que vous avez perçus doit être faite minutieusement, surtout si vous souscrivez à un crédit immobilier, ou que vous investissez sous un dispositif de défiscalisation immobilière. En effet, cela permet de bénéficier des avantages fiscaux proposés par l’Etat. Pour être sûr de faire ce qu’il faut, il est vivement recommandé de se faire assisté par un gestionnaire de patrimoine professionnel. Pour commencer à comprendre ce système, consultez également notre article : pourquoi déclarer ses revenus fonciers en micro foncier ?
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Il y a plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière qui vous aident à réduire vos impôts, et donc à optimiser vos revenus fonciers. Vous avez le choix entre le déficit foncier, la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, les statuts LMNP et LMP, etc. Pour vous aider à faire le bon choix, faites appel à un expert immobilier, ou utilisez un simulateur gratuit en ligne.