- Pour défiscaliser un revenu locatif, vous pouvez :
- Acquérir un immeuble qui sollicite une rénovation et louer le bien en location meublée ou à nue, à titre de résidence principale. Les coûts des travaux seront alors imputés des revenus locatifs.
- Acquérir un ancien immeuble avec la loi Malraux ou la loi Cosse et bénéficier d’une réduction d’impôt sur les dépenses de travaux de rénovation réalisés.
- Acquérir un logement neuf avec la loi Pinel et bénéficier aussi d’une réduction fiscale allant de 12 à 21%.
Disposez-vous d’une résidence principale ? Pourquoi ne pas la mettre location meublée et bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. En effet, plusieurs dispositifs sont mis à votre disposition pour réduire vos impôts. Pour en savoir plus, consultez notre article : investissement locatif et niche fiscale.
Méthode de défiscalisation par création de déficits
Il est possible de bénéficier d’une défiscalisation par l’acquisition d’un immeuble sollicitant une rénovation de grande ampleur comme les monuments historiques. Toutefois, le bien immobilier doit être mis en location meublée ou nue à usage de résidence principale pour prétendre à des avantages fiscaux. De ce fait, les coûts des travaux réalisés seront imputés sur les revenus fonciers.
Cependant, pour générer un déficit foncier, il est obligatoire que le montant des travaux exécutés soit supérieur à la somme des loyers perçus. Sur ce, le contribuable a la chance d’imputer le déficit à hauteur de 10 700 euros par an.
L’imputation du déficit foncier peut se faire soit sur le revenu foncier, soit sur le revenu global sous réserve de certaines conditions. Si le déficit dépasse le plafond approuvé, il est possible de rapporter l’écart sur le revenu foncier des 10 années suivantes. Pour ceux qui veulent s’affranchir des contraintes de la gestion immobilière, il est faisable d’investir sur des SCPI de déficit foncier, et ce avec le même principe.
L’acquisition d’un ancien immeuble sous certaines Lois
Il existe plusieurs Lois qui permettent de bénéficier d’une défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif. Le principe se résume par l’acquisition et la mise en location d’un ancien bien immobilier à une certaine durée après une séance remise en état.
Le dispositif de défiscalisation immobilière Malraux permet d’accéder à une réduction d’impôt sur le revenu en fonction des coûts de travaux exécutés. Celle-ci est destinée pour les immeubles anciens, situés dans des centres villes historiques. D’une manière générale, le taux de réduction d’impôt en loi Malraux est fixé à 30 % des dépenses dans les quartiers dégradés, tandis que le taux est de 22 % pour les biens situés en ZPPAUP.
Depuis le 1er février 2017, le dispositif Cosse dans l’ancien a été mise en place. Aussi appelé « Louer Abordable », ce mécanisme permet d’acquérir un abattement qui varie de 15 à 85 % sur les revenus locatifs. Le contribuable doit juste louer à vide l’immeuble et respecter des plafonds de loyers durant au moins 6 ans.
Défiscalisation d’un investissement locatif dans le neuf
Le dispositif Pinel est le plus connu en matière d’investissement immobilier dans le neuf. Il permet de soustraire une partie du prix de l’habitat immédiatement sur les impôts à condition de respecter les plafonds des loyers et des ressources locataires par zone éligible. L’investissement est limité à 300 000 euros par an avec un prix d’achat de 5 500 €/m². Le taux de réduction est basé sur la durée de mise en location du bien immobilier, à savoir :
- 12 % pour une durée de 6 ans
- 18 % pour une durée de 9 ans
- 21 % pour une durée de 12 ans
Il est à noter qu’il est possible de faire louer le logement à un ascendant ou descendant hors de votre foyer fiscal sans perdre la défiscalisation immobilière. Le dispositif Pinel est soumis à un plafonnement des niches fiscales, à hauteur de 10 000 euros par an. L’acquisition de l’immeuble neuf est plus rentable avec un crédit immobilier, du fait que les intérêts d’emprunt seront déductibles sur les revenus fonciers.
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Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont des outils impressionnants pour optimiser vos revenus locatifs. Avec la location meublée en Censi-Bouvar ou la loi Pinel, par exemple, vous disposez déjà d’une certaine garantie en ce qui concerne les potentiels locataires. Vous investissez pour le long terme, et vous êtes tenus par un bail commercial avec vos locataires. Vos investissements sont alors assurés.