Défiscaliser les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont déductibles des revenus. C’est l’un des avantages principaux de l’investissement dans l’immobilier. Toutefois, pour avoir du succès dans ce type d’investissement, il faut connaître certains aspects du secteur. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : déficit imputable sur les revenus fonciers et déficit imputable sur le revenu global : que retenir ?

La copropriété : qu’est-ce que c’est ?

La copropriété, dans sa définition la plus simple, se traduit par la propriété d’un seul bien immobilier par plusieurs copropriétaires. Le bien comprend une partie privative et une fraction de parties communes.

Selon la loi 65-557 mise en vigueur le 10 juillet 1965, la copropriété peut se distinguer en deux catégories :

• La copropriété volontaire ou fortuite, dans le cas où il n’y a pas de partage forcé.
• La copropriété forcée ou le type de copropriété dont aucun propriétaire ne peut demander le partage.

Logiquement, un bien privatif appartient à chaque propriétaire et les parties communes à tout le monde. Ainsi la gestion et l’entretien des parties communes (réparations, travaux d’entretiens, et leur financement) sont sous la responsabilité de tous les résidents.

L’investissement locatif en copropriété doit être régi par plusieurs règles, lesquelles sont contenues dans un document spécifique. Sans ces règles, on peut risquer des problèmes de gestion, et cela peut impacter sur les locataires, et donc sur les loyers perçus. En d’autres termes, cela risquait d’entraver la rentabilité de l’investissement. C’est pourquoi, dès que vous envisagez de réaliser un investissement immobilier, il est primordial de faire appel à un gestionnaire de patrimoine qualifié. Mais pour mieux comprendre ce domaine, commencez déjà par lire notre article : Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Les charges de copropriété : de quoi sont-elles composées ?

Les copropriétaires ont la charge de couvrir toutes les dépenses d’entretien, d’administration, d’amélioration ou de remplacement des équipements lors d’un investissement immobilier.

L’assemblée générale vote tous les ans les décisions concernant le budget prévisionnel préparé par le syndicat des colocataires. Ces charges sont évidemment déductibles de l’impôt sur le revenu.

Selon le code général des impôts, les charges déductibles des revenus à déclarer sont :

• Les assurances du bien,
• Les dépenses d’entretien et de réparation,
• Les frais de gestion, de garde et de procédure,
• Les provisions pour charges de copropriété,
• Les dépenses d’amélioration,
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires,
• Les intérêts d’emprunt,
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement,
• Les impôts et taxes.

Il en va de même pour les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement comme le traitement des bois contre les parasites, l’installation de sanitaires, d’une salle de bain, le nettoyage d’un immeuble, l’installation du chauffage central…

Défiscaliser les charges de copropriété

Les copropriétaires peuvent soustraire une partie des charges de copropriété, qu’ils ont supportées, des rentes foncières. De ce fait, les loyers étant imposables en tant que revenu foncier, chaque copropriétaire a l’obligation de déclarer annuellement leurs revenus locatifs.

Toutefois, à condition d’avoir choisi le régime d’impositions réel et renoncer au régime « micro-foncier », les copropriétaires peuvent retirer une partie des charges de copropriété en déclarant les loyers directement sur la déclaration de revenus.

Ainsi, ils peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% au titre des charges. Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire sont des dépenses susceptibles de créer un déficit foncier.

Pour réduire les charges de copropriété, lors d’un investissement locatif (location meublée en faveur du secteur touristique par exemple), le régime réel d’imposition devient obligatoire. Alors, il est possible de déduire les frais de notaire et les frais d’agences liés à l’acquisition du logement tout en bénéficiant du dispositif Censi-Bouvard.

A noter que la loi impose aux copropriétaires de souscrire une assurance pour la copropriété. Cette assurance a notamment pour objet de garantir les indemnités contre les incidents et les dommages à l’immeuble. D’autant plus qu’une assurance vie permet de transmettre un capital, tout en bénéficiant d’un régime fiscal favorable.

Nos autres articles peuvent également vous aider :

• Comprendre le système du calcul de l’abattement forfaitaire applicable sur les revenus locatifs : revenus fonciers : charges déductibles et honoraires ?
• Tout sur les charges déductibles des rentes foncières : revenus fonciers : quelles sont les charges de copropriété déductibles ?
• Tout sur les réductions sur l’impôt sur le revenu via l’immobilier, la location meublée et la location nue d’une résidence principale, revenus fonciers : que peut-on déduire des loyers perçus?