En résumé
- On peut défiscaliser dans l’immobilier ancien avec 3 dispositifs de défiscalisation immobilière :
- La loi Pinel : rénover des logements anciens pour qu’ils deviennent des neufs, puis les louer et bénéficier d’une réduction fiscale de 12 à 21% en fonction de la durée de l’engagement de location (entre 6 et 12 ans).
- La loi Borloo ou la loi Cosse : réaliser des travaux certifiés par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) sur des logements de catégorie « intermédiaire » ou « social ». Il faut que ces logements se trouvent dans les zones A, A bis, B1 et B2. Un amortissement fiscal de 30% (intermédiaire) et de 60% (social) est à la clé des investisseurs, en plus de la déduction des loyers sur les revenus (30% en loyer intermédiaire, 70% en loyer social et loyer très social, et de 85% dans l’intermédiation locative).
- La loi Malraux dans l’ancien : pour les biens immobiliers anciens situés dans la ZPPAUP (Zone de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager) ou les zones A, A bis, B1 ou B2. Ce dispositif fonctionne un peu comme la loi Pinel, sauf que l’on ne peut pas louer à des membres de la famille.
De nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière sont mis en place par l’Etat pour aider les investisseurs à rentabiliser leur investissement. Chacun de ces dispositifs propose des avantages différents, lesquels sont relatifs à la nature de l’investissement réalisé. Pour mieux comprendre ces variations au niveau des avantages, consultez notre article : comment fonctionne la loi Girardin immobilier ?
Le système Pinel ancien : fonctionnement, conditions et avantages
L’immobilier ancien est une vraie niche fiscale car il offre une défiscalisation immobilière intéressante, comme avec la loi Pinel. Elle remplace la loi Duflot et la loi Scellier. Plus utilisée dans le neuf, elle est aussi applicable dans l’ancien. Il suffit de réaliser des travaux de rénovation pour avoir des logements neufs.
En effet, le dispositif Pinel s’applique dans l’ancien si l’investisseur a prévu des travaux de rénovation complète dans un logement ou un local, puis de louer le bien. Il faut qu’il soit insalubre, qu’il nécessite des travaux de grande envergure, et qu’il soit certifié label énergétique HPE rénovation ou BBC rénovation pour être éligible.
Les réductions restent les mêmes qu’en dispositif Pinel classique après les travaux. Elles sont de 12% à 21% selon la durée du contrat de location (6, 9 ou 21 ans). Le plafond reste également à 300 000 euros.
Pour savoir comment diriger votre investissement immobilier avec la loi Pinel, et profiter des avantages fiscaux proposés, retrouvez d’autres informations utiles en consultant également notre article : Comment fonctionne la loi Girardin ?
La loi Borloo ou la loi Cosse : leurs atouts !
La loi Borloo ou la loi Cosse est un moyen de défiscalisation dédié à un investissement locatif dans l’ancien. Il se substitue au dispositif Besson et concerne spécifiquement la location de bien vide pour une durée de 6 à 9 ans, avec une prolongation de 3 ans. Il faut que les travaux aient été certifiés par l’Agence nationale de l’habitat et appartenir à la catégorie « intermédiaire » ou « social » pour percevoir les avantages fiscaux promis. Le bien doit également se trouver dans les zones A, A bis, B1 ou B2, comme c’est le cas en Pinel. Le plafonnement est fixé par décret.
Un amortissement fiscal de 30% est retenu sur les revenus fonciers si le bien est en intermédiaire. Il est de 60% pour un logement social. En plus, vous aurez une déduction de vos loyers sur les mêmes revenus. Le taux est de 30% en loyer intermédiaire, de 70% en loyer social et loyer très social, et de 85% dans l’intermédiation locative.
Toutefois, notez bien que ce dispositif Cosse ancien ne peut être cumulé avec un autre dispsositif de défiscalisation et n’est applicable que dans le régime micro-foncier.
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- Pourquoi investir dans les logements neufs et quels dispositifs de défiscalisation choisir : quel avantage pour l’investissement locatif dans l’ancien ?
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La loi Malraux dans l’ancien : principe et conditions !
La loi Malraux s’intéresse principalement aux biens immobiliers anciens situés dans la ZPPAUP (Zone de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager) ou les zones A, A bis, B1 ou B2. Et comme en Pinel, il faut les réhabiliter puis les mettre en location. La durée du contrat doit être de 6 ans au moins, et le logement doit servir de résidence principale. Le locataire ne peut pas être un membre de la famille.
L’avantage fiscal réside dans la déduction des frais et dépenses engagées dans la rénovation pour toute la durée des travaux ainsi que des charges déductibles. En cas de déficit foncier, le montant est déductible du revenu global pour au moins 10 ans, proportionnellement aux loyers perçus.
Pour les monuments historiques, le système de déduction du coût des travaux est également appliqué sur la totalité du revenu global.
Les résidences de services sont également des investissements immobiliers suivant les termes du dispositif Girardin. Ce dernier fait partie des dispositifs de défiscalisation dans la location meublée. L’investissement immobilier doit se pencher sur le tourisme ou le social, notamment des résidences de services destinées à la vente directe.
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Pour choisir le dispositif de défiscalisation immobilière adapté à sa situation, il faut prendre plusieurs paramètres en compte. Évidemment, il faut considérer les avantages fiscaux que chacun présente. Ensuite, il faut étudier les durées d’engagement que ces dispositifs imposent. Et enfin, il faut analyser leur rentabilité sur le long terme. Si vous avez du mal à faire votre choix, contactez un expert immobilier pour qu’il puisse vous expliquer les avantages et les inconvénients de chaque dispositif de défiscalisation immobilière en détail.