- Défiscaliser dans le neuf est un moyen rapide et facile de générer des profits.
- Pour en bénéficier, il faut acheter un bien neuf, ou en faire construire un, ou encore rénover un ancien et le remettre à neuf, puis le mettre en location.
- Cet investissement locatif ouvre droit à de nombreuses réductions fiscales, notamment les réductions sur l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune, etc.
- Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation pouvant permettre de réduire ses impôts sur les revenus fonciers : Censi-Bouvard, loi Malraux…, mais la loi Pinel est la plus adaptée pour un investissement dans le neuf.
- La défiscalisation Pinel offre une réduction fiscale de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
- Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, il faut respecter ses conditions d’éligibilité : zonage géographique (A, A bis et B1), plafond des loyers et des ressources des locataires, logements respectueux des réglementations thermiques…
Il est tout à fait possible d’optimiser ses revenus fonciers grâce à des dispositifs de défiscalisation immobilière. L’investissement immobilier en lui-même était rentable, mais avec ces dispositifs, les avantages sont encore plus importants. Pour en savoir plus, consultez notre article : pourquoi défiscaliser avec du locatif ?
Points à retenir sur la défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière dans le neuf est un moyen facile et rapide pour générer des profits. Le contribuable doit simplement acheter un bien totalement neuf, ou un bien ancien qu’il allait détruire pour en construire un nouveau, ou encore le faire rénover à neuf et le louer. Cet investissement locatif ouvre droit à diverses réductions d’impôts, comme l’impôt sur le revenu, et l’impôt sur la fortune immobilière. Beaucoup l’utilisent comme assurance vie.
Pour l’État français, c’est un moyen pour favoriser l’investissement et pour davantage promouvoir le domaine de l’immobilier. Les réglementations ont connu des révisions pas toujours évidentes, certes, mais l’avantage fiscal est certain.
Pour varier les possibilités, le gouvernement a prévu différentes réglementations. La loi Malraux touche principalement les logements anciens et les monuments historiques. La loi Pinel et e dispositif Censi-Bouvard s’adressent aux investisseurs dans le neuf.
Si vous souhaitez faire ce genre d’investissement, il faut donc en comprendre les conditions, et aussi les pièges. Le déficit foncier est, par exemple, un système à la fois positif et négatif en fonction de votre situation. Pour savoir à quoi vous en tenir, consultez également notre article : quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard ?
Les principaux dispositifs à votre disposition
- La loi Pinel
La loi Pinel concerne l’investissement immobilier neuf ou rénové à neuf. Le logement loué doit servir de résidence principale au locataire et être loué vide. En tout cas, les taux sont très intéressants : de l’ordre de 12%, de 18% et de 21% sur les revenus fonciers pour un bail respectivement de 6 ans, 9 ans et 12 ans. Dans les DOM-TOM, le taux de la loi Pinel est encore plus élevé, avec 23%, 29% ou 32% pour les mêmes durées de location.
- La loi Censi Bouvard
Elle permet de bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 11%, mais ne touche que les biens utilisés dans le cadre du tourisme, des études et des personnes dépendantes. En d’autres termes, cette loi ne s’applique sur les résidences de service. La durée de location est fixée à 9 ans.
- La Loi Girardin
Elle est la plus similaire au dispositif Pinel, mais les réductions sont calculées en fonction de la surface habitable. De plus, le bien doit être situé en Outremer. La durée de location est limitée à 5 ans.
- Statut LMNP et LMP
Les statuts de LMP (Loueur Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) concernent les résidences de services meublées. Ils permettent de réduire la TVA et d’avoir des abattements. Mais un plafond est fixé concernant le revenu annuel, lequel est fixé à 23 000 euros au plus. Il faut également que la gestion locative soit tenue par un tiers.
Les conditions à respecter pour un investissement immobilier dans le neuf
Les logements neufs apparaissent comme étant l’un des moyens les plus fructueux pour l’investissement locatif en ce moment. Tant mieux parce que ce type d’investissement est ouvert à tous. Les personnes célibataires, les couples et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont tous éligibles, à condition d’être un contribuable imposable sur le territoire français.
Le lieu d’établissement du bien et la durée de location sont aussi essentiels. Il est de même pour le plafonnement du loyer. Pour les revenus imposables, ils doivent aussi être issus d’un seul foyer fiscal. La question sur la gestion locative est également soulevée puisqu’il faut présenter un projet concret et réaliste, puis réalisable. En même temps, en cas de déficit foncier, des remboursements et des crédits d’impôts sont aussi prévus.
La loi Pinel, par exemple, qui vient en remplacement à la loi Duflot, est applicable depuis le 1er septembre 2014. Les récentes modifications, applicables depuis le 1er janvier 2018, indiquent que le logement doit se trouver les zones A, A bis, B1. Pour les nouvelles 4 années qui suivent, les zones B2 et C ne sont plus éligibles. Ce logement doit toujours être utilisé à titre de résidence principale du locataire.
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Deux choix s’offrent aux investisseurs quant à leur régime d’imposition : régime réel et régime micro-foncier. Le régime micro-foncier est forfaitaire. Les investisseurs peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% pour couvrir tous les frais liés à leur bien loué. Pour faire la déclaration de ses revenus fonciers dans le régime micro-foncier, il faut utiliser le formulaire n°2042.
Le régime réel convient mieux à tous ceux qui disposent de charges de propriété excédant 30%. Les formulaires à utiliser sont l’annexe n°2044 et 2044 spéciale. C’est le plus adapté pour les investisseurs Pinel puisqu’ils ne sont pas admis dans le régime micro-foncier.