- On désigne par déficit foncier, la différence entre la somme totale des loyers perçus et celle des charges financières. Si le résultat est négatif, on parle alors de déficit foncier.
- Le déficit foncier est imputé sur le revenu global du contribuable. Mais, il faut que ce déficit provienne d’immeubles directement détenus par un propriétaire ou une SCI non soumise à l’IS (impôt sur les sociétés).
- Le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers s’il provient des intérêts d’emprunt. Dans ce cas, il sera imputé sur ces revenus pour les 10 années suivantes.
Avant de profiter des conséquences d’une imputation du déficit sur la totalité de vos rendements fonciers, il faut déjà savoir comment le calculer. Pour savoir comment faire, trouvez tout ce qu’il vous faut dans notre article : calcul du déficit foncier imputable sur le revenu global
Imputation des déficits fonciers sur le revenu global : ce qu’il faut souvenir !
Une situation de déficit foncier est constatée lorsque les charges de propriété d’un bien immobilier excèdent les rendements fonciers qu’il génère. Sous certaines conditions, ce déficit est imputable sur l’ensemble des revenus globaux, pour une limite de 10 700 euros.
Pour en bénéficier, le propriétaire doit réaliser un engagement locatif jusqu’à la fin de la troisième année après l’imputation du déficit foncier. Si un surplus est créé, il sera imputé des revenus fonciers des dix années suivantes, tout comme la fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt.
Le déficit est ainsi imputé sur le revenu global du contribuable pour alléger l’impôt qu’il doit à l’administration fiscale. Pour qu’il y ait imputation sur le revenu global, le déficit doit provenir d’immeubles directement détenus par un propriétaire ou bien par une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Pour plus d’informations concernant le déficit et les rendements fonciers, consultez également notre article : tout sur le déficit foncier !
Quelles sont les charges déductibles retenues par l’administration fiscale ?
Il est important de connaître les charges déductibles des revenus pour déterminer le revenu net du contribuable-investisseur. Cela concerne, par exemple :
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- les dépenses de travaux (hormis celle de construction, reconstruction ou d’agrandissement),
- les primes d’assurance,
- la taxe foncière,
- les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition et l’amélioration du bien,
- les provisions pour dépenses de copropriété,
- les frais de gestion, de garde et de procédure,
- les indemnités d’éviction et les frais de relogement.
Par ailleurs, nous rappelons que les déficits fonciers issus des intérêts d’emprunt ainsi que le surplus par rapport au plafond de 10 700 euros sont exclusivement imputés sur les rendements fonciers des dix années suivantes. La liste complète des charges déductibles est donnée par le code général des impôts, dans ses articles 29 et 31.
Il est dans ce sens conseillé de toujours conserver les justificatifs des charges acquittées pour prévoir les vérifications de l’administration fiscale. A titre d’information, l’année fiscale à laquelle vous déduisez une charge doit être la même à laquelle elle a été payée. Vous pouvez également calculer votre déficit sur la base de vos revenus immobiliers bruts, de vos intérêts d’emprunt ainsi que de vos autres charges. Mais pour être sûr de bien calculer ce déficit, n’hésitez pas à faire appel à un fiscaliste qualifié.
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La cessation de la location dans les trois ans : comment çà se passe ?
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global doit concerner un bien mis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Cela implique que le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes soient reconstitués selon les normes applicables pour la non-imputation des déficits fonciers sur le revenu global.
Il est aujourd’hui considéré que lorsque l’immeuble n’est plus en location, le déficit foncier imputable sur le revenu global des années précédentes peut être imputé sur l’ensemble des rendements fonciers de l’année pendant laquelle le déficit est réalisé. Il viendra ainsi augmenter le déficit reportable de l’année concernée.
L’imputation du déficit sur le revenu est ainsi régit par plusieurs textes de réglementation qui définissent les conditions et les règles à respecter en matière de déficit foncier. Retenez toutefois que le déficit n’est possible que sous un régime réel d’imposition.
FAQ
Si vous louez un bien vide, vous êtes tenus de déclarer votre activité de location via le formulaire 2044. Il est important de déclarer case par case ce formulaire car cela a un impact considérable sur votre impôt. Attachez une grande importance sur la déclaration de votre déficit foncier. Si besoin, demandez à un expert de vous guider.
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