- Pour définir le déficit foncier, il faut se référer à un propriétaire d’une habitation qui se retrouve avec les charges de propriétés plus conséquentes que les loyers qu’il perçoit.
- Le déficit foncier permet de déduire la différence entre charge de propriété et revenus fonciers du revenu global du contribuable.
- Ce type de déficit est assignable sur les revenus globaux, avec une limite annuelle de 10 700 Euros et à condition que l’habitation soit mise en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année après l'imputation du déficit.
Tout investisseur dans l’immobilier a la possibilité d’optimiser ses revenus globaux. Toutefois, qui dit rente foncière, dit également impôt. De plus, question rentabilité, on peut être confronté à des bénéfices fonciers ou des déficits fonciers. Sachez toutefois qu’une situation de déficit n’est pas toujours une mauvaise chose. En effet, le déficit peut être imputable sur vos revenus et ainsi réduire vos impôts. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : revenus fonciers : déficit imputable sur revenu global ?
Déficit foncier : que faut-il comprendre ?
Pour définir le déficit foncier, appelé aussi « déficit catégoriel », il faut se référer à un propriétaire d’une habitation qui se retrouve avec les charges de propriétés plus conséquentes que les loyers qu’il perçoit.
Pour un investisseur dans les biens immobiliers à but locatif, le déficit lui permet de déduire la différence entre charge de propriété et revenus fonciers de son revenu global du contribuable.
Ce type de déficit est assignable sur les revenus globaux, avec une limite annuelle de 10 700 Euros et à condition que l’habitation soit mise en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année après l’imputation du déficit.
Les charges déductibles sont nombreuses, dont :
- Les charges non financières qui sont liées à l’exploitation du bien immobilier : travaux de réparation, charges d’entretien, taxe foncière, charge de copropriété, frais de primes d’assurance…
- Les charges financières qui impliquent les intérêts d’emprunts, lesquels ont permis l’acquisition du bien immobilier. Il s’agit évidemment des intérêts d’un crédit emprunt, des frais de travaux de réparation ou d’amélioration du bien (s’ils ont été inclus dans l’emprunt).
Pour mieux comprendre l’imputation sur le revenu de ce déficit, et informez-vous davantage en lisant également notre article : qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le calcul du déficit immobilier
Pour faire le calcul du déficit foncier imputable, il suffit de soustraire les charges financières de vos revenus globaux.
Cela implique que ce calcul vous permettra à la fois de :
- constituer un patrimoine immobilier en bon état tout en bénéficiant de l’économie des impôts.
- diminuer efficacement vos impôts
- déduire le montant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur vos revenus fonciers positifs sans plafond et sans limitation dans le temps.
Pour prendre un exemple, un investisseur immobilier qui reçoit 10 500 Euros de loyers annuels supporte des charges déductibles des revenus s’élevant à 8 500 Euros. Ce propriétaire a toujours une marge de 2 000 Euros. Ainsi, il ne peut pas profiter d’une fraction du déficit. Il n’aura donc pas droit à l’imputation des déficits fonciers.
Déficit foncier : imputable sur le revenu global
Ce déficit sur le revenu est imputable et soumis à quelques conditions, lesquelles sont accessibles au grand public sur le site de l’administration fiscale :
- Vous achetez un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux d’amélioration ou d’entretien et de réparation.
- Après l’achat, vous engagez des travaux de rénovation dans le bien immobilier acheté.
- Vous vous engagez à le louer non meublé pendant 3 ans au minimum après l’imputation d’un déficit sur vos revenus.
- Pour pouvoir avoir un déficit et profiter de son imputation sur votre revenu, vous devez (en tant que propriétaire du bien immobilier) être imposé pour vos rentes foncières sous le régime réel.
- Vous imputez le déficit sur vos rendements fonciers globaux à hauteur de 10 700 Euros / an.
- Vous réalisez des économies d’impôt en fonction de votre tranche d’imposition.
- Vous avez 10 ans à votre disposition pour reporter l’excédent du déficit et les intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers
- De ce fait, si vous voulez réduire votre impôt avec les déficits fonciers, il est judicieux de suivre les règles imposées. Il faut déduire la totalité des travaux que vous réalisez de la totalité de votre revenu foncier.
- Sans passer par le déficit, la fiscalité vous rattrapera dans votre investissement.
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Pour déclarer ses revenus locatifs en micro-foncier, vous n’avez qu’à calculer la somme de vos revenus pendant une année. Après avoir obtenu cette somme, le fisc se chargera de faire le calcul des revenus totaux imposables en prenant en compte l’abattement forfaitaire applicable.