Déficit imputable sur les revenus fonciers ou global

D’une manière générale, les déficits sur le revenu foncier sont déductibles des revenus imposables de la même catégorie
Si le montant de ces revenus n’est pas assez pour combler le déficit, alors le restant à imputer sera fait sur le revenu global du contribuable.
Un plafond de 10.700 euros est toutefois imposé.

Déficit foncier : définition et condition

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous vous devez de faire une déclaration des revenus fonciers au centre fiscal. Il faut donc comprendre que vos revenus locatifs sont imposables. Cependant, vous pouvez alléger le montant de l’impôt dû grâce au mécanisme d’imputation des déficits fonciers. Le déficit foncier a lieu si l’investissement n’a pas produit de bénéfice foncier.

En d’autres termes, c’est la valeur négative de la différence entre le montant annuel des loyers perçus et les frais, charges et taxes sur l’habitation. Il est aussi possible de subir ce résultat déficitaire dans d’autres cas de figure. C’est-à-dire si vous supportez des charges foncières alors que vous ne percevez pas de rentes foncières.

À ce stade, vous pouvez tirer avantage de la situation, à condition d’être imposable sur vos revenus fonciers selon le régime réel. Pour information, le régime forfaitaire ne peut générer, en aucun cas, un déficit foncier. Suite à ce phénomène, vous êtes tenus de mettre le bien en location classique sur une durée de 3 ans minimum.

Pour plus d’informations sur les revenus fonciers et le déficit, consultez notre article : tout sur le déficit foncier !

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Les charges imputables aux rentes foncières

Par définition, le déficit foncier est dû à la déduction de certaines charges sur les revenus locatifs d’un ménage. Les charges comprises pour l’imputation sur le revenu sont :

  • Les frais de réparation et d’entretien du bien, à condition qu’ils soient supportés par le propriétaire ;
  • La commission de gestion du bien, fixée à 20 € par local si le logement est géré par une unité autre que le propriétaire ;
  • Les honoraires des gardiens et concierges acquittés par le propriétaire ;
  • Les frais d’assurance du bien contre les risques de la location (loyers impayés, litiges avec les locataires, etc.) ;
  • Les dépenses à la charge du locataire, mais qui étaient supportées par le propriétaire, et lesquelles n’ont pas été  acquittées jusqu’au 31 décembre de l’année ;
  • Le budget prévisionnel de la copropriété à la charge du propriétaire hors provisions non déductibles ;
  • La taxe foncière portée du propriétaire et autre impôt à titre patrimonial,
  • Les intérêts d’emprunts bancaires pour motif conservation, acquisition, construction ou réhabilitation du bien.

Méthode d’imputation d’un déficit 

D’une manière générale, les déficits sur le revenu foncier sont déductibles des revenus imposables de la même catégorie. Si le montant de ceux-ci n’est pas assez pour combler le déficit, le reste peut s’imputer sur le revenu global du contribuable. Néanmoins, le montant imputable sur les revenus entre dans le plafond des niches fiscales, à hauteur de 10 700 € par an.

À noter que les intérêts d’un crédit immobilier, y compris le frais de dossier et assurance de prêt, ne peuvent pas entrer dans le calcul du revenu brut global. En effet, leur imputation est prévue uniquement dans le revenu foncier en situation déficitaire. Afin d’alléger l’imposition des revenus fonciers des années à suivre, le bailleur peut reporter le déficit sur les revenus fonciers des dix années. C’est ce qu’on appelle la « fraction du déficit foncier antérieur ».

Enfin, le montant d’imputation de déficit n’a aucune limite. Cela en va de même, qu’importe le nombre du bien immobilier qui en génère.

Pour mieux comprendre l’imputation des déficits fonciers sur vos revenus, consultez notre article : imputation du déficit foncier sur la plus-value

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FAQ

Avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, les contribuables bénéficient d’une imputation à 100% pour l’année 2018, et à 50% pour 2019, du déficit foncier.

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