- Le déficit foncier s’applique quand il y a un résultat négatif après le calcul des charges, des intérêts d’emprunts et des frais divers par rapport aux revenus perçus.
- On parle de bénéfice foncier lorsque ce résultat est positif. Ce revenu est alors imposable selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Le déficit foncier est imputable directement sur le revenu foncier car il est catégoriel. Il n’est pas possible de l’imputer sur d’autres revenus tant que le revenu foncier ne sera pas anéanti. C’est pour cela que le déficit foncier est imputable sur les 10 années suivantes s’il y a un restant à imputer, après la limite de 10.700 euros imposée par l’administration fiscale.
- Le déficit foncier est imputable sur le revenu global après 3 ans. Si les déficits fonciers des revenus globaux sont supérieurs au montant de ces revenus, il y a déficit global. Celui-ci sera imputable sur les revenus globaux pour les 6 années à venir et sera compté dans le calcul de l’impôt de l’investisseur.
En quoi consiste le déficit foncier ?
Dans le cadre d’un investissement locatif, une taxation est due aux rendements fonciers générés. Cependant, ce n’est pas le montant brut qui est imposable. Les dépenses engagées au titre de cette activité devront être déduites. Cela concerne particulièrement les charges relatives aux travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration du bien, les primes d’assurances, les intérêts d’emprunt et les frais divers.
En faisant le calcul, il peut y avoir deux sortes de résultats :
- Soit, un résultat positif qui constitue le bénéfice foncier, imposable selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- Soit, un résultat négatif, appelé déficit foncier
Néanmoins, il est possible de tirer profit de cette dernière situation. En effet, le déficit peut être avantageux sur le plan fiscal. Il permet tout d’abord d’alléger l’impôt sur le rendement foncier par imputation de ce déficit. Dans certains cas, notamment si la valeur déficitaire est importante, l’imputation sur l’ensemble des revenus bruts globaux est possible.
Pour comprendre l’impact du déficit sur vos revenus fonciers, consultez également notre article : tout sur le déficit foncier !
L’imputation du déficit sur le rendement foncier
Les règles qui régissent l’imputation des déficits fonciers sont assez complexes. Vous devez d’abord faire un long calcul pour déterminer le déficit et ensuite réduire le montant des revenus imposables.
Les déficits fonciers sont catégoriels, c’est-à-dire que leur imputation se fait principalement sur le revenu de même espèce, autrement les rentes foncières. En partant de ce principe, il est obligatoire de déduire le montant déficitaire des revenus locatifs imposables de l’année suivante.
Vous n’avez pas le droit de déduire le déficit sur les autres revenus tant que votre revenu foncier ne sera pas anéanti. À ce stade, le montant restant du déficit foncier sur le revenu peut être déduit du revenu global imposable, s’il est issu des frais, charges et taxes sur l’habitation.
Les intérêts bancaires quant à eux ainsi que le frais de dossier assimilé et frais d’assurances ne peuvent s’imputer que sur les revenus fonciers. Afin d’alléger vos impôts fonciers des dix années, optez pour la fraction du déficit.
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Le déficit imputable sur le revenu global
Selon la formalité précitée, il vous est possible de déduire le déficit excédant le montant de vos rendements fonciers imposables sur la totalité de vos revenus bruts. À ce titre, vous devez prendre conscience de la limite d’imputation sur le revenu annuel. Elle est fixée à 10 700 euros par foyer fiscal.
Aussi, l’imputation sur le revenu global du contribuable ne sera pas libérée avant 3 ans. C’est pourquoi vous êtes dans l’obligation de louer votre bien jusqu’à ce terme. Si cette condition n’est pas respectée, le fisc recalcule les revenus des années précédentes en éliminant le déficit appliqué. Quoi qu’il en soit, même si l’imputation sur le revenu global est remise en cause, l’imputation du déficit foncier catégoriel s’applique toujours.
Dans le cas où les déficits déductibles des revenus globaux seraient supérieurs au montant de ces revenus, vous faites face à un déficit global. Ce dernier sera imputable sur les revenus globaux que vous génériez durant les six années à suivre et entre dans le calcul de vos impôts.
Pour calculer les impôts affectés à vos revenus, consultez également notre article : calcul du déficit foncier imputable sur le revenu global
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Quel que soit le résultat de votre déficit foncier, il faut le reporter sur la déclaration 2042 au Cadre 4.