- On obtient le déficit foncier par la différence entre la totalité des loyers perçus et des charges pendant une année d’exercice.
- Le déficit foncier est un résultat négatif. Dans le cas contraire, on parlera alors de « bénéfice foncier ».
- Le déficit foncier est déductible du revenu foncier.
- Si le déficit foncier est négatif, après soustraction des charges d’exploitations et financières des revenus fonciers, alors il est imputable sur le revenu global.
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Le déficit s’obtient par la différence entre les montants des loyers perçus dans une année et les charges dont le montant est imputable sur les revenus fonciers. Le résultat de ce calcul doit impérativement être négatif, sinon on l’appellera un « bénéfice foncier ». Dans ce cas, au lieu de réduire votre impôt, vous serez obligé d’en payer plus au titre de ce bénéfice.
Les charges autorisées dans le calcul d’un investissement locatif sont les suivantes :
- Les charges de l’exploitation du bien immobilier, qui comprend les frais d’agences immobilières, les primes d’assurances, la taxe foncière et toutes les charges attachées à la location du bien.
- Les charges financières, c’est-à-dire l’intérêt d’emprunts pour l’acquisition, la conversation ou la rénovation du bien. Les frais associés aux intérêts aussi sont inclus.
- Les charges rattachées à la réparation et l’amélioration du bien ainsi que les travaux d’entretien effectué.
Durant une année fiscale, si la somme des charges déductibles dépasse le revenu brut foncier du propriétaire, l’écart est appelé « déficit immobilier ». Ce dernier est déductible du revenu foncier du bien en fonction de sa valeur.
Pour mieux comprendre le système du déficit, consultez notre article : tout sur le déficit foncier !
Mode de calcul des déficits fonciers
Pour pouvoir bénéficier d’une imputation de déficit, la propriétaire se doit de respecter certaines conditions. Premièrement, le choix du régime réel qui permet de déduire le montant réel de ses charges pour son imposition fiscale. Notez que le régime micro foncier ou micro BIC ne saurait pas aboutir à un déficit, du fait de l’abattement forfaitaire et non réel. La seconde concerne l’engagement de poursuivre la location du bien au moins pendant 3 ans.
Afin de savoir la valeur d’un déficit imputable, il est impératif de soustraire les charges d’exploitations et financières du bien des rendements fonciers. Après cette opération, le résultat peut être négatif ou positif. Dans le cas où le résultat est négatif, le déficit est alors imputable sur le revenu global, et se plafonne à une certaine hauteur selon l’éventualité qui se présente. Dans le cas où le résultat est positif, le déficit n’existe donc pas.
Imputation du déficit aux rendements fonciers
Si un propriétaire génère un déficit, ses revenus fonciers seront alors déduits de la valeur de ce dernier. Mais il est à noter qu’il existe 2 types de déficits. De ce fait, l’imputation de ces déficits se fait de différentes manières.
Tout d’abord, il y a le déficit issu des charges liées aux intérêts d’emprunt. Dans ce cas, l’imputation de ce déficit se fait uniquement sur le revenu foncier durant les 10 années suivantes.
Puis vient celui qui est produit par les charges des travaux réalisés dans le cadre de l’amélioration ou réparation du bien immobilier. L’imputation sur le revenu s’effectue sur les revenus globaux. Les montants déductibles des revenus sont limités à 10 700 euros et 15 300 euros si l’investissement a été fait selon la loi Périssol. Il est à noter que si le déficit dépasse le plafond prescrit, la différence est rapportée sur les rentes foncières suivantes.
Pour tout comprendre de l’imputation des déficits fonciers, consultez également notre article : revenus fonciers et déficit imputable sur le revenu global
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