Déficit foncier

Il y a déficit foncier lorsque les revenus bruts encaissés pendant une année ou loyer annuel sont inférieurs aux charges et travaux déductibles.
Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, il y a déficit foncier et l’excédent sera déduit les années suivantes, pendant 10 ans.
Si les charges ne dépassent pas le montant des revenus fonciers, on imputera alors les autres charges.
Ce déficit foncier peut être imputé sur les revenus globaux, et donc venir en diminution du revenu foncier imposable, dans la limite de 10 700 €.

Définition

Le déficit se définit comme un manque afin de compléter une quantité donnée de numéraire ou pour balancer un compte. Nous pouvons citer par exemple : le déficit budgétaire, le déficit temporaire, le déficit foncier… Sur le plan économique, le déficit définit un déséquilibre entre les recettes et les dépenses.

Ici, nous allons parler du déficit foncier.

Comme son nom l’indique, nous pouvons le trouver dans le domaine du foncier.

Dans quel cas se présente le déficit foncier ?

L’investissement immobilier est actuellement régit par la loi Pinel. Cette loi offre des avantages aux investisseurs comme la défiscalisation immobilière. Par contre il faut bien respecter les règles qui en découlent. Lorsque vous louez un bien immobilier, qu’il soit en location nue ou en location meublée, les loyers perçus sont considérés comme revenus imposables. En terme technique, on peut appeler ces revenus : revenus locatifs ou revenus fonciers. Ils sont à déclarer au niveau de l’administration fiscale.

Pour obtenir le revenu imposable, vous avez le choix entre deux régimes : le régime micro-foncier ou forfaitaire et le régime réel. Dans notre cas, il peut y avoir déficit foncier uniquement dans le régime réel.

A partir du régime réel, les revenus fonciers imposables sont obtenus en additionnant les loyers mensuels pour avoir le total annuel. A ce loyer annuel s’impute les charges déductibles en loi Pinel.

Il y a déficit foncier lorsque les revenus bruts encaissés pendant une année ou loyer annuel sont inférieurs aux charges et travaux déductibles.

Comme charges déductibles, on peut citer :

  • les charges liées à l’exploitation du bien immobilier : rémunérations d’agence immobilière ou de syndics, les primes d’assurance
  • les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance vie, assurance décès, invalidité…) des emprunts pour l’acquisition du bien
  • les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration

C’est surtout cette troisième catégorie qui permet de créer un déficit foncier, car le montant des travaux pris en compte n’est pas plafonné. Ces travaux ne doivent par contre pas être des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Comment calculer le déficit foncier ?

La Loi Malraux est la seule à permettre la déduction sur le revenu foncier, sans aucun plafond, la totalité des déficits fonciers engendrés par les travaux de restauration d’un bien immobilier.

D’abord, les règles à suivre sont :

  • Les intérêts sont imputables dans la limite des revenus bruts encaissés
  • Le bien doit être donné en location pendant au moins trois ans après l’année de dernière imputation du déficit foncier.
  • Le contribuable ne doit pas opter pour le régime du micro-foncier mais le régime réel.

Pour entrer dans les détails, voici comment calculer le déficit foncier :

Les charges liées aux prêts se déduisent en premier :

  • Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, il y a déficit foncier et l’excédent sera déduit les années suivantes, pendant 10 ans.
  • Si les charges ne dépassent pas le montant des revenus fonciers, on imputera alors les autres charges.

Ce déficit foncier peut être imputé sur les revenus globaux, et donc venir en diminution du revenu foncier imposable, dans la limite de 10 700 €.

Vous n’avez plus qu’à vous lancer dans l’investissement locatif !

FAQ

En loi Pinel, le contrat bail exige que :

  • la durée d’engagement soit de 6, 9, 12 ans ;
  • la location soit non meublée ;
  • le logement soit considéré comme résidence principale ;
  • le loyer soit fixé en fonction de la loi Pinel.