Déficit foncier

Il y a déficit foncier lorsque les revenus bruts encaissés pendant une année ou loyer annuel sont inférieurs aux charges et travaux déductibles.
Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, il y a déficit foncier et l’excédent sera déduit les années suivantes, pendant 10 ans.
Si les charges ne dépassent pas le montant des revenus fonciers, on imputera alors les autres charges.
Ce déficit foncier peut être imputé sur les revenus globaux, et donc venir en diminution du revenu foncier imposable, dans la limite de 10 700 €.

Quand vous percevez des revenus locatifs, issus de votre investissement immobilier, vous pouvez faire face à un déficit. Ce déficit foncier se caractérise donc par un manque financier dans vos rentes immobilières. Mais, ce n’est pas une mauvaise chose pour autant. En effet, en France, vous avez la possibilité de tirer avantage de vos déficits fonciers.

Comprendre rapidement le déficit foncier

Le déficit foncier, souvent appelé « loi déficit foncier », est un système fiscal qui est encore méconnu du grand public actuellement. Il permet notamment d’effacer une certaines parties des revenus fonciers de la totalité des impôts dus. La loi du déficit foncier a l’avantage de ne pas être plafonnée par le taux des niches fiscales. Et de plus, elle peut être combinée aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière :

  • Loi Pinel,
  • Loi Censi-Bouvard,
  • Loi Girardin,
  • Loi Malraux,
  • Loi Cosse,
  • Loi LMP et LMNP,
  • Loi Demessine,
  • Loi sur les monuments historiques,
  • Loi sur la propriété nue,
  • Loi Scellier,
  • Loi Besson,
  • Etc.

Rappelons que pour un investissement dans le locatif, les travaux réalisés sont déductibles des revenus fonciers. C’est par exemple le cas de la remise en état de l’habitation, les nombreux entretiens du bien immobilier, les primes payées afin de garantir l’état et la sécurité de la maison ou de l’appartement, les impôts et intérêts, etc.

Toutefois, il y a lieu de mentionner que certains types de travaux d’entretien ne peuvent pas pour autant être déductibles de ces revenus immobiliers. C’est notamment le cas des dépenses relatives aux travaux d’agrandissement et les dépenses concernant les réparations locatives qui doivent être supportées par le locataire.

Fixé à la somme de 10 000 Euros par an, le déficit foncier permet donc de réduire ses revenus fonciers imposables. Notez toutefois que, conformément à l’article 199 novovicies de Code Général des impôts, le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. Il faut donc faire attention à respecter toutes les règles en vigueur en matière de fiscalité. Pour être sûr de faire ce qu’il faut, n’hésitez pas à engager un gestionnaire de patrimoine professionnel. Il saura vous conseiller comme il se doit sur tout ce qu’il faut faire !

Pour optimiser votre investissement immobilier, principalement votre investissement locatif, et donc vos revenus fonciers, il est souvent utile de choisir un bon dispositif de défiscalisation immobilière.

Le déficit foncier ou comment obtenir une réduction d’impôts ?

Pour profiter des avantages proposés par le déficit foncier, l’investisseur doit faire le choix de déclarer au réel les revenus locatifs de son investissement immobilier.

Pour faire l’évaluation du déficit immobilier, il suffit de soustraire les charges financières de vos revenus globaux.

Ces charges comprennent :

  • les charges de copropriété,
  • la taxe foncière,
  • les assurances, les frais de gestion,
  • ainsi que la plupart des travaux de rénovation du bien.

Par ailleurs, il vous faut aussi calculer les revenus nets fonciers de l’année fiscale en cours ou revenu imposable.

Voici comment vous devez procéder :

  • Vous devrez reporter ces revenus sur un formulaire annexe à la déclaration des revenus : le formulaire CERFA 2044 (ou 2044-SPE) relatif à la déclaration des revenus fonciers.
  • Sur ce formulaire, vous indiquerez la totalité des dépenses et charges imputables.
  • Quand la totalité des dépenses et des charges imputables dépassent le montant du revenu foncier généré, vous êtes en situation de déficit foncier. Donc la déclaration doit être faite avant qu’il ne soit trop tard.

Conclusion

Le déficit foncier est une méthode que beaucoup d’investisseurs immobiliers et de propriétaires fonciers utilisent pour rentabiliser leurs placements dans la mesure où il permet de diminuer l’assiette d’imposition grâce à la déduction des charges et des travaux de rénovation effectués pour le bien immobilier.

La loi déficit foncier a pour objectif de privilégier la modernisation du parc locatif, en stimulant les possesseurs à faire des travaux de rénovation partout en France.

L’investissement locatif présente une bonne affaire comme l’assurance vie. Dans cet investissement, il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier car les loyers perçus rassurent les banques. Peu importe le type de location (location meublée ou nue) choisi par l’investisseur.

De façon plus synthétique, pour baisser leurs taxes, l’ensemble des détenteurs de biens immobiliers ont la possibilité d’utiliser les déficits fonciers avec les nombreux avantages qu’ils présentent.

 

FAQ

En loi Pinel, le contrat bail exige que :

  • la durée d’engagement soit de 6, 9, 12 ans ;
  • la location soit non meublée ;
  • le logement soit considéré comme résidence principale ;
  • le loyer soit fixé en fonction de la loi Pinel.