- Le déficit foncier est le résultat négatif obtenu après la déduction des charges des loyers perçus.
- Dans une SCI, ces charges sont imputées sur la catégorie des revenus fonciers de chaque associé, proportionnellement à son quote-part de capital.
- S’il y a déficit foncier pour la SCI, l’administration fiscale peut imputer ce déficit sur les revenus de chaque associé, dans la limite de 10.700 euros par an, et sous certaines conditions.
- Si la SCI ne perçoit aucun loyer, le résultat fiscal est nul. De plus, elle n’a pas à déclarer ses résultats, et les associés ne sont pas soumis à l’obligation de déclarer leur revenu foncier.
Les revenus fonciers issus d’un investissement locatif peuvent vous garantir une agréable vie, avec une sécurité financière exceptionnelle. Et heureusement, l’Etat vous propose de nombreux dispositifs vous permettant d’optimiser encore plus vos revenus. Pour connaître l’un de ces dispositifs, consultez notre article : loi Malraux : plafonnement des niches fiscales !
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Le contribuable peut gérer son bien mis en location soit par lui-même, soit par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Dans tous les cas, le propriétaire de l’immeuble mis en location pourrait obtenir un résultat négatif après la déduction des charges de ses loyers perçus. C’est ce qu’on appelle un déficit foncier.
Dans une SCI détenant un bien immobilier en location, ces charges sont imputées sur la catégorie des revenus fonciers de chaque associé, d’une manière proportionnelle à leur quote-part de capital. Si après la déduction, le résultat de la société est négatif, cela signifie qu’elle est en situation de déficit. L’administration fiscale peut imputer ce déficit sur les revenus de chaque associé dans la limite de 10 700 € par an et à condition que le bien soit toujours loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
En cas de surplus, celui-ci est imputable sur les revenus locatifs de la société des dix années suivantes. Concernant les dépenses déductibles, il peut s’agir des dépenses d’entretien et de réparation (remise en état de la maison, sans modification de substance), les charges d’amélioration (installation d’une salle d’eau, d’une cuisine, d’un ascenseur, etc.), les dépenses d’administration et de gestion (rémunération des gardes et des concierges, etc.), des primes d’assurance, des charges récupérables non récupérées, et les provisions pour charges de copropriété.
Quant à la déductibilité des intérêts d’emprunt, les déficits fonciers résultant de ceux-ci ne peuvent pas être imputés sur le revenu global de l’associé. Enfin, cette déduction ne s’applique pas lorsque l’investissement dans le locatif est au régime micro foncier. Celle-ci est supplantée par un abattement forfaitaire de 30 % qui va frapper le revenu qui est imposable.
Améliorez le rendement de votre investissement en locatif, pourquoi ne pas opter pour le système Malraux. Pour en comprendre les avantages, consultez également notre article : tout sur la loi Malraux !
Qu’en est-il du déficit pour une SCI sans loyer ?
Concernant une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés et gérant un bien immobilier qui n’est pas loué (mais utilisé par exemple par l’un des associés à titre gratuit en tant que résidence principale ou secondaire), celle-ci ne peut pas déduire les charges, notamment les travaux réalisés et les intérêts d’emprunt, etc.
Cela signifie que cette société civile immobilière soumise à l’impôt sur les revenus réalise un résultat fiscal nul puisqu’elle ne perçoit aucun loyer. Par conséquent, elle n’aura pas à déclarer ses résultats, et ses associés ne sont pas soumis à l’obligation de déclarer leur revenu foncier.
Le déficit en SCI et abus de droit
Dans un cas particulier, l’administration fiscale a reproché à M. et Mme Z. d’avoir occupé les biens immobiliers détenus par leur société dans un unique but de déduire les dépenses des travaux réalisés de leur impôt sur le revenu. En l’espèce, les charges fiscales de la SCI s’évaluent à 32.000 € contre des revenus fonciers de 20.000 €. Autrement dit, ce déficit foncier n’a rien d’intéressant pour la société, notamment pour ses associés. Ainsi, aucun but autre que fiscal ne permet de justifier cette situation. Bref, la constitution d’une SCI dans le seul objectif d’alléger son imposition constitue un abus de droit. S’il est établi par le fisc qu’il y a abus, la société sera alors considérée comme inexistante en matière d’impôt.
FAQ
Oui, il est très facile de créer une SCI. Il suffit de suivre les étapes suivantes :
- Rédiger les statuts par acte notarié ou par acte sous seing privé et les signer
- Enregistrer les statuts au centre des impôts
- Publier la constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales
- Immatriculer la SCI
- Enregistrer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
- Obtenir son K-Bis
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