Déficit foncier restant à imputer

Un déficit foncier est obtenu lorsque les dépenses de propriété occasionnées excèdent le montant des loyers obtenus.
On peut imputer un déficit foncier sur les revenus globaux dans la limite de 10.700 euros par an.
Ce mécanisme n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros.
Le restant à imputer après respect du plafonnement à 10.700 euros s’applique sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour déterminer s’il y a un restant à imputer ou pas, il faut détermine la totalité des revenus immobiliers bruts, des intérêts d’emprunts et des autres charges. Puis, faire la déduction des dépenses liées aux intérêts d’emprunt. Si le résultat est négatif, il y a déficit foncier. C’est ce qui sera imputé sur les revenus fonciers pour les années suivantes.

L’imputation du déficit sur les revenus fonciers suit quelques règles pour être prise en compte par l’administration fiscale, et donc profiter aux investisseurs. Pour vous mettre en situation afin de comprendre ce sujet, consultez déjà notre article : revenus fonciers : déficit imputable sur le revenu global.

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Qu’est-ce qu’on entend par déficit foncier ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, un propriétaire obtient un déficit lorsque les dépenses de propriété occasionnées excèdent le montant des loyers qu’il obtient. Autrement dit, il obtient un résultat négatif à l’issu d’une année d’exercice.

L’imputation des déficits fonciers peut se faire sur les revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an. Celle-ci est valable à condition que le bien immobilier soit mis en location pendant les trois années suivant l’imputation sur les revenus.

Ce mécanisme trouve alors son utilité dans la réduction du montant d’impôt. De plus, avec ce dispositif, vous n’avez pas à vous soucier du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € de réduction d’impôt par an, au motif que cela ne s’applique pas.

Pour tout comprendre sur le déficit, consultez également notre article : tout sur le déficit foncier !

Déficit et le restant à imputer

Puisque l’imputation du déficit sur le revenu est limitée à 10 700 € par an, il est probable qu’il y aura un surplus. Celui-ci constituera bien entendu un restant à imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes, tant qu’il n’y a pas de cessation de la location. Il en est de même pour le cas d’un déficit occasionné par les intérêts d’emprunt. Celui-ci n’est déductible que sur les revenus fonciers des dix années qui suivent.

Prenons le cas d’un propriétaire qui dispose des revenus bruts de 11 000 €. Pour obtenir l’un de ses biens immobiliers, il a contracté un emprunt générant des intérêts de 5 500 €. Pour connaître son revenu net à partir des intérêts d’emprunt, il faut alors procéder comme suit : 11 000 € – 5 500 € = 5 500 €. Cela signifie que l’investisseur réalise un bénéfice dans la mesure où il n’existe pas de déficit sur le revenu causé par des intérêts d’emprunt.

L’étape suivante consiste à calculer les autres dépenses effectuées par le propriétaire et à les déduire de ce rendement foncier net. S’il supporte une charge de 14 900 €, le calcul se fait alors de la manière suivante : 5 500 € -14 900 €= – 9 400 €. Autrement dit, le contribuable a un résultat négatif, avec un déficit pouvant être imputé de 9 400 €. Ce dernier peut être directement imputé sur le revenu global du contribuable étant donné qu’il est inférieur à 10 700 €.

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Comment déterminer s’il y aura un restant ou pas ?

Alors, vous devez passer par les quelques étapes suivantes :

  • Tout d’abord, vous devez déterminer le total des revenus immobiliers bruts, et aussi le total des intérêts d’emprunts et des autres charges.
  • Puis, il faut déduire de ces revenus bruts les dépenses liées aux intérêts d’emprunt. Au cas où vous obtiendriez un résultat négatif, cela signifie que votre investissement locatif est en déficit. Celui peut être alors imputé sur les revenus fonciers des années suivantes.
  • La dernière étape consiste à imputer les autres dépenses sur les revenus nets de charges résultant des intérêts d’emprunt. À la suite de ce calcul, si vous obtenez un déficit, ce dernier est déductible sur les revenus totaux dans la limite de 10 700 €. Enfin, au cas où il y aurait des restants (ou surplus), ces derniers peuvent aussi être imputés sur les revenus immobiliers des années suivantes.

FAQ

Ci-après sont les formulaires dont vous avez besoin pour la déclaration de vos revenus fonciers :

  • Formulaire 2042 : déclaration annuelle des revenus
  • Annexe à la 2042 ou formulaire 2044 ou 2044 SPE (en cas de défiscalisation immobilière) : déclaration des loyers et des charges déductibles pour un propriétaire au régime foncier du réel

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