- Le déficit foncier est un système fiscal permettant d’atténuer une partie de ses revenus fonciers de ses impôts.
- Des travaux réalisés sont déductibles des revenus fonciers.
- Pour faire l'évaluation du déficit immobilier, il suffit de soustraire les charges financières de vos revenus globaux.
- Ces charges comprennent :
• les charges de copropriété
• la taxe foncière
• les assurances, les frais de gestion
• ainsi que la plupart des travaux de rénovation du bien
Déficit foncier : définition !
Le déficit traduit un manque. On parle par exemple de déficit budgétaire, de déficit temporaire, de déficit foncier… Sur le plan économique, le déficit définit un déséquilibre entre les recettes et les dépenses.
Ici, nous allons parler du déficit foncier. Comme son nom l’indique, nous pouvons le trouver dans le domaine immobilier.
Pour mieux comprendre ce sujet, consultez également notre article : Comment réduire ses impôts fonciers ?
Dans quel cas se présentent les déficits fonciers ?
L’investissement immobilier est actuellement très prisé. En effet, beaucoup de gens commencent à s’y intéresser. Et pour cause, on peut noter la rentabilité financière que cet investissement apporte, mais aussi les avantages fiscaux exceptionnels que l’Etat met en place pour favoriser les investisseurs dans l’immobilier.
Parmi ces avantages fiscaux, on peut notamment citer ceux proposés par la loi Pinel, laquelle est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire actuellement. Cette loi peut offrir jusqu’à 21% de réduction fiscale. Par contre, pour en bénéficier, il faut bien respecter ses règles d’éligibilité.
Lorsque vous louez un bien immobilier, qu’il soit en location nue ou en location meublée, les loyers perçus sont considérés comme revenus imposables. En terme technique, on peut appeler ces revenus : revenus locatifs ou revenus fonciers. Ils sont à déclarer au niveau de l’administration fiscale.
Pour déclarer le revenu imposable, vous avez le choix entre deux régimes : le régime micro-foncier ou forfaitaire et le régime réel. Dans notre cas, il peut y avoir déficit uniquement dans le régime réel.
A partir du régime réel, les revenus fonciers imposables sont obtenus en additionnant les loyers mensuels pour avoir le total annuel. A ce loyer annuel s’impute les charges déductibles en loi Pinel.
Il y a déficit lorsque les revenus bruts encaissés pendant une année ou loyer annuel sont inférieurs aux charges et travaux déductibles.
Comme charges déductibles, on peut citer :
- les charges liées à l’exploitation du bien immobilier : rémunérations d’agence immobilière ou de syndics, les primes d’assurance
- les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance vie, assurance décès, invalidité…) des emprunts pour l’acquisition du bien
- les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration
C’est surtout cette troisième catégorie qui permet de créer un déficit, car le montant des travaux pris en compte n’est pas plafonné. Ces travaux ne doivent, par contre, pas être des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Avec les bons dispositifs de défiscalisation immobilière, vous pouvez utiliser ce déficit à votre avantage. Pour en savoir plus, lisez également notre article : Loi Malraux !
Comment calculer les déficits fonciers ?
La Loi Malraux est la seule à permettre la déduction sur le revenu foncier (sans aucun plafond) de la totalité des déficits fonciers engendrés par les travaux de restauration d’un bien immobilier.
D’abord, les règles à suivre sont :
- Les intérêts sont imputables dans la limite des revenus bruts encaissés
- Le bien doit être donné en location pendant au moins trois ans après l’année de la dernière imputation du déficit.
- Le contribuable ne doit pas opter pour le régime du micro-foncier mais le régime réel.
Pour entrer dans les détails, voici comment calculer le déficit :
Les charges liées aux prêts se déduisent en premier :
- Si les charges sont supérieures aux rentes foncières, il y a déficit et l’excédent sera déduit les années suivantes, pendant 10 ans.
- Si les charges ne dépassent pas le montant des rentes foncières, on imputera alors les autres charges.
Ce déficit peut être imputé sur les revenus globaux, et donc venir en diminution du rendement foncier imposable, dans la limite de 10 700 €.
Vous n’avez plus qu’à vous lancer dans l’investissement locatif !
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Le régime réel est plus compliqué à déclarer. Vous devez faire le calcul vous-même. Il faut d’abord sommer les revenus locatifs annuels bruts puis les différentes charges déductibles. Le montant imposable au niveau du fisc sera la différence entre vos revenus et vos charges.