Déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus locatifs sci

Souvent, un prêt immobilier est nécessaire pour acquérir une résidence principale et se lancer dans un investissement en locatif. Mais qui dit crédit dit également intérêts. Est-ce donc réellement rentable d’opter pour cette méthode de financement ? Pour avoir la réponse, consultez notre article : peut-on défiscaliser les intérêts d’emprunt ?

La déductibilité des intérêts emprunt souscrits d’une manière personnelle par le contribuable

Pour l’achat des logements à vocation locative, les contribuables peuvent déduire les intérêts emprunts des revenus fonciers perçus. Ce principe s’applique également dans le cas où les biens immobiliers loués sont détenus par une société civile immobilière (SCI) non assujettie à l’impôt sur les sociétés (non IS). Cependant, cette règle peut ne pas s’appliquer dans certains cas.

Pour le cas d’un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la reconstruction, la réparation, ou l’amélioration des logements loués, les intérêts du crédit immobilier sont déductibles des rendements fonciers. Cependant, cette réduction ne s’applique pas aux remboursements en capital. Le principe ne s’étend pas également aux immeubles qui sont achetés en vue de leur revente, puisque le prêt doit se rapporter uniquement à un logement à vocation locative. Par ailleurs, qu’il soit un usufruitier ou un nu-propriétaire, le contribuable est en droit d’alléger ses charges fiscales en soustrayant les intérêts mobiliers, et ce, même si le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu à ce titre.

En outre, si le contribuable souscrit un emprunt pour faire son apport à la société ou pour acheter des parts de la société, les intérêts de cet emprunt sont déductibles des revenus fonciers issus de cette SCI. Par contre, ce principe ne s’applique pas s’il s’agit de la société qui réalise l’emprunt en vue d’acquérir ses propres parts auprès de l’un de ses associés. Autrement dit, la SCI ne peut pas déduire les intérêts de ces emprunts lors de la déclaration de ses rendements fonciers.

Afin d’optimiser son investissement, et par corrélation ses revenus fonciers, il est possible d’opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière, comme le Pinel. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez également notre article : qu’est ce que le Pinel ancien ?

Qu’en est-il de la déductibilité de l’emprunt contracté par une SCI ?

La règle est que le contribuable est en mesure de déduire les intérêts emprunt signés par la société pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des biens immobiliers mis en location. En cas de démembrement de la propriété, et en cas de silence des parties, l’ensemble du revenu foncier dégagé par la société est imposable au nom de cet usufruitier.

Dans cette hypothèse, il s’agit de l’usufruitier qui est en droit de faire la déduction de tous les intérêts contractés par la SCI. Par contre, en cas de prévision des parties, ces dernières ont la possibilité d’organiser une répartition différente des rentes foncières, soit par convention signée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, soit par les statuts de la SCI.

On peut opposer cette répartition au fisc, avant la clôture de l’exercice. Selon les clauses fixées par les parties, le nu-propriétaire peut être soumis à l’impôt sur le revenu inhérent à une partie des revenus perçus par la société. Ainsi, il peut soustraire de son impôt les charges financières soumises à la SCI.

Un petit focus sur la déclaration de revenus d’une SCI

La déclaration des revenus d’une SCI peut se faire au régime du micro foncier si l’ensemble des rentes foncières de l’associé n’excède pas les 15 000 €. Dans ce cas, elle bénéficie d’un abattement de 30 %.

Par contre, si la totalité de ses revenus dépasse 15 000 €, elle doit faire la déclaration au régime réel. Pour y procéder, l’associé peut déduire toutes les dépenses de la SCI, multipliées par son coefficient de parts, ainsi que ses charges personnelles contractées dans le cadre de cette société.

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