Déclarer ses revenus de location meublée au régime réel

Le choix de la fiscalité de votre investissement dans le locatif est très important. C’est la condition qui vous permettra de bénéficier des avantages fiscaux proposés par l’Etat. Vous pouvez, par exemple, bénéficier d’un abattement forfaitaire en choisissant la classification des BIC. Pour en savoir plus, consultez notre article : location meublée : fiscalité en régime réel !

Quel régime d’imposition adopter pour une location en meublé ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, pour une location en meublé et/ou une location nue, le fisc a prévu deux choix de régime d’imposition :

• Le régime MICRO-BIC

Destiné aux investisseurs qui génèrent des recettes annuelles à hauteur de 70 000 euros. Cette somme est considérée comme étant des revenus commerciaux et non des revenus fonciers. À ce stade, les contribuables auront droit à abattement forfaitaire de 50 % ou 70 % pour le cas d’une location saisonnière.

• Le régime réel

Est proposé aux investisseurs recevant plus de 32 900 € de revenus tirés par les loyers annuels, y compris les charges. Le montant réel des charges est déductible sur le revenu déclaré. Il peut aboutir à un déficit foncier qui permet de réduire encore plus l’impôt dû.

Cette deuxième option de régime d’imposition s’avère plus avantageuse par rapport à la première. Il est tout à fait possible pour un foyer fiscal de basculer vers le régime micro-BIC s’il le juge adapté à son investissement. En revanche, il doit en informer l’administration fiscale par courrier avant le 1er février de l’année de soumission au régime réel.

Pour tout comprendre de l’investissement locatif, de ces types d’abattement et des nombreux avantages fiscaux qui vous sont proposés, consultez également notre article : tout sur le statut LMNP !

Comment s’applique la taxation des revenus locatifs en régime réel ?

Dans le cadre d’un régime d’imposition réel simplifié, les revenus locatifs sont taxables selon les règles générales des bénéfices industriels et commerciaux. Il prend en compte le montant des loyers perçus au cours d’une année, y compris le montant non encaissé. À ceci s’ajoutent les recettes annuelles accessoires. Néanmoins, les charges prévues dans le contrat de location sont à déduire du revenu imposable, sans oublier les différents amortissements.

D’une manière générale, les charges déductibles sont :

• Les produits d’entretiens et de réparations ;
• Les droits d’enregistrement du bien et les frais de notaire ;
• La taxe foncière ;
• Les frais d’assurance et de gestion ;
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ;
• Les factures téléphoniques et autres abonnements intégrés dans le loyer, mais facturés à votre compte ;
• Les intérêts d’emprunt bancaire avec les frais de dossier et les garanties compris ;
• Les provisions pour risques.

Pour ce qui est de l’amortissement, le régime réel simplifié bénéficie d’un amortissement des locaux, l’amortissement du matériel et du mobilier ainsi que l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.

Déclaration des revenus locatifs au réel, grâce à la télétransmission

Avec le régime réel, la déclaration des revenus issus d’une location en meublé à titre de résidence principale ou autre doit se faire par télétransmission. Pour ce faire, chaque investisseur se doit d’adresser une déclaration spéciale n° 2031 au centre des impôts des entreprises où est rattaché le bien en question.

Les documents suivants doivent être attachés à votre déclaration d’investissement locatif :

• Annexe n° 2033-A : bilan récapitulatif des créances et dettes enregistrées lors de la clôture de l’exercice comptable ;
• Annexe n° 2033-B : compte de résultat simplifié de l’exercice détaillant uniquement le résultat comptable et le résultat fiscal ;
• Annexe n° 2033-C : tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values ;
• Annexe n° 2033-D : relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
• Annexe 2033-E : tableau indiquant la valeur ajoutée de cet exercice.

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