- Pour déclarer les revenus d’une location meublée, il est utile de retenir les points suivants :
- La location nue génère des revenus fonciers, lesquels sont enregistrés dans les bénéfices industriels et commerciaux.
- La location nue (résidence principale ou secondaire) est un investissement locatif comme un autre. Elle est donc soumise à l’impôt sur le revenu.
- Avant de faire la déclaration de ces revenus, il faut d’abord déduire les charges du montant brut des loyers (dépenses d’entretien et de réparation, frais d’immatriculation, honoraires du notaire, taxation, cotisations d’assurances et de gestion, abonnements, intérêts de crédit immobilier, prévisions des risques).
- Il est possible de choisir entre deux régimes d’imposition : régime réel et régime micro BIC.
- Pour les revenus perçus en 2018, la déclaration doit se faire dès le 1er janvier 2019.
Les recettes d’un investissement locatif peuvent largement être optimisées si vous optez pour la location en meublé. Pour ce faire, il faut choisir le bon statut. Pour vous aider, nous avons recueilli toutes les informations dont vous pouvez avoir besoin pour diriger votre investissement. Il vous suffit de consulter notre article : revenus fonciers en location meublée non professionnel.
Base de calcul des revenus imposables en location meublée
À la différence d’une location nue qui génère des revenus fonciers, la location en meublé (à titre de résidence principale ou secondaire) produit des bénéfices industriels et commerciaux. Il s’agit du montant des loyers mensuels que les locataires acquittent à leur bailleur. Comme tout investissement dans le locatif, cette activité est soumise à un impôt sur le revenu.
Néanmoins, certaines charges sont à déduire de montant brut des loyers, à savoir :
- Les dépenses relatives à l’entretien et la réparation du bien en location ;
- Les frais d’immatriculation du bien et honoraires du notaire ;
- La taxation sur les locaux ;
- Les cotisations aux titres d’assurance et de gestion ;
- Les abonnements compris dans le loyer ;
- Les intérêts du crédit immobilier ;
- Les prévisions des risques.
En dehors de ces charges, aucun montant n’est plus déductible des revenus imposables d’une location en meublé. Cependant, le propriétaire n’est pas obligé de prendre en compte le montant réel de ces opérations. Il lui est possible de choisir un abattement forfaitaire sous réserve de certaines conditions.
Un investissement dans le locatif est rentable. Il suffit de savoir comment s’y prendre. Nous vous donnons des indices dans notre article : tout sur la loi Robien !
À quel régime d’imposition est soumise la location en meublé ?
Dans le cadre de la location en meublé, l’investisseur a deux choix de régime fiscal selon le montant de ses recettes annuelles :
- Pour un montant des loyers plus charges, inférieur à 70 000 €, la loi prévoit un régime d’imposition forfaitaire nommé micro BIC. Ce dernier permet de déduire un abattement forfaitaire de 50 % au titre de dépenses locatives. Pour le cas d’une location saisonnière, cet abattement s’élève à 70 %. Aussi, les revenus sont soumis au régime classique d’imposition.
- Si les loyers perçus dépassent la somme de 70 000 €, le régime réel s’impose. Cela dit, les bailleurs peuvent décider d’en adopter même si leurs revenus locatifs sont inférieurs à ce montant. Ce régime d’imposition permet de déduire le montant réel de dépenses engagées au titre de l’investissement, entretien et frais divers. Il permet ainsi de réaliser un déficit foncier lors de la première année d’investissement. Ce qui permet de réduire considérablement l’impôt.
Le paiement des cotisations sociales dépend aussi du montant de vos revenus.
Comment, où et quand effectuer la déclaration de revenus ?
La location en meublé, tout comme les autres investissements, est soumise à un cycle annuel, lequel est nommé « exercice comptable » et qui débute le 1er janvier pour finir au 31 décembre. La déclaration des revenus issus de l’activité doit donc se faire après la clôture de chaque exercice en cours. Pour les revenus tirés en 2018, la déclaration doit se faire dès le 1er janvier 2019.
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Notez que les revenus issus de la location meublée sont imposables sur les bénéfices industriels et commerciaux, mais non sur les revenus fonciers.
Dans le cadre de la déclaration, la démarche se fait auprès du centre fiscal. Cependant, vous avez le choix entre une approche directe et en ligne. Dans tous les cas, les documents à fournir restent les mêmes :
Un formulaire n° 2042 — C-PRO à remplir du montant brut de vos loyers annuels dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ». L’administration fiscale se chargera par la suite d’appliquer l’abattement correspondant à votre foyer fiscal. Ensuite, elle détermine le montant de l’impôt net à payer en tenant compte des différents avantages fiscaux.
FAQ
Si vous souhaitez investir dans la location meublée, la loi Censi-Bouvard est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus répandu. Elle vous permet de bénéficier de 11% de réduction fiscale pour la mise en location de résidences de service. Toutefois, la loi Censi-Bouvard n’est plus éligible au-delà du 31 décembre 2018. Pour l’instant, seule la loi Pinel a bénéficié d’une reconduction. Il faut donc s’informer !
