- Dans une SCI, tous les associés ne sont pas tenus d’emprunter ensemble. Des prêts immobiliers individuels sont donc possibles. En revanche, ils ne seront pas considérés comme un prêt spécifique pour les banques.
- Chaque associé est responsable des remboursements. La banque octroie facilement un crédit immobilier à une SCI, principalement une SCI familiale, en étudiant les capacités de remboursements des associés.
- Pour déterminer le capital emprunté, la banque calcule les revenus de chaque associé et de leur capacité d’endettement.
- Pour pouvoir emprunter avec une SCI, il faut que les autres membres se constituent en « caution solidaire ». Une caution pour chaque associé sera alors demandée par les banques et les institutions financières.
Pour investir dans l’immobilier, il faut nécessairement se préparer, ou s’organiser, de manière à réduire les risques de perte. Généralement, il est habituel de recourir à un emprunt immobilier pour garantir la réussite de son investissement. D’ailleurs, c’est une bonne stratégie dans la mesure où l’on dispose du fonds nécessaires pour investir, et par la suite optimiser ses revenus fonciers. Mais saviez-vous qu’il existe différentes manières d’obtenir un crédit immobilier ? Pour en savoir plus, consultez notre article : comment calculer les intérêts d’un prêt immobilier pour les impôts ?
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Un SCI désigne une Société Civile Immobilière, c’est-à-dire un groupe de particuliers qui mettent en commun leurs ressources afin d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Ils investissent dans ces biens afin de permettre aux membres de se constituer un revenu supplémentaire.
Le plus souvent, une SCI réalise un investissement locatif, et les bénéfices sont ensuite partagés entre les associés de la SCI. Les membres d’une SCI sont, pour la plupart du temps, les membres d’une même famille. Mais ce n’est pas une règle absolue. En effet, il existe plusieurs formes de SCI :
– La SCI familiale évidemment
– La SCI de location
– La SCI de construction-vente
– Et la SCI d’attribution
Pour demander un crédit immobilier pour une SCI, il est important d’éclaircir plusieurs points. En effet, les associés d’une SCI ne peuvent pas accéder aux prêts aisés ou aux crédits d’impôts qui sont réservés aux acheteurs qui souhaitent investir dans une résidence principale. Notez, par ailleurs, que les membres d’une SCI ont le droit d’appliquer la clause suspensive de crédit, sans pour autant craindre une quelconque pénalité. Mais pour être sûr de faire ce qu’il faut, il est toujours recommandé de se tourner vers un gestionnaire de patrimoine qualifié pour demander des conseils.
Sinon, pour tout ce qui concerne les revenus fonciers issus d’un investissement locatif, consultez également notre article : tout sur la loi Borloo !
Demander un crédit immobilier en tant que SCI
Comme pour un investissement locatif réalisé par une seule personne, la SCI peut donc recourir à un crédit immobilier. Toutefois, les associés de la SCI ne sont pas tenus d’emprunter ensemble et peuvent décider de s’endetter personnellement. Par contre, chaque associé est responsable de ses propres remboursements. C’est pourquoi la banque portera grand intérêt aux capacités de remboursements de chaque associé. Toutefois, les SCI composées de membres d’une famille sont plus privilégiées. En effet, les banques ont tendance à les favoriser.
En ce qui concerne le capital emprunté accordé, la banque se base sur les revenus de chaque membre et inclura dans la capacité d’endettement une partie des revenus fonciers perçus par la mise en location du bien immobilier. Simple condition pour pouvoir emprunter en SCI, les membres doivent se porter caution solidaire. Les établissements financiers vont ainsi demander la caution de chaque associé ayant les moyens financiers nécessaires (ou justificatifs de rentrée financière) avant d’envisager l’accord pour un emprunt immobilier.
En ce qui concerne les garanties, elles sont les mêmes pour un investissement locatif SCI ou un investissement immobilier quelconque. Une assurance immobilière peut cependant être utile pour mieux se préparer au cas où l’associé titulaire décède ou devient invalide.
Imposition en SCI et rachat de crédit
La société civile immobilière peut présenter certains avantages fiscaux. Pour une SCI familiale, il n’y a pas de droit de succession requis pour un membre qui transmet des parts sociales à sa progéniture.
La forme juridique de la SCI permet également de bénéficier d’avantages fiscaux en matière de plus values immobilières et d’impôts sur les sociétés. Par ailleurs, si une SCI fait face à une situation de surendettement, le regroupement des prêts SCI est une des meilleures solutions pour améliorer sa situation.
Réaliser un rachat de crédits permettrait donc le remboursement anticipé des prêts en cours par un nouvel emprunt, pour que la SCI n’ait plus qu’une échéance à rembourser selon sa situation et ses finances. L’octroi d’un rachat de crédits SCI dépend néanmoins de plusieurs conditions, dont le financement souhaité, les garanties impliquées, ainsi que la situation financière de la SCI.
FAQ
Pour obtenir un crédit immobilier, vous pouvez créer :
- Une SCI familiale,
- Une SCI de location,
- Une SCI de construction-vente,
- Une SCI d’attribution
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