- Pour obtenir un crédit immobilier pour un investissement locatif sans apport, il faut présenter un projet viable auprès des banques et des institutions financières.
- Avoir une capacité d’emprunt et/ou un taux d’endettement acceptable pour les banques.
- Varier les prospections avant de choisir l’établissement financier où souscrire le crédit immobilier.
Les revenus fonciers, principalement les rentes locatives, sont les raisons qui poussent les Français à investir dans l’immobilier. En effet, ils sont importants compte tenu de la forte demande locative que l’on enregistre sur le marché et des différents avantages fiscaux proposés via les dispositifs de défiscalisation immobilière. Aujourd’hui, il est possible d’investir dans l’immobilier sans pour autant être riche comme Crésus. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : faire un investissement locatif sans apport
La capacité d’apport pour un projet immobilier
Nous entendons par « capacité d’apport » la possibilité de financer un achat immobilier. Vos apports sont en général votre budget : salaire, assurance vie, rente commerciale, crédit, etc. Quand on parle d’investissement sans apport, on fait surtout référence au prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligés d’investir votre argent propre, mais on vous finance pour que vous puissiez réaliser votre investissement dans l’immobilier.
Il arrive pourtant que la capacité d’apport soit faible, ou encore inexistante lorsqu’un investisseur souhaite se lancer dans le locatif. C’est pourquoi financer les investissements locatifs grâce aux crédits immobiliers est très populaire actuellement.
Ce qui rassure les établissements bancaires, et qui les poussent à accorder facilement les crédits, c’est la connaissance de l’importance des rendements locatifs générés par un investissement dans l’immobilier. Le rendement locatif est, en effet, suffisant pour garantir le paiement des intérêts d’emprunts. Il est même assez pour financer d’autres projets. Et il y a surtout les avantages fiscaux proposés pour ce genre d’investissement. C’est donc plus facile d’obtenir un crédit foncier, mais cela n’empêche pas l’importance de mettre en place un projet convaincant et solide.
Pour mieux comprendre ce système du prêt immobilier et la manière de diriger votre investissement locatif, consultez également notre article : acheter pour louer !
Emprunter pour un investissement locatif sans apport
Vous pouvez donc très bien souscrire à un prêt immobilier, même sans apport. Néanmoins, pour mesurer la viabilité de votre projet, l’établissement prêteur se penchera sérieusement sur des éléments déterminants tels que votre capacité d’emprunt ou votre taux d’endettement.
La plupart des banques ne vous seront pas favorables si votre taux d’endettement dépasse 33%. Cela signifie qu’une mensualité d’emprunt ne doit pas excéder le tiers des revenus mensuels de l’investisseur, en l’occurrence vous. Mais pour une personne ayant un revenu très élevé, il se peut que ce taux d’endettement ne soit pas limité à ce chiffre.
Afin de déterminer votre réelle capacité à emprunter de l’argent, les banques vont donc étudier l’ensemble de vos revenus (loyer, pensions et rentes reçues, aides et allocations sociales…) ainsi que vos charges (crédits en cours, loyer pour une résidence secondaire…).
Ne vous limitez donc pas à un seul établissement, car les critères sont différents pour chaque banque, même pour ce calcul de la capacité d’endettement. Pour mettre toutes les chances de votre côté, pensez à solder tous vos autres crédits avant de contracter un prêt immobilier, car cela diminuera votre taux d’endettement et favorisera votre démarche pour obtenir les crédits fonciers que vous espérez.
Les avantages fiscaux du prêt immobilier
L’investissement dans l’immobilier permet aux propriétaires-bailleurs de déduire les intérêts de leur emprunt, ainsi que les autres charges telles que l’assurance-vie, de leurs loyers. La déduction dépendra du régime fiscal appliqué.
Elle variera donc selon la nature de la location : location nue (catégorie des revenus fonciers) ou location meublée (catégorie des bénéfices industriels et commerciaux). Notez par ailleurs qu’un prêt immobilier implique la souscription à une assurance pour l’emprunteur, notamment l’assurance décès-invalidité qui permet de protéger les proches de l’emprunteur en cas d’imprévus.
A titre de rappel, depuis le 1er janvier 2018, l’assurance emprunteur de tous les crédits est résiliable tous les ans si la nouvelle assurance propose des garanties équivalentes. Vous pouvez également envisager d’opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière tel que la loi Pinel. Notez également que le dispositif Pinel vous ouvre droit à l’acquisition d’un bien immobilier dans le neuf sans apport. Les avantages fiscaux sont encore plus conséquents.
FAQ
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui présente de multiples avantages. Parmi eux, vous avez les réductions fiscales de 12%, 18% ou 21%. En plus, vous devez vous engager à la location du bien immobilier investi pour une durée minimale de 6 ans. Ce qui est une garantie exceptionnelle pour les banques. D’autant plus qu’un bail commercial sera établi entre vous et votre locataire. Toutefois, cela n’enlève en rien l’importance d’avoir une assurance pour sécuriser votre investissement.
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