- Le bail de location formalise la location d’une habitation.
- Il définit toutes les obligations du bailleur et du preneur.
- Il est créé afin d’éviter les malentendus, et ainsi minimiser les litiges.
- Grâce à la loi Pinel, les baux d’habitation ont été améliorés et protègent les bailleurs comme les preneurs dans leur activité de location immobilière.
- Depuis le 1er août 2015, un contrat-type de location Pinel a été établi pour la location nue, la location meublée et la colocation à bail unique.
- Un contrat de bail doit comporter les éléments informatifs suivants : le nom du bailleur et du preneur, leur adresse, la nature de la location, la durée du bail, l’adresse du logement, et la signature du bail par toutes les personnes concernées.
- Avec la loi Pinel, le contrat-type doit, en plus, comporter : la liste des équipements, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires, les modalités de récupération des charges, le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire.
Et dans les annexes du contrat-type de location en système Pinel, il doit y avoir :
- l’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs,
- la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs,
- la caution ou le dépôt attestant la garantie,
- l’état des lieux signé par les deux parties,
- et enfin, les diagnostics obligatoires pour les locations comme le diagnostic de performance énergétique par exemple.
Pour mieux comprendre ce qu’est la gestion locative dans le dispositif Pinel, consultez l’article : les erreurs à ne pas commettre avec la loi Pinel.
Le contrat type
Le bail de location ou contrat de location permet de formaliser la location d’une habitation. Il définit les obligations du preneur et du bailleur. Le contrat de location est dressé afin de limiter les malentendus et de diminuer les litiges.
La loi Pinel a participé à l’adaptation des règles en location d’habitation. Ces règles doivent être respectées par le bailleur et le locataire lors de la rédaction du contrat de location.
Les baux d’habitation doivent suivre la forme d’un contrat-type en vigueur depuis le 1er août 2015. Cependant, il est possible d’ajouter des clauses particulières si elles ne sont pas abusives. Le contrat-type s’applique à la location nue, à location en meublé et à la colocation à bail unique. Il n’est donc pas applicable à la location d’un parc social et à la colocation à bail multiple.
En général, on doit trouver dans un contrat de bail :
- Le nom du bailleur et du preneur,
- L’adresse du bailleur et du preneur,
- La nature de la location,
- La durée du bail,
- L’adresse du logement
- La signature du bail
Et pour savoir la réelle efficacité du dispositif Pinel, consultez également notre article : tout sur la défiscalisation immobilière !
Le contrat type avec la loi Pinel
Avec le système Pinel, le contrat-type devrait contenir de nouvelles mentions obligatoires en plus de celles citées en-dessus, à savoir :
- La liste des équipements,
- Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
- Les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires,
- Les modalités de récupération des charges,
- Le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire.
En annexe, il a plusieurs autres documents à fournir :
- L’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs
- La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
- La caution ou le dépôt en garantie
- L’état des lieux signé par les deux parties
- Les diagnostics obligatoires pour les locations comme le diagnostic de performance énergétique par exemple.
Lisez aussi nos autres articles sur :
- Le renouvellement bail et le dépôt de garantie : location meublée : obligation du bailleur
- La loi concernant les loyers : location meublée : loi applicable !
- Et le bail de location : bail : location meublée ou vide ?
- Et aussi la manière de bien garantir la rentablité de votre investissement immobilier : contrat de location de logement nu à usage de résidence principale
La durée du contrat de location
La durée du contrat de location peut être déterminée en fonction de la qualité du propriétaire et du type de bien loué :
Un bail de 6 ans : lorsque le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels), la durée minimale du contrat est fixée à six ans.
Un bail de 3 ans : lorsque le bailleur est une personne physique, c’est la durée minimale d’un bail pour un logement nu.
Un bail de 1 an : C’est la durée minimale d’un bail pour un logement meublé.
Un bail de 9 mois : Valable pour les locations meublées destinées aux étudiants.
Lorsque la date du dernier contrat prend fin, le locataire sera tenu des éventuelles dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie.
Si le locataire décide de rester, il y aura un renouvellement du bail. Il peut y avoir soit un changement dans le contenu soit une reconduction automatique dans les mêmes conditions.
En prenant en charge la gestion locative, on peut constater les points positifs et négatifs du locataire.
Pour garder son local en bon état, des travaux d’amélioration peuvent être effectués soit par le bailleur soit par le locataire. Afin de rembourser les dépenses, une révision du loyer est à mettre en place. Si c’est le bailleur qui a payé les travaux, le loyer sera revu en hausse. Par contre, si le locataire a pris en charge les travaux, le loyer sera revu en baisse.
Toutefois, si l’habitation est située dans une zone tendue, il aura un encadrement des loyers. Cet encadrement est régit par un décret publié au Journal officiel.
En tout, l’investissement locatif permet de bâtir un patrimoine durable à condition de bien suivre les règles en location notamment régies par la loi Pinel.
FAQ
Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel (12%, 18% ou 21% de réduction fiscale), il faut respecter certaines conditions de location :
- Mise en location du bien immobilier neuf dans les 12 mois suivant sa date d’achèvement ou son acquisition
- Mise en location du logement en non meublé et à titre de résidence principale d’une durée de 6, 9 ou 12 ans
- Respect du plafonnement des loyers dans chaque zone géographique éligible à la loi Pinel
- Respect du plafonnement des ressources des locataires
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