- La SCI est créée afin de mieux gérer son patrimoine et son investissement immobilier
- Dans un démembrement de propriété, l’usufruitier a droit aux loyers et à l’utilisation du bien immobilier en tant qu’habitation principale.
- Celui qui dispose de la nue propriété décide de la vente ou de la mise en location de ce bien.
- Ce démembrement doit être prévu dès la constitution de la SCI.
- Dans le cadre d’une SCI, vous avez le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu.
- Toute activité doit être votée en assemblée générale : mise en location, revenus fonciers, etc.
Pour vous familiariser avec les termes de nue propriété et d’impôt sur le revenu, consultez notre article : donation et partage avec démembrement.
Le fonctionnement du démembrement des parts dans une SCI
Pour les Français, le patrimoine immobilier reste le meilleur de tous les investissements. On en vient alors à créer une SCI (société civile immobilière), dans le seul but de protéger ledit patrimoine.
La constitution de SCI constitue une excellente alternative afin de gérer au mieux ses investissements et de les protéger sur le long terme.
Le Code civil, qui régit le droit des biens, prévoit en son article 544 que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » La pleine propriété revient à posséder tous les droits sur un bien immobilier. Le démembrement consiste à diviser ces droits en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. »
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruit des parts a le droit de percevoir les loyers ou de se servir du bien immobilier comme étant son habitation principale. Celui qui détient la propriété nue sur le bien immobilier sera celui qui pourra décider de la vente ou de la mise en location de celui-ci.
Mais dans la pratique, le démembrement est limité dans le temps. La jouissance de l’usufruit est limitée à 30 ans par la loi. Lorsqu’il s’agit d’une SCI créée en famille, le système d’usufruit prend fin lorsque le titulaire du droit décède.
Dans tous les cas, le démembrement d’une propriété doit avoir été prévu dès la constitution d’une SCI.
Pour ce qui est de l’impôt sur les revenus, consultez notre article : faire une simulation d’impôts !
Les avantages à opter pour un démembrement des parts
C’est d’abord pour des questions d’ordre pratique que le plus souvent, on en vient à recourir à un démembrement des parts. Le procédé est le plus souvent utilisé dans l’achat d’une résidence principale entre deux concubins, le but étant de protéger l’autre jusqu’à sa mort en lui cédant le droit sur l’usufruit.
Le second avantage est d’ordre fiscal. En procédant à un démembrement des parts de SCI, la transmission du patrimoine sera d’autant plus facilitée.
C’est le cas notamment pour une SCI familiale, dans laquelle, en constituant une SCI, les parents vont pouvoir transmettre peu à peu par donations des montants importants pour leurs enfants.
Ce montant sera déduit de la nue-propriété, et quand viendra le décès des parents, les héritiers vont tout simplement récupérer la pleine propriété, y compris le droit de jouissance.
Par ailleurs, il est à noter que dans le cadre d’une SCI, vous avez le choix entre l’impôt sur les revenus et l’impôt sur les sociétés.
Les réserves à adopter dans la constitution de SCI en démembrement
Le démembrement doit avoir été décidé dès la constitution de la société. Les dispositions du démembrement des parts sociales d une SCI doivent ainsi figurer dans les statuts. Ces dispositions doivent être bien claires, et si besoin est, elles devront être développées explicitement en assemblée générale avant d’être adoptées.
Tout abus de droit, tout acte anormal de gestion devront être bannis. Le gérant devra faire particulièrement attention en ce qui concerne l’évaluation des revenus fonciers, et plus généralement de tous les actifs de la société.
FAQ
Pour un couple non marié ou pacsé, la création d’une SCI avec démembrement croisé des parts sociales se présente comme une bonne alternative pour garantir la jouissance d’une résidence principale. Toutefois, la SCI a ses limites, et dans ces cas-là, la lègue d’un testament est adapté. Pour en savoir davantage, il est préférable de demander à un expert.
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