Comment utiliser son déficit foncier antérieur

Revenu foncier, déficit foncier, consultez notre article : quelle part de déficit foncier est imputable sur le revenu global ?

On obtient le déficit foncier si le montant des charges excède celui des rentes locatives.
Le déficit foncier est imputable sur les revenus locatifs globaux, sans excéder le plafond de 10 700 €.
Si le déficit est supérieur à ce montant, le surplus est reporté sur les revenus fonciers pour les 10 années à venir. C’est ce que l’on appelle « déficit foncier antérieur ».
Le déficit foncier antérieur peut être conservé et utilisé en cas de dégagement d’un bénéfice foncier, et ainsi éviter l’augmentation de l’imposition de l’investisseur.

Toujours pour en savoir plus sur le déficit affecté à un foyer fiscal, consultez notre article : part deficit foncier imputable sur revenu global 

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Que comprendre sur les rendements fonciers ?

Imposables comme tout type de revenu, les rentes foncières concernent l’investissement locatif nu, donc les locations non meublées. Il s’agit surtout du loyer réellement perçus au sein d’un foyer fiscal au cours d’une année. Que ce soit un local pour une résidence principale, d’une maison, d’un bureau, d’un local commercial ou encore d’un appartement, le propriétaire doit en faire la déclaration.

Une fois calculé, le rendement foncier aide à déterminer le régime fiscal de l’investisseur. Le montant du régime fiscal devra donc être stipulé dans la déclaration des revenus.

En effet, ce genre de revenu peut être déclaré de deux manières différentes, ayant chacune leurs avantages et leurs inconvénients. Ainsi, La déclaration peut être, soit réelle, soit forfaitaire.

Le régime forfaitaire ou régime micro-finance peut se faire pour un RF de moins de 15 000 € par an. Il vise surtout à faire une déclaration d’impôts de façon classique via le formulaire 2042. Quant au régime réel, il concerne la déclaration des charges réelles perçues au cours de l’année. Il est praticable pour un RF supérieur à 15 000 € par an.

Pour tout comprendre du revenu locatif, consultez aussi notre article : qu’est ce que le déficit foncier ?

Imputer un déficit immobilier

En déduisant les charges et les frais liés à la réparation ou aux travaux déductibles, hormis les intérêts d’emprunt, on peut facilement obtenir le déficit immobilier.

Le montant obtenu est imputable sur les revenus locatifs globaux pour un plafond de 10 700 €. Si le déficit est supérieur à ce montant, le surplus est reporté sur les revenus fonciers des dix années à venir.

Ce surplus est donc considéré comme déficits antérieurs. Il est toutefois nécessaire de souligner que l’imputation du déficit ne peut être acquise que si la location du bien est maintenue jusqu’au dernier jour de la troisième année.

Pour son calcul, il suffit de délimiter la somme totale des revenus immobiliers, des charges et des intérêts d’emprunt. Ensuite vient la déduction des charges résultant des intérêts d’emprunt. En cas d’un résultat négatif, le montant est déductible sur les rendements fonciers ultérieurs.

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Utilisation du déficit immobilier antérieur

Le déficit immobilier antérieur peut provenir de deux manières distinctes. Soit il est obtenu à partir du surplus du rendement foncier supérieur à 10 700 € ; soit il provient du surplus sur les intérêts d’emprunts. Ces montants sont alors conservés et utilisés en cas de dégagement d’un bénéfice foncier.

Ce gommage du bénéfice foncier consistera à régulariser et à empêcher l’augmentation de l’imposition. Ils contribuent à ramener le revenu foncier à une valeur nulle. En cas d’année blanche, veillez à ne pas avoir une double imposition sur l’année suivante.

Dans certains cas, l’imputation est régie par des règles particulières. Cela concerne, par exemple, le démembrement de propriété et la location nue ainsi que la location meublée d’un bien soumis à la loi Pinel.

D’une autre manière, le déficit immobilier antérieur permet également de réduire l’impôt dans un but d’amélioration fiscale. Il est alors très important d’en faire la déclaration, dans la rubrique 2044S. Ensuite, il faut faire un total en ligne tout en veillant à bien tout reporter.

FAQ

Il faut vraiment comprendre que le déficit foncier reportable des années précédentes est classé chronologiquement jusqu’en N10. C’est le maximum possible permis par la loi. Si le résultat de votre déficit foncier est positif, vous pouvez utiliser le reportable le plus ancien pour le reporter. Notez que si vous n’utilisez pas ce reportable de N10, il sera perdu l’année suivante.

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