- Pour calculer les impôts sur les revenus fonciers, il faut noter ces quelques points :
- Les revenus fonciers sont les rentes qui proviennent de la location d’un immeuble/maison par un investisseur ou une SCI (société civile immobilière).
- L’impôt est calculé à partir de la soustraction des charges déductibles du revenu foncier pour obtenir le revenu net imposable de l’investisseur.
- Le calcul des impôts sur les revenus fonciers dépendent du type de location : nue ou meublée.
- On peut inscrire les revenus fonciers d’une location nue dans deux régimes différents : le régime réel et le régime microfoncier.
- Pour la location nue, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.
Pour faire le calcul de votre impôt, consultez notre article : comment calculer son revenu imposable ?
La formule de base
Les revenus provenant de la location d’un immeuble par un investisseur ou par une société civile immobilière (SCI) non assujettie à l’impôt sur les sociétés forment les revenus fonciers. L’immeuble en location peut être loué aux fins d’habitation (principale), de magasins de commerce, de bureaux, d’usines, etc.
Pour calculer l’impôt, et ainsi obtenir le revenu net imposable, il faut soustraire les charges déductibles du revenu foncier. Mais dans la pratique, deux modes de calcul existent. Le choix se fait en fonction du mode de location. Si c’est une location à vide, deux régimes de fiscalité peuvent s’appliquer. Le meublé étant soumis automatiquement au régime micro-foncier mais le calcul y est plus simple.
Pour comprendre ce qu’est le revenu net imposable dans ce calcul fiscal, consultez également notre article : calcul des impôts !
Cas d’une location nue
Le contribuable est tenu de choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier pour calculer son impôt relatif aux revenus s’il a investi dans la location nue.
Le régime réel
Le contribuable doit déclarer ses rentes foncières et ses charges au fisc. Il y sera soumis pendant 3 ans. Les revenus représentent l’ensemble des loyers perçus.
Les charges déductibles sont plus complexes, car il faudra dresser une liste de toutes les taxes, de tous les impôts, de toutes les dépenses et de tous les frais engagés dans l’immeuble. Ce sont généralement les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais des travaux, etc.
Les investisseurs, lesquels doivent encore payer des travaux et des frais, sont conseillés de choisir le régime réel car toutes les charges seront déduites lors de la déclaration d’impôt. C’est même le seul régime qui permet de se constituer une assurance vie sûre sur le long terme.
Le régime micro-foncier
Le calcul du revenu imposable est simplifié parce qu’il suffit d’appliquer l’abattement de 30% sur les revenus locatifs, c’est-à-dire sur le somme des loyers bruts. Cet abattement devrait couvrir les frais de gestion courante et l’entretien des lieux.
Même si ce dégrèvement facilite le calcul, le risque quant à entrer dans le micro-foncier réside au niveau des charges. Celles-ci ne seront pas récupérées dans leur totalité.
Cas d’un logement meublé
Pour une location meublée, l’abattement est de 50%. Les gîtes ruraux obtiennent un abattement de 71%. A noter que les locations meublées sont toutes sous régime micro-foncier.
Des plafonds sont imposés pour éviter les abus. Le plafonnement est de 15000 euros dans un non meublé, de 32600 euros dans un meublé et de 81500 euros pour les gîtes ruraux.
Bon à savoir : Depuis le 1er janvier 2019, par exemple, le prélèvement à la source est appliqué pour les charges déductibles concernant l’impôt sur le revenu. En effet, comme les réglementations sur l’impôt sur le revenu ont suscité beaucoup de mécontentements auprès de la population, comme le mouvement des gilets jaunes, le gouvernement a révisé plusieurs impôts, autant dans leur définition que dans leur paiement.
Un déficit foncier peut réduire la base d’imposition. C’est le cas lorsque les charges sont supérieures aux revenus perçus. Une déduction plafonnée à 10.700 euros par an est accordée dans le régime réel.
FAQ
Les revenus fonciers à déclarer à l’administration fiscale sont :
- Les loyers effectivement encaissés
- Les loyers impayés
- Les loyers payés en avance ou en retard
- Certaines dépenses mises à convention à la charge du locataire
- Certaines subventions et indemnités (subventions de l’Anah, les indemnités versées en compensation des pertes de loyers)
- Certaines recettes dites accessoires
Consultez aussi nos autres articles parlant de/des :
- calcul à faire pour l’impôt : calculer son revenu imposable à partir du brut
- Déclaration impôt : quel est le taux d’imposition sur les revenus fonciers ?
- Calculs des loyers perçus et des revenus issus de la location : calcul de l’impôt sur les revenus fonciers
