Comment sont calculer les intérêts d’un prêt immobilier

Pour calculer les intérêts d’un prêt immobilier, il faut retenir les points suivants :
Tout crédit est soumis à un taux d’intérêts, le crédit immobilier en fait partie.
Le taux d’intérêts appliqué diffère selon la nature du crédit, mais aussi selon les dossiers.
Parmi les conditions principales par les banques et les institutions financières, il y a la capacité d’emprunt et le taux d’endettement.
Ce taux d’intérêts diffère aussi selon les banques. Il est également conditionné par la durée de remboursement, le profil du demandeur, les paramètres du marché immobilier.
Le taux légal pour un crédit immobilier est de 33%. Il arrive parfois que ce taux soit augmenté, mais c’est exceptionnel.

Pour tout comprendre sur ce sujet, il faut se familiariser avec les termes de : capacité emprunt, crédit immobilier, investissement locatif… Pour en savoir plus, consultez notre article : les impôts rentrent-ils dans le taux d’endettement ?

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Notion sur les intérêts et le taux

Tout crédit immobilier est soumis à un taux d’intérêts, il diffère selon les dossiers et la nature du crédit parce que la capacité d’emprunt est différente suivant les crédités, leurs situations de vie et leurs revenus.  Le plus important, c’est qu’un prêt immobilier offre des intérêts.

Les échéances comprennent le capital et les intérêts. Le capital est le remboursement du montant prêté à l’institution financière, généralement la banque, et les intérêts représentent le coût de l’emprunt. Les intérêts sont le bénéfice que rapporte votre crédit à la banque.

A noter que le taux peut varier d’une banque à une autre mais elle dépend toujours de la durée de remboursement, du profil du demandeur et des paramètres du marché immobilier. Le taux légal est fixé 33% pour assurer un reste à vitre à l’emprunteur.

Les amortissements et les mensualités

Les amortissements sont définis dans le tableau d’amortissement de la banque et servent de résumé au processus de crédit. Elle est fonction des capacités de remboursement.

Les mensualités de remboursement ou les montants à payer (généralement au mois) serviront ainsi à rembourser le capital (le prêt). Le montant est différent selon les crédités mais reste proportionnel au capital et à la durée du crédit.

Le calcul des mensualités se fait suivant le pourcentage du taux annuel, la durée du crédit et le capital emprunté.

Le rapport entre mensualités et taux est simple : la première augmente quand l’autre diminue. De même, si la durée de remboursement est plus longue, les deux variables diminuent. Il serait ainsi intéressant de diminuer les mensualités mais cela aura pour effet d’allonger la durée du crédit.

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Le coût total des intérêts

Le taux et la durée du contrat de prêt déterminent les intérêts. Le calcul des intérêts consiste à multiplier le taux par le capital restant à rendre. Pour faire plus simple, vous devriez prendre le montant à emprunter, totaliser les mensualités et soustraire du montant la somme de ces mensualités.

Il peut y avoir des intérêts supplémentaires ou des intérêts intercalaires. Les intérêts intercalaires sont les intérêts perçus par la banque entre le déblocage des fonds et les premières mensualités. Cette option rallonge l’échéance et est utile pour les logements VEFA (en état d’achèvement).

D’autres calculs sont également à prévoir. Le taux mensuel est le taux annuel délivré par la banque divisé par 12 (mois). Les intérêts ne sont autres que le capital multiplié par le taux mensuel. Le capital remboursé est la soustraction des mensualités aux intérêts. Et le capital restant dû est la soustraction du capital restant dû du mois passé au capital remboursé.

Évidemment, les intérêts intercalaires seront différents selon qu’il s’agisse d’un simple prêt immobilier, pour l’acquisition d’un bien qui va servir de résidence principale au crédité, ou d’un investissement locatif, pour un besoin dans le cadre d’une location (achat, construction, rénovation, …).

Pour éviter les risques, des options de remboursement anticipé et de rachat de crédits sont prévues et même conseillées. Certains choisissent de cumuler plusieurs prêts et d’appliquer la méthode de rachat de crédit si d’autres choisissent une assurance prêt.

FAQ

Oui, vous serez toujours engagés par rapport au crédit immobilier que vous avez souscrit. Vous êtes notamment tenus de respecter vos échéances. Sans quoi, vous risquez des pénalités, plus ou moins lourdes, en fonction de la gravité de votre situation.

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