- Pour optimiser ses revenus fonciers, il faut renouveler régulièrement ses opérations d’investissement.
- Opter pour une location meublée ou une location dans un bien ancien rénové permet de réduire le revenu imposable.
Les revenus fonciers sont les revenus les plus fortement taxés en France. En effet, en venant s’ajouter aux autres revenus du contribuable, ils vont être assujettis à une tranche marginale d’imposition élevée ; ajouter à cela les prélèvements sociaux de 17,2 %, le cumul de prélèvement peut atteindre 62,2 %.
Ainsi, pour l’impôt au maximum, il faut contracter davantage de charges déductibles via une acquisition bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation tels les résidences de services et les monuments historiques.
Pour tout connaître de l’investissement immobilier, consultez notre article : loi Malraux sur les secteurs sauvegardés.
Optimiser ses revenus, quel mécanisme ?
Cette technique de défiscalisation s’adresse à ceux qui n’ont pas besoins de gagner des revenus supplémentaires immédiats, c’est-à-dire à des investisseurs qui exercent d’autres activités.
L’objectif est de créer des charges afin de constituer un déficit foncier. Pour ce faire, il faut renouveler sans cesse ses opérations d’investissement en achetant des biens qui nécessitent de travaux de rénovation lourde avant sa mise en location. Cette option est une meilleure alternative à la loi Pinel.
A noter que les déficits fonciers se soustraient aux revenus fonciers du contribuable de manière prioritaire et sans limite. De plus, quand le montant de des travaux d’une année est supérieur aux revenus à réduire, le contribuable peut a imputer jusqu’à 10 700 € de déficit sur ses revenus globaux. Le solde peut être également reporté pendant 10 ans sur des revenus fonciers.
Pour optimiser vos revenus fonciers, consultez également notre article : loi Malraux.
Optimiser ses revenus, quel dispositif ?
L’idée est simple, pour faire baisser ses revenus imposables, il faut créer des charges déductibles.
L’une des options consiste à acquérir un nouveau bien en vue de le transformer en location meublée à titre de résidence de service (résidences avec services pour étudiants, résidences avec services agrées pour personnes âgées ou handicapées).
L’investisseur n’y gagnera pas seulement de réduction d’impôt mais également un des loyers perçus supérieurs à ceux d’une location nue. C’est le dispositif Censi-Bouvard. Il permet d’acquérir plusieurs logements par an dans la limite de 300 000 € hors taxe.
L’autre option consiste à acheter un bien ancien, le rénover puis le mettre en location. C’est le dispositif Malraux. C’est une stratégie qui s’avère être gagnante au niveau fiscal et financier. L’avantage est encore d’autant plus intéressant lorsque le contribuable opte pour un bien classé ou inscrit.
Enfin, une autre alternative consiste à vendre ses SCPI pour réinvestir dans un contrat d’assurance-vie multisupports. En effet, celui-ci est soumis au règles fiscales de l’assurance-vie, c’est-à-dire que les plus-values et les droits de successions sont exonérés alors que l’épargnant peut investir sur différents supports tels que l’OPCI, la SCPI, le FCP ou encore la SICAV.
FAQ
Le souplex est un logement à deux niveaux repartis entre le rez-de-chaussée et le sous-sol. De nombreux investisseurs optent actuellement pour la rénovation d’une pièce qui se trouve au sous-sol (cave, atelier de magasin, local technique, etc.) pour le transformer en une pièce habitable et aux normes afin de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation.
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